面对2020年以来的这一波房价疯狂上涨，各地不断推出新政抑制过热的房地产市场，然而市场效果却甚微。

直至2021年2月8日，深圳市率先祭出“二手房指导价”这个大招，控制住新房和二手房的价格倒挂，似乎才牵住了房价上涨的牛鼻子。

接着，西安、宁波、广州、北京、成都、东莞等14个城市也出台了“二手房指导价”机制。随着二手房指导价的陆续出台，业主和政策之间就围绕着房子的定价展开了一次又一次的较量。

在深圳的二手房指导价刚出来时，房产中介为绕开指导价创造性地开创了“榴莲+香蕉”展示挂牌价的先例，一个榴莲代表1000万元，一个香蕉代表100万元。

在西安，脑洞大开的业主也玩出了新高度。房子捆绑假名画售卖，用来抵消指导价和预期价的差额。

不管业主或中介怎么折腾，反正随着一些城市陆续出台二手房指导价并开始实施之后，各城市出台二手房指导价的预期在房地产市场迅速蔓延，二手房成交量开始急剧萎缩。

以东莞为例，2021年10月8日首次发布二手房指导价，10月的二手房成交立刻跌至423套。虽然从2021年7月之后东莞的二手房成交量已经在逐渐缩小，但是2021年9月的成交量也有1516套。

二手房指导价出台20来天，就杀掉了70%的成交量，二手房指导价成为效果最显著的抑制房地产过热的手段。

二手房指导价出台之后，其杀伤力过猛的负面效果也慢慢地显现出来了。因为房产定价的市场要素权重降低，房地产市场的投资需求几乎完全挤出，而房价已经站在了历史的最高点上，刚需已难以企及，改善也难言轻松。

不仅二手房市场，二手房指导价，从抑制二手房投资开始，把整个房地产市场也硬生生地被拖入寒冬时期。

还是以东莞为例，在二手房指导价出来后，新房市场的成交量随之也大幅下降。

综合考虑新房网签信息的滞后性，2021年8-12月除了12月各大房企的冲量促销外，其余月均成交大约是2400套/月，但是2022年1月到最新的6月，月均成交量大约是1600套，成交量萎缩了三到四成。

二手房指导价在杀伤二手房、新房市场的同时，更重要的是拖累了土地市场。

2022年以来，东莞已经进行了两次土地集中出让。第一次出让8宗地，成交两宗，流拍6宗，土地市场直接掉进冰窟窿。

第二次土地集中出让，虽然全部成功出让，但是除了城区地块，其余宗地全都是底价成交，而且据说还有价格和地价付讫上的操作弹性。

第三次土地集中出让已经挂牌，定期8月底开拍，结果不好说，但是越来越显著地表现出两个特征。

一是，为了吸引房企出来拍地、拿地，东莞使劲地挂出压箱底的靓地。第三次出让8宗地，松山湖两宗、南城一宗、东城一宗，基本都是最核心的地段，这种推地方式，就算火爆一时也难有持续的动力。

二是，国企、央企、还有国资背景房企拿地多。国进民退的趋势不能得到遏制，土地市场和未来的房地产市场难言乐观。

各种市场不利因素纠缠在一起，东莞的新房市场哀鸿一片，房企不断下调销售目标，小编在走访过程中也明显地感觉到越来越多的楼盘倾向躺平了。

而土地市场，也好不到哪里去。小编在跟一房企人士聊天时，对方感叹道，今年东莞的卖地收入可能达不到300亿元。如果真这样，相对2021年东莞卖地收入589亿元，2022年东莞的买入收入接近腰斩了。

卖地收入，买房税收入的锐减，这个财政窟窿用什么来填补？面临这种困境的何止一个东莞，比东莞更严重的城市肯定不在少数。

所以，二手房指导价的本意是给火热房地产降温，但是用力过猛了就带出了副作用，而且是非常要命的副作用。

既然药力过猛，那就稀释一下呗，这不就有不少城市开始给二手房指导价松绑了。

根据克而瑞研究中心的最新数据显示，目前除了上海和深圳还在坚持，13个出台过二手房指导价及细则的城市已经在调整执行的力度和程度了。这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

这其中有北京、广州这样的一线城市，也有西安、成都、合肥这些强省会城市，更有东莞、三亚这样的房价标杆城市。

虽然绝大部分出台过二手房指导价的城市在稀释政策的负面作用，但是各城市的措施和是各有侧重的。

比如东莞，有中介人员表示，目前银行放贷已基本不受到指导价影响，可按照实际成交价贷款，首套首付为两成。

成都和宁波的松动主要表现在高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格参照指导价；北京和无锡指导价偏高，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米，让二手房指导价几乎“名存实亡”......

在深圳于2021年2月推出二手房指导价之后，西安在7月也推出了二手房指导价，然后才形成了二手房指导价的跟进风潮。

二手房指导价在规模推出一年之后又陆陆续续地松绑，说明房地产市场已经到了非常严峻的时刻，是时候需要恢复一些房子的投资价值和金融属性了。

只是，就算给二手房指导价松绑了，投资客还敢进场吗？！