8月9日，2022博鳌房地产论坛在广州开幕。本届论坛的主题为“创造未来 寻求破解之道”，旨在给今天的房地产行业及相关产业重新定位，并从中寻求破解之道。

在当天下午博鳌地产发展大会上，东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇先生发表了《地产复苏：当下和未来》的演讲。

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邵宇提到，过去中国的房地产只有一个模式，就是“高杠杆、高周转”迅速增长的模式。这也确实是过去经济快速发展的动力源，因为它构成了一个全面的正循环——房价上涨地价上涨，投资者获益，财政收入上升，货币流动性释放等等，全链条多方面收益，这是一个强有力的正反馈。但是如果反过来的话，就是我们现在看到的这种状态，在一个触底的过程。

居民现在已经开始还中长期贷款，而不是加杠杆了——因为疫情导致了边际的变化，大家对未来收入的预期恐怕有比较大的调整。而且中产本来就是加杠杆的主体，这部分人群加不上去，整个循环销售收入就被卡住了，其他东西肯定是雪上加霜放在一块。

底层逻辑已经变化了，“高杠杆、高周转”的房地产时代结束了，更重要的是谈未来，找到未来的空间，得到新的增长红利，这才是关键。

邵宇的判断是行业没有问题，因为城镇化还有最后的窗口。他觉得有几点是确定的：第一区域间的分化；第二资本的分化，国有资本、民营资本，民营资本杠杆比较低的资本，有品牌的资本、精耕细作资本的分化；第三是融资的分化，以前就是资金池跟银行款，未来要准备迎接资本市场，哪怕你是REITs，就是一对一的资本包，这样风险可控，没有资金池的危险，这样对项目运营跟持续化发展是有帮助的。

此外，邵宇还认为，考虑到目前系统性的问题，还可能会有一个准备方案，“比方说我们当时也提过能不能做一个国家级的住房银行，如果我是住房基金的操盘手，我肯定在密切地关注这样一个烂尾现象，我在等待适当的时候出手去获得这样一个资产，为未来城镇化铺路架桥”。