文：十夏
时代的变迁总是在不经意间发生，当时代抛弃你时，甚至连一声再见都不会说。在过去几年，国家统计局在公布主要城市房价涨跌情况时，我们能发现基本上都是清一色的上涨，只是涨幅多少的问题。而今时今日发现，大多城市的房价是下跌的，部分城市房价下跌已成为一种现实。
房价单边上涨的时代已经结束，整个楼市延续下行趋势，而楼市下行影响最大的无异于房企。8月7日，富力地产发布了2021年度业绩公告，2021年内富力地产实现权益合约销售额共1202亿元，同比下降超13%。8月8日，保利发展披露了2022年7月的销售情况。报告期内，公司实现签约金额330.01亿元，同比下降21.72%，环比下降35.3%。
而现如今，千亿规模房企里，又倒下了一家。这一次，轮到了龙光。8月7日晚，龙光集团在港交所发布公告，暂停支付5笔境外美元优先票据的到期利息。连利息都付不起了，可想而知龙光的资金压力有多大。
7月以来，有多家房地产百强企业在漫长的偿债道路上倒下。7月22日，上海知名地产企业景瑞控股提前告知投资者：我们将无法按期交付一支票面利率12%、余额2.6亿美元优先票据。
7月29日，千亿房企中梁控股再次宣布，一笔美元优先票据违约，目前共计未偿还资金为1257万美元。8月3日，曾经的龙头房企正荣地产年内第二次官宣美元债违约，宣布有两笔美元债都“无法支付”。
时过境迁，当国家调控政策开始发力，老百姓再也买不起天价房时，中国房地产业就迅速进入“寒冬期”，整个房地产行业一片哀嚎。就连曾经的房企四大巨头的恒大和融创，也已经无法承受。老大碧桂园现在也正处于雷暴边缘，那万科的情况又如何呢？
爆雷的融创和恒大
融创成立于2003年，虽是四大地产巨头中最年轻的一个，但却是孙宏斌卖掉顺驰后才开始运营的。孙宏斌在做顺驰时，曾大肆扩张，想要超越万科成为行业龙头。最终不但没成功，反而大败而归。
换档融创后，孙宏斌可谓风光无限，带领融创2014年就进入行业前十，2016年销售额突破1000亿元，2017年成为行业第四。2021年，以5677亿元的销售额成为中国第三大房地产企业。
融创在孙宏斌的带领下，不仅携150亿资金入股乐视，还从股东干成了老板。2017年，更是斥资632亿元收购万达文旅酒店项目。而大规模并购下，融创中国的总债务也在快速上升！目前，融创的总债务约为1万亿。今年3月，融创一笔美元债务宣布展期。债务无力按时偿还，事实上已经宣布融创中国出现了债务“暴雷”。
与融创的悄无声息相比，恒大可谓是惊天动地。1996年，许家印在广州成立恒大集团，在随后的发展中，扩张成为恒大的代名词。近年来，恒大除了在全国范围内高杠杆跑马圈地以外，还大举进军新能源汽车、文旅康养等多个行业。看似多元化发展，实则承担着极高的经营风险。在房地产市场遇冷后，销售资金难以筹集，高周转、高杠杆的发展模式难以维持。资金链断裂，最终导致雷暴。
碧桂园危机四伏
作为“宇宙第一房企”，碧桂园的杠杆自然也不低。据碧桂园发布的2021年年报显示，截至2021年底，碧桂园负债高达1.65万亿，资产负债率为84.57%。即使剔除7093亿元的预收款项，债务仍高达9000亿元。碧桂园也在想尽办法降低债务，但资本市场并不买账，其市值也已经跌去8成。
6月22日，国际评级巨头穆迪将碧桂园的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1（垃圾级），并撤销其Baa3的发行人评级。无独有偶，惠誉也将碧桂园的评级纳入负面观察名单，毫不夸张地说碧桂园已经处于雷暴的边缘。
万科独善其身
万科成立于1984年，在中国算是老牌房地产企业了。1991年恒大、碧桂园还没建立时，万科就在深交所挂牌上市了。在房前摸爬滚打多年万科看到的危机太多，因此，在房地产企业的发展过程中，其战略不是借贷扩张，而是稳扎稳打。
早在2012年，万科就提出转型，积极布局与传统开发业务相关的市场，如长租公寓、物流、商业等行业业态。相比单体住宅开发，万科更愿意在TOD、城市更新和大型复杂项目上沉淀能力。在中国房地产发展进入天花板之际，万科通过多元化经营发展保障了其持续安全的增长。
根据万科集团发布的2021年财报，全年实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，营业收入增长8%。在行业前所未有的冲击和调整下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和行业领先的信用评级。经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。
在楼市依旧寒冷的当下，销售收入下滑，高负债的房企越来越难过。用不了多久，头部房企可能要面临再次洗牌，就看下一个暴雷的是谁。做企业不是看谁跑的快，而是看谁跑的远，万科稳健的作风，让其有了基业长青的潜质。
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