“交房日”变“维权日”，新城控股旗下楼盘维权不断。

近日，一条有关“渝北中央公园吾悦广场业主维权”的视频在互联网流传。只见新城控股员工先是把消毒水喷到坐在沙发上的四名业主脚上，而后又将其掀翻在地。

至于业主是因为何事前去维权，新城员工又是为何将业主推翻在地？一市财经深度观察。

套内面积缩水，层高消失0.3米

公开信息显示，据了解，“渝北区空港新城重庆吾悦广场”，也就是渝北中央公园吾悦广场，是新城控股集团在川渝地区布局的第5座、重庆首座吾悦广场。

目前，该项目售价为9000元/平方米，开盘时间为2020年10月11日，物业类别为购物中心和LOFT，占地面积为4.7万平方米，建筑面积为44万平方米，容积率为1.7，绿化率为30%，物业费为6-12元/平方米/月。开发商为重庆新城开发建设股份有限公司，物业公司为西藏新城悦物业服务有限公司重庆分公司。

据业主爆料，8月9日是渝北中央公园吾悦广场业主交房日，业主们在看了房子之后，对房屋质量存有问题，比如层高不够、套内面积普遍缩水3%等。部分业主前往北碚吾悦广场找想要找开发商讨要说法，不料，四名坐在沙发上的维权业主竟然直接被新城控股的员工掀翻在地。其中有一名业主胳膊被磕破流血了。

截至8月11日，新城控股品牌方公开表示，“相关情况正在核实。”天生桥派出所民警回应称，目前已立案，案件正在处理。

据了解，业主们的大同小异。比如层高，有业主用激光测距仪测量，发现层高从4.8米变成4.5米；另外，在大楼建成后，总楼层与合同上所写的31楼不同，变成了35楼；此前宣传的高端商务公寓以及落地窗，变成了结构梁，走廊变小了，在外墙的烟道也变成了室内的。

除此之外，还有业主发现，自己的公寓存在面积缩水情况，普遍缩水在3%左右；交付的洗手间也非常简陋。

值得注意的是，这并不是新城控股旗下第一个被指层高缩水的项目。

济南时报报道显示，2020年7月交房时，业主王先生（化名）发现自己在济南新城香溢澜庭项目购买的商铺层高缩水，4.2米的商铺变成2.7米，此外还有4为业主有同样情况。在王先生选择向媒体报料后，开发商寄来了律师函。

据律师函显示，“新城控股集团律师事务部陶立元律师接受济南天鸿永天房地产开发有限公司（简称‘新城公司’）的委托，就你扰乱新城公司经营秩序、侵害新城公司名誉权等相关事宜，出具本律师函。”上述律师在律师函中要求刘先生，“立即停止侵犯新城公司名誉权的一切行为。若拒绝履行，新城公司将采取包括诉讼在内的一切法律手段维护自身合法权益，依法追究其侵犯新城公司名誉权、赔偿新城公司经济损失的权利。”

该项目开发商在此前接受媒体采访时，开发商曾回应合同中的4.2米是笔误，实际层高是2.9米，去掉楼板厚度后是2.7米左右。

今年5月，新城控股昭通一楼盘又因住宅楼交付房时钢筋裸露等问题，被该市市长要求全面倒查新城控股旗下云南昭通吾悦广场质量问题。彼时，该项目开发商设计总监曾表示，钢筋裸露是由于工人野蛮施工造成。

尽管有关吾悦广场住宅问题不断，但“吾悦”一直都是新城控股引以为傲的商业地产板块。据了解，2021年，130座已开业的吾悦广场为新城控股带来了86亿元收入，平均租金收入约0.066亿元 。

但是，吾悦广场“以售养租”模式，对于公司的现金流以及运营效率的要求极高，资金回收周期长。

新城控股现任董事长王晓松曾公开表示，一个吾悦广场购物中心的平均成本在7亿左右。可售物业（住宅、商街）覆盖自持部分80%左右的成本，即约5.6亿现金流要继续投入到综合体，沉淀成本为1.4亿。但以租金收入实现覆盖成本、现金流回正，仍需要较长时间。

换句话说，资金问题是新城不可否认的一道难题。但，新城控股的业绩不容乐观。

增收不增利，负债总额超4370亿

资产负债率整体高于行业均值

2021年年报显示，去年全年新城控股共实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%，增速下滑53.82个百分点，为四年来最大降幅；归属于上市公司股东的净利润为125.98亿元，同比下降17.42%，增速下滑37.98个百分点；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为102.45亿元，同比下降21.53%，增速下滑52.33个百分点。

而在物业出租及管理业务上，2021年新城控股共实现营业收入79.69亿元，同比增加46.62%。彼时，新城表示，这主要是由于本期内公司吾悦广场开业数量的增加所致。

据了解，2021年全年，新城控股新获取32座吾悦广场，新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计30座（含4座在营委托管理项目）。

如此多的商业项目，确实也为新城控股资金周转带来益处。公开报道称，在新城控股899亿元债务中，有109亿元是通过吾悦广场进行的融资。

另外，2021年年报显示，截至报告期末，新城控股在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍；流动负债约为3639.57亿元，非流动负债约为732.12亿元。净负债率为48.12%；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，同比下降4.18个百分点。若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，公司现金短债比则为1.92倍。

另外，公司2021年末资产负债率为81.82%，相比上年同期下降2.91个百分点，在近年来整体高于行业均值；有息资产负债率为17.96%，相比去年同期上升1.50个百分点。

尽管新城控股方面在2021年度业绩说明会上表示， 公司将用自有资金兑付今年到期的126亿公开发行债券，但从新城控股发布的2022年前7月财务报告来看，其业绩不容乐观。

公告显示，7月单月，新城控股实现合同销售金额约108.90亿元，同比下降35.52%；销售面积约107.87万平方米，同比下降30.58%。1-7月，公司累计合同销售金额约760.50亿元，同比下降43.48%；累计销售面积约765.07万平方米，同比下降38.42%。

至于新城控股方面，将会对渝北中央公园吾悦广场业主作何解释，一市财经将持续关注。