绍兴柯桥律师：绍兴法院拆迁安置纠纷判决书之二十|二审|判决书|原告|法院

20、沈某与袁某甲、徐某等分家析产纠纷二审民事判决书

（2015）浙绍民终字第1435号民事判决书

一审法院认定的事实：

原审法院认为，本案系一起原、被告对中泽一期小区三套安置房屋及其配套车棚的不动产分割事宜产生的分家析产纠纷。所谓家庭共有财产，是指在家庭中，全部或部分家庭成员共同共有的财产。分家析产是指家庭成员对共有的家庭财产进行分割，并确定各个成员的财产份额的行为。

【律师注：对拆迁安置纠纷中，家庭共有财产、分家析产的定义。】

据此，本案的焦点在于：一、涉案三处不动产的共有人情况；二、沈某提出分割上述不动产的理由是否充分；三、如何处理涉案三处不动产的分割事宜。该院对此作如下评判分析。

【律师注：确定本案的焦点问题。】

针对焦点一，

沈某认为根据拆迁合同以及拆迁文件，原、被告均为涉案三处房屋的共有人。四被告则认为，被拆迁房屋产权与沈某无涉，其无权主张分割涉案三处房屋。该院认为，涉案三处房屋从其权属来源来看，是被拆迁人即袁某甲、袁某丙与相关拆迁人订立《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》而取得，亦即是以产权调换的方式所取得，同时应该看到，拆迁安置时有关部门也将沈某纳入安置人口，由于袁某乙系（删节），此节事实双方当事人均无争议，亦有相应的政策依据可以佐证，该院应予认定。沈某作为安置人口之一，理应系安置房屋的共有人，且《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》明确写明：“甲方交付安置房后，安置房产权登记等事宜由乙方凭此协议向有关部门申请办理。”故涉案三处房屋的产权性质为原、被告等五人共同共有。四被告之辩称意见，与事实不符，该院不予采纳。

【律师注：涉案三处房屋的产权性质为原、被告等五人共同共有。】

针对焦点二，

根据我国物权法的相关规定，不动产可由两个以上个人或单位共有，共有人约定不得分割共有的不动产，以维持共有关系的，应当按照约定。

但共有人有重大理由需要分割，可以请求分割。事实表明，沈某与袁某丙已经离婚，共有的基础已经丧失，涉案三处房屋虽未办理房屋权属登记手续，但房屋权属来源清晰、合法，沈某提起本案诉讼，要求对涉案三处房屋进行析产，符合《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，该院予以采纳。

【律师注：沈某与袁某丙已经离婚，共有的基础已经丧失，涉案三处房屋虽未办理房屋权属登记手续，但房屋权属来源清晰、合法，沈某提起本案诉讼，要求对涉案三处房屋进行析产，符合规定。】

针对焦点三，

该院认为，不动产的裁判分割方法，一般包括实物分割、变价分割、折价分割三种。尽管该院审理期间已作调解工作，但当事人之间未能对涉案三处房屋的分割方式达成共识。由于涉案三处房屋系不动产，不宜逐一作实物分割，从居住使用状况来看，也不适宜变价分割。故而，综合考量本案的实际情况，沈某主张折价分割，由其取得其中面积最小的房屋，并由其对四被告给予金钱补偿，此析产方案有利于解决双方存在的矛盾，该院予以采纳。

【律师注：沈某主张折价分割，由其取得其中面积最小的房屋，并由其对四被告给予金钱补偿，此析产方案有利于解决双方存在的矛盾，该院予以采纳。】

本案拆迁采用原住房面积与人口相结合的政策安置，并且安置的房屋有三处，故在折价分割时，应首先确定沈某所享有的共有份额。

【律师注：在折价分割时，应首先确定沈某所享有的共有份额。】

该院依照各共有人对共有财产作出的贡献大小、安置人口对安置面积所起作用结合安置政策规定，酌定沈某对三处房屋享有的产权份额为六分之一。同时在确定其补偿金额时，该院亦综合考虑三处房屋的原先来源和评估价值。

【律师注：沈某对三处房屋享有的产权份额为六分之一。综合考虑三处房屋的原先来源和评估价值。】

事实表明，涉案被拆迁的房屋原先由袁某甲夫妇建造，且沈某在房屋拆迁时已不和袁某甲夫妇共同居住生活，故被拆迁房屋的结算价款以及搬迁补偿等费用均可视为袁某甲夫妇相应的投入，因沈某未实际投入过金钱或实物，应当首先由沈某向其他共有人即四被告分摊成本。针对3幢202室房屋，按三处安置房屋的评估价分别所占的比例，沈某就该房屋应支付的分摊成本价为（删节）。3幢202室房屋为原、被告共有的财产，其中的四被告对其享有六分之五的产权份额。

【律师注：被拆迁房屋的结算价款以及搬迁补偿等费用均可视为袁某甲夫妇相应的投入，因沈某未实际投入过金钱或实物，应当首先由沈某向其他共有人即四被告分摊成本。】

据此，沈某通过折价分割方式取得该房屋后，应按评估价补偿四被告（删节）。

【律师注：沈某通过折价分割方式取得该房屋后，应按评估价补偿四被告。】

另，沈某还应补偿四被告该房屋的装修费，该院根据评估报告确定其金额为（删节）元。同时，因沈某对1幢1601室、3幢1101室房屋亦享有六分之一产权份额，该院根据上述计算方式，确定沈某对1幢1601室房屋应分摊成本价为（删节），对3幢1101室房屋应分摊成本价为（删节）。针对该二处房屋，沈某可获得的产权份额折价为（删节）。据上计算，该院在确定3幢202室房屋及其配套车棚经折价分割归沈某所有的同时，确定由沈某另补偿其他共有人即四被告（删节）元（删节）。

【律师注：在确定3幢202室房屋及其配套车棚经折价分割归沈某所有的同时，确定由沈某另补偿其他共有人即四被告（删节）元（删节）。】

综上，该院对沈某诉求中的合理部分依法予以支持。

袁某丙另主张本案中一并处理其他诸如保险、汽车等家庭共同财产，因该诉求不属于本案审理范围，该院不予理涉。

【律师注：袁某丙另主张本案中一并处理其他诸如保险、汽车等家庭共同财产，因该诉求不属于本案审理范围。】

一审法院判决：

一、确认坐落于绍兴市柯桥区（删节）室（（删节）平方米）及其配套车棚（（删节）平方米）经折价分割后归原告沈某一人所有；二、原告沈某应支付被告袁某丙、袁某乙、袁某甲、徐某因房屋的折价分割产生的补偿款（删节）元，款限于判决生效后十日内付清；三、驳回原告沈某其他的诉讼请求。

一审法院观点：

涉案三处房屋的产权性质为原、被告等五人共同共有。

沈某与袁某丙已经离婚，共有的基础已经丧失，涉案三处房屋虽未办理房屋权属登记手续，但房屋权属来源清晰、合法，沈某提起本案诉讼，要求对涉案三处房屋进行析产，符合规定。

沈某主张折价分割，由其取得其中面积最小的房屋，并由其对四被告给予金钱补偿，此析产方案有利于解决双方存在的矛盾，该院予以采纳。

在折价分割时，应首先确定沈某所享有的共有份额。

沈某对三处房屋享有的产权份额为六分之一。综合考虑三处房屋的原先来源和评估价值。

被拆迁房屋的结算价款以及搬迁补偿等费用均可视为袁某甲夫妇相应的投入，因沈某未实际投入过金钱或实物，应当首先由沈某向其他共有人即四被告分摊成本。

沈某通过折价分割方式取得该房屋后，应按评估价补偿四被告。

在确定3幢202室房屋及其配套车棚经折价分割归沈某所有的同时，确定由沈某另补偿其他共有人即四被告（删节）元（删节）。

袁某丙另主张本案中一并处理其他诸如保险、汽车等家庭共同财产，因该诉求不属于本案审理范围。

二审法院认定的事实：

本院认为，四上诉人与被上诉人争议的焦点在于被上诉人能否作为共同共有人要求分割讼争房屋。

【律师注：焦点在于被上诉人能否作为共同共有人要求分割讼争房屋。】

对此，评析如下：被上诉人与袁某丙系××××年××月登记结婚，××××年××月育有一子，婚后虽曾与袁某甲夫妇分户但实际仍生活在一起。被拆迁前的房屋经过建造、扩建、加层及翻修、装修，且有部分工程系在被上诉人婚后进行，有部分房屋建造时未经审批，后在拆迁前办理了拆违补办的相关手续。拆迁时袁某甲户和袁某丙户分户做了房屋拆迁调查，并在袁某丙户的房屋拆迁调查表中记载该户房屋情况为主房1间（层数3层）、附房1间（层数1层），此时被上诉人作为家庭人员位列其中。根据农村及当地习惯，房屋拆迁时往往以户为单位，拆迁协议签订时通常由户主作为代表签字。后在签订调换协议时，两户户主袁某甲、袁某丙作为被拆迁人共同签署了该协议。

【律师注：拆迁的过程描述。】

按照拆迁政策，4人及以上户最大安置建筑面积标准为200平方米，5人及以上户最大安置建筑面积标准为250平方米。袁某甲户最终被安置建筑面积250平方米，是因为其安置人口有6人，其中包括被上诉人在内。被上诉人作为家庭成员被纳入安置人口的范围、写入调换协议中，不能排除其对确定被安置建筑面积的影响。

【律师注：被上诉人作为家庭成员被纳入安置人口的范围、写入调换协议中，不能排除其对确定被安置建筑面积的影响。】

综合考虑上述情况及拆迁安置政策，在调换协议明确将被上诉人作为家庭成员列入安置人口，且讼争三套房屋系因调换协议依法取得的情况下，原审法院确认讼争房屋归五人共同共有，并根据各共有人对共有财产作出的贡献大小等因素确定相应份额，并无明显不当。

【律师注：原审法院确认讼争房屋归五人共同共有，并根据各共有人对共有财产作出的贡献大小等因素确定相应份额，并无明显不当。】

四上诉人提供的证据不足以排除被上诉人作为共同共有人的事实，上诉请求于法无据，本院不予支持。

原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。

上诉人袁某甲、徐某、袁某丙、袁某乙的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。

【律师注：上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。】

二审法院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审法院观点：