失落的朱村 房价跌回2018

楼市分化这个词，已经说倦了。

背后的威力，只有刀在身上才能真情实感。

黄埔科学城个别盘至今仍买房傲娇绑车位；30公里以外的增城朱村，房价跳水还卑微送车位，甚至送菜园。

失落的朱村，房价跌回2018，一批业主高位站岗，在售项目在内卷的路上越走越远，卷不动的已经停工了。

背后有这波楼市寒潮的责任，更有板块本身发展的主因。

退潮了，才看到谁在裸泳。买房早不是稳赚不赔的买卖，需谨慎啊。

01.曾经的朱村：

科教城+富士康、21号线、地市宠儿、投资圣地

先回顾下朱村的高光时刻，这个距离广州中心得有45公里，距离增城中心也有14公里的板块，在6年前突然爆火。

2016-2019年间，在土地市场上，朱村接连成为千亿房企争夺的对象，招保金等头部房企一次次出击，地价更随着保利、招商联合竞得朱村街A17025地块，正式进入1.5万元/平时代。

背后是科教城、富士康、21号线三大规划强力鼓吹：

蓝图上，以朱村为圆心的“科教生活区”计划吸纳55万人口。

地铁21号线开通，将直线串联起增城中心-朱村-黄埔科学城-天河员村。

富士康产城融合引爆关注，“富士康科技小镇”将吸引超过70家上下游企业进驻。

有产业自然就有了人口，有地铁还带来外溢人口，有人口就有了居住购买力的想象空间，这个大饼看上去确实诱人，随着房企争相进驻为规划概念买单，热度快速传导到楼市。

2017年刚好是广州最严限购政策出台时期，又是买房情绪高涨周期，凭着不限购的优势，除了刚需，还有一批投资客杀入朱村。

那一年开始，朱村成交量稳站全市top5，与 香雪、新塘等网红板块肩并肩，房价一度冲上2万+。

02.现在的朱村：

降价、内卷、站岗、流拍

时间回到6年后的今天，朱村却迎来多盘大跳水。

保利水木芳华打响以价换量第一枪，1.65万/㎡的价格开盘，比同板块的二手房还便宜。

保利带头内卷以后，

中奥方直明日公元也推出1.4万/㎡的特惠单位，首付仅12万起，要知道它开盘价曾达2万+；

时代名著也不服输，此前开盘均价在2.1-2.3万/㎡，推出了特价单位最低1.8万/㎡，

重仓朱村的大华，已经买房送车位（市场价10万），送菜园 （20年使用权）一年多了，近期也杀出1.6万特价房。

而看回，这些盘的拿地价，按照地价X1.5的回本倍率，可以说成本价卖房。

疯狂内卷自然拉低了板块房价，一年前的现在，朱村喜迎成交价突破2万，一年后的如今，房价滑落至17860元/㎡，跌回2018。

疯狂内卷也换来了回报，7月朱村以390套成交量重回全市第二。但形势不容乐观，近3个月板块新增供应接近2000套，目前去化不到一半。

03.背后原因

朱村成交量的走向与房价是紧密正相关的，这意味着2018年前后购入的一大批业主正高位站岗。

按照一手如此庞大的货量，未来二手市场势必也“卷”。

朱村是怎么走到如此窘境？也许能给后来买房人一些参考。

粗算原因有三：

1、大环境。

房地产寒冬，房企无力，投资客退场，刚需在观望。曾经的水漫金山如今快速退潮，最先露底的，必然是虚高部分。

2、朱村利好出尽，兑现进度却不如预期。

三张王牌，现在回过头来逐一复盘：

科教城：于2014年启动，2019年开始建设，至今8年，才初见规模，开始入驻学校，进度缓慢，传说中的55万人口自然迟迟没到位。

地铁21号线：2018年底首通段车通，2019年底全线开通，这两年也是朱村房价高光时刻，但地铁利好往往有提前透支的惯性。

富士康产城融合：思科智慧城还有没有思科，富士康科技小镇还有没有富士康？是常常被坊间时常提起的困惑。

2017年，郭台铭频频高调亮相，扬言要在增城大干一番，要带着610亿元牵手广州，产线年产值高达920亿元人民币，还要带一百多家厂商来。富士康科技小镇，就是重点项目之一，计划结合周边环境建设全生态产业链......

作为朱村最大噱头，富士康牵手增城，雷声大雨点小，甚至屡屡传出投产延迟，拖欠尾款和出售工厂。捶打着房产投资的信心。超视堺8K项目已于2020年正式投产，但总体驱动力不足。

退一步，引进的产业细看并非高质量岗位。

3、供应量太太太大了。

过去6年拿地有多激烈，现在密集入市就有多内卷。

过去一年，朱村板块有6个月处于供大于求的状态，去年9月、今年6月都出现扎堆入市高峰，单月推货2000套、1500套。

近一年粗算超过5000套新货投入市场，按照曾经年销6000套的朱村，不是问题，但今时唔同往日，每月一两百套地缓慢消化，只卖出3000多套，6成去化，供过于求逐步反映在价格上。

价格还会继续下探吗？

地市侧面给出了答案。

2021年朱村全年推地7宗，4宗流拍。拿地价也高位1.5万 回落到 近期的8963元/㎡。

地价遇冷，给予开放商更多调价空间。成交量没有逐步稳定回温的情况下，必然倒逼让利促销。

解套还有希望吗？

其实，目前朱村的难很大原因在于透支红利上，值得欣慰的是，配套正在完善。

已经动工的广州科教城一期，明确共入驻有13所院校，好消息是一期在13所院校的基础上新增11所中小学。

产业上，并非押宝富士康，国家工信部电子五所增城总部新区，途虎养车华南智能运营及结算中心项目（增城）已经进驻。

板块也觉察到问题，迹象表明朱村从倚赖商住服务，逐步向注重科创实体转变。

已经买了房的刚需，居住环境会逐步完善；

而房价解套，则需要更多耐心。一个事实，大市寒冬之下，即使复苏也是从中心到周边；再者需要朱村本身海量货量自我消化，供需达到一定平衡；最后是产业，全球经济紧缩下不要盼从前富士康式的狂野扩张一炮而红，扎扎实实把现有的产业布局兑现，一步一个脚印，把透支的未来挣回来，而这些都需要时间。