过去十几年,我国掀起了一股炒楼风,到处充斥着炒楼的财富故事,大量资源拥向楼市。

楼价涨了十多倍,炒楼的真的赚到钱了吗?当然没有,不是债务缠身就烧高香了。为什么房价涨了这么多却赚不到钱呢?其实原因很简单,就象炒股一样,将一块钱的股票炒到一百块就赚了一百倍?

一是套现难,炒高很容易,找人接盘就难了。谁都知道,房价只是个虚拟数字,能卖掉才是钱。我国现在房产市值五百万亿,如果有5%需要套现,就需要25万亿,加上新房,市场根本承接不起。注定了95%以上的房产投资者只能享受虚拟财富,变现几乎不可能。

二是回报低,房子卖是卖不掉了,要得到回报只能出租,租售比就显得非常重要。一般来说,租售比要大于资金成本加折旧才保本,资金成本算4%,折旧2%,6%保本。也就是说,年租金6万的房子,100万买下来无利可图。以深圳龙岗为例,05年之前房价四五千一平方,150平方算上装修、家俬、电器等大约一百万,现在租金也就六万左右,并没有超额收益,还没算装修、家电等更新的投入。比这个价高买的都要亏。

三是加速贬值,房子是有寿命的,旧房子居住体验差。在人口下降、房子过剩的情况下,老房子没人愿意住,恐怕租都没人要。

有人说,房子是不值钱,但拆迁就发了。这简直就是做梦。过去确实有些拆迁户发了,原因是他们成本极低又赶上炒楼黄金期。现在的楼盘已经拆不起了,一是容积率太大,要重建容积率只会降低。以前的拆迁是拆掉二三层的盖二三十层的,所以赔偿没问题,如果拆掉二三十层的盖十层的谁赔得起?二是拆迁成本太高,现在几十层的高楼拆楼成本比建楼成本还高,难度大得多。所以以后旧楼就象现在的旧家电一样,免费送人家还要搬运费。想发财想都不要想。

其实在大部分地方,如果不住也不卖,免费送也没任何价值,租金连装修、家俬、电器等成本都赚不到,何来收益?还要花钱买是不是太笨了?