网易房产讯，2022年8月29日晚，招商蛇口（001979.SZ）披露2022年度中期财报，管理层在半年报告中指出，房地产市场发展逻辑已经发生了根本性变化，过往房地产行业高速发展的基 础，即人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”已消失或逐步减弱。在购房者信心 不足、部分房企已出现现金流危机的情况下，房地产行业将重塑格局。虽高毛利红利不再，但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在，经营稳健、财务安全的企业将在这一轮行业调整中获得可持续发展的机会。
2022年是招商蛇口的“品质年”，其中，“品”是持续做优产品质量，提升服务质量，夯实公司品牌；“质”是在新形势下推进“三个转变”落地——从开发为主向开发与经营并重转变，坚持价值导向把握好规模与成长的关系；从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化——全面提升发展质量。
半年报显示，2022年上半年，招商蛇口实现营业总收入575.63亿元，归属于上市公司股东的净利润18.87亿元。2022年上半年，公司“加速去化”与“开源节流”双向发力，开发业务稳中有进，非开发业务聚焦专业化与市场化，进一步深化转型发展。
2022年上半年，公司累计实现签约销售面积487.51万平方米，累计实现签约销售金额1,188.27亿元。整体位列上半年全国房企全口径签约金额排名第6，较去年同期提再升一位。其中，上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓共14个城市进入当地流量销售金额排名前十位，城市深耕成效进一步凸显。
在业务稳中有进的基础上，招商蛇口“三道红线“全部绿档。财报显示，招商蛇口滚动监测三道红线监管指标，截至6月末均处于绿档范围。
与此同时，招商蛇口充分发挥企业信用优秀的优势，在上半年采取了中短期稳杠杆和优结构的融资策略，加码债务结构稳固、风险可控。公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上半年综合资金成本4.1%，较年初降低38BP。
招商蛇口投资管控进一步加强，聚焦“强心30城”，深耕其中“6+10城”，夯实投资质量。1-6月，公司累计获取土地27宗，新增计容建面419.87万平方米，权益面积264.51万平方米。主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。实际上，截止8月末，招商蛇口又持续在上海、深圳等一线城市获取多个核心地块。公司持续打造精品计划2.0，强化方案设计质量、施工质量管控，通过推广828技术，利用数字化技术加强精细化施工管理，同时全面推行精益交付管理，全流程提升产品品质。
在持有业务上，招商蛇口聚焦经营性优势赛道，加码“双百战略”逐步落地。
2022年上半年，招商蛇口基本完成持有业务“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，在持有业务投资发展与运营管理逻辑上形成管理闭环。
具体来看，集中商业是着重打造的业务主赛道。招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共29个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16个城市。据悉，得益于优越的区域位置、精准的项目定位及强势的业态组合，常熟首例滨湖文商旅体综合体常熟琴湖溪里招商率达100%，开业率达91%，开业首日客流破15万人次，经营效益与品牌影响力持续提升。
写字楼方面，上半年，招商局商业房托收购由公司持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。于招商蛇口而言，进一步健全了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，有利于助力公司持有业务的发展。
公寓方面，在多项政策利好下，招商蛇口持续打造 “壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等三大品牌产品体系，通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值。
至于酒店方面，招商蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿选国际酒店已成功揭牌，预计年内正式对外营业。目前，公司运营管理中的酒店共14家，包括国内12家，国外2家；酒店业务全周期操盘管理能力不断优化，打开自有酒店品牌市场知名度可期。
招商蛇口高质量综合发展的重要板块——园区业务，目前已经布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。公司持续从产品打造和产业集聚两个方面开展标杆园区建设，通过存量园区改造，提升项目品质；通过产业链梳理，引进核心产业并做好上下游资源配套，加快专业化园区的打造。招商蛇口主要运营管理的产业园项目涵盖了网谷、意库、智慧城三大品牌系列，以及创新孵化基地——招商创库。
值得注意的是，随着科学技术的发展，加快数字化转型，赋能主业发展也成为当前新时代的新议题。招商蛇口持续保持科研投入力度，其中数字化工作结合公司业务发展和管理需要，重点围绕“经营管理”、“开发管理”、“持有赋能”、“客户经营”、“智慧空间”五大业务板块规划相应的项目群，深化数字化创新应用，赋能公司业务发展。全面提升各业态的数智化和数据化管理水平，以提高经营效率、优化客户服务为重点，深挖典型场景，打造标杆项目，完善对业务的支撑。
有市场分析认为，招商蛇口销售韧性好于百强房企，财务稳健，融资优势突出。随着政策持续发力房地产温和修复，下半年板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情，招商蛇口作为央企龙头，销售表现确定性强，业绩布局优良，三条红线稳居绿档，融资优势明显，中长期看好公司投资价值。
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