今年中期业绩会上，高管们都在释放统一信号：房地产市场已经筑底，恢复是一个缓慢的过程，房地产仍是一个10万亿的市场，常做常有、常做常新。

面对行业“压力测试”，守住自身安全底线，稳固“基本盘”，做好本质工作，或许才是穿越风暴的基本。今年上半年，金科股份（000656.SZ）“稳”字当头，致力于保交楼、保生产、保稳定、促转型升级，通过压减债务规模、开展存量债务管理、抢抓销售回款等措施，护航公司经营。

半年报显示，金科股份2022年上半年实现营业收入313.22亿元，录得销售金额约417亿元，整体实现销售回款536亿元，回款率超100%承受住了行业压力。

值得一提的是，上半年金科股份的经营活动产生的现金流量净额为87.30亿元，同比增长247.20%，持续为正。相对于净利润而言，经营活动现金流量更能反映企业真实的经营成果，上半年金科股份此项数据指数型的增长，表明企业稳健经营所释放的效能，体现了抵御流动性风险的能力。

根据克而瑞数据统计，金科股份半年度销售金额及面积持续位列行业前列。其中，销售金额位列行业TOP19，销售操盘面积位列行业TOP11，保持既有水准。今年3月，金科股份位列“2022中国房地产百强企业”榜单第16位，这也是金科股份自2005年以来连续18年位列百强。

当健康度取代规模成为衡量房企发展的标尺，财务安全成为房企“活下去”及规模扩围的前提。既有企业的前车之鉴是，资金流动性可以瞬间窒息，一切发展的基础让位于降负债、去库存、保现金。

2022年上半年，金科股份持续优化债务总量，降低融资成本，优化债务结构，加固财务“安全垫”。

报告期内，虽然融资环境持续趋严，但是金科股份持续压降有息负债规模。数据显示，金科股份有息债务规模由上年末的 806.10 亿元下降至 673.68 亿元，压降规模约 132 亿元。

在存量债务管理方面，金科股份针对到期融资，通过财务安全的疏导“区分项目风险与房企风险，不盲目抽贷、断贷、压贷、不搞一刀切”，与各合作金融机构一方面积极争取新增融资投放置换部分存量融资。

另一方面，金科股份还协商调整存量融资的还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持项目良性循环。据了解，金科股份上半年债券展期获多方支持，且整体展期数量、展期规模在行业内相对较少。

截至报告出具日，金科股份已完成公司债券“19 金科 03”、“20 金科 03”、超短期融资券“21 金科地产 SCP003”、中期票据“20 金科地产 MTN001”、“20 金科地产 MTN002”和应收账款 ABS 展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作；针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，公司积极与持有人进行沟通，妥善协商回售方案及还款安排。

除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外，金科股份成功发行“22 金科 01”公司债券，募集规模为 15 亿元，反映了资本市场对金科发展的信心。

积极挖掘可融资渠道之外，金科股份也在向管理要效益，在运营上注重提质增效，深度挖潜缓解流动性压力，实施强有力的现金流管控机制，进一步完善资产管理体系，实现自身“造血”。

为确保现金流安全，金科股份继续抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量。围绕“有回款的销售”，持续优化营销方案，坚定不移去库存，公司及所投资的公司实现销售金额约 417 亿元，另代建项目实现销售金额超 41 亿元。

此外，金科股份也在积极谋划引进战略投资，通过“外援”方式，缓解自身困局。

报告期内，金科股份成立专项工作小组，积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作；积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持，针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及相关部门给予了大力支持。

持续频发的新冠疫情、行业政策调控及房企流动性危机，让多地楼市“烂尾潮”“停贷潮”此起彼伏。购房者信心受损，市场需求持续低迷。

业内人士的观点，房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”中前两者已经实现，稳预期面临较大挑战。多部门联合发文“保交楼”的意图便是，让企业以“保交付”重塑市场信任。

作为“美好生活服务商”，金科曾多次对外表示，把“稳生产”“保交楼”作为首要任务。在长期主义发展理念加持下，金科不仅以稳健经营实现高质量发展，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，专款专用保交付，在高品质交付方面表现亮眼。

半年报显示，今年上半年金科交付项目98个，总交付批次118，总交付体量达到626万平米；其中，仅住宅交付总套数32693户，遍布全国47个城市。另外，提前交付项目达49个，一半项目实现了提前交付。

此外，金科股份也在保证在建项目、未建项目的工程进度。截至报告期末，金科股份及所投资的公司在建项目约 370 个，全年新开工面积约 115 万平方米，在建面积约 5,479 万平方米，竣工面积约 464 万平方米。

金科股份所认同的逻辑是，交付只是基础，品质交付才是房企的立根之本，高品质交付更能体现企业深厚内力。在房企保证财务安全之下，实现更好发展的基础是，回归本质，立足长期主义，实现产品力的价值再造。

据了解，早在2020年，金科便提出了“高质量发展”战略，在产品打造、客户服务、企业管理上下硬功夫，坚持以客户为中心、客户价值创造为导向，坚持工匠精神持续为客户打造好产品、好服务，坚持做好长期主义者。

时值行业“寒冬”，金科股份依旧将交付周期拆解为交付前、交付中、交付后的三大部分，利用123项标准化服务动作，打造了“9631”四个交付管控节点，保证从交付前至交付后，业主的体验和感知。

在交付前9个月、6个月、3个月，金科会从建筑、地库、项目周边、景观园林、大堂门厅、物业中心用房等诸多维度进行多次勘验，保证项目品质。同时，提前1个月，金科还会组织“业主开放日”活动，让购房者充分了解工程进度，达到“督战”的目的。

此外，在交付现场，金科严格执行标准化服务，采用多对一模式服务业主，把交房变成交心的过程，夯实产品服务力。

更为重要的是，当房地产从开发时代转为运营管理时代，金科股份能够及时转变发展思路，让交付成为服务的开始。

自2017年开始，金科每年都会投入大量人力和资金在全国已交付小区开展“美好家园计划”。六年里，金科从“社区冻龄”、“安全守护”、“爱邻服务”三大方面对全国社区进行维护、翻新、升级，优化和提升家园环境品质。

交付后的悉心运营让金科一直坚持探索产品力和服务力的有效衔接与叠加，成就了产品生命周期的延续性，以长期主义赢得客户的口碑。

如果说，保证安全、重塑市场信心是穿越周期实现抗风险的前提，那么探索更深层次的“盈利机器”才是企业对抗一切的基础，这能为企业提供源源不断现金流输送，保持企业生命的延续。

2020年，金科正式对外发布“四位一体、生态协同”高质量发展战略，精耕地产主业的同时，不断加大轻资产业务的拓展和落地，目前已经初具规模，成为新的利润增长点，走在了行业前列。

其中，金科代建业务发展模式日趋成型，其产业及商业在轻资产方面实现突围。报告期内，公司代建项目实现销售金额超 41 亿元，新增代建储备建筑面积约 82 万平方米，代建储备建筑面积约 681 万平方米，代建储备货值约 538 亿元。

事实上，近年来，代建行业千亿市场正在扩容，代建业务发展迅猛，营业收入增长迅速，但整体规模尚低，具有较大发展空间。同时，代建业务经营净利润率远高于传统地产业务，其高盈利能力随着行业的未来发展也极为可期，金科股份也实现了“分羹”。

2017年金科涉足代建业务，通过敏锐洞察行业发展趋势，整合公司内外部社会资源，结合20余年民生地产开发经验，依托强大的价值创造能力与运营管控体系，不断将代建发展壮大。

今年6月，上海康桥代建项目仍实现开盘当日劲销33亿元，去化率达90%。这一优异成绩的背后，是金科代建操盘能力的又一次展示。

2021年，基于对行业的洞察及公司实际情况，金科提出了“一稳二降三提升”的经营发展策略，从追求增速向稳健发展转变。而代建业务专注于产品力、服务力提升，具备负债低、盈利高的特征，这样的轻资产运营模式与公司“降低负债”“提升盈利能力”的策略不谋而合。

半年报显示，截至目前，金科代建业务累计签约项目近30个，代建管理储备建筑规模681万平，储备货值538亿元。业务重点布局华东及大湾区等经济活跃地区，其中，上海、南京、深圳、惠州等一二线城市项目占比高达52%，整体业务已进驻全国17个省（市）21座城市。

金科联动上海东兴（东方资产）、民生信托、渤海银行等多家金融机构，介入企业债务重组工作，提供纾困资金并输出品牌代建，已成功盘活上海、广东、重庆、湖南7个项目。例如，金科代建接受政府委托，承接了南京鼓楼项目，签约仅半年即实现了土地手续完善及售楼部展示区开放，预计为委托方带来销售货值超50亿。

此外，金科也在通过智慧服务、商业、产业多渠道打造自身发展新路径。

根据报告，金科服务上半年实现营收25.65亿元，净利润3.72亿元；合约管理面积达到3.74亿平方米；在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比约为64%，独立发展能力强劲。

在商业运营方面，截至报告期末，金科商业在管项目近百个，在管面积约 348 万平方米；报告期内，“地产+商业”轻资产发展模式初见成效，签约逾 10 个项目，合同收入近 3 亿元，部分项目由重资产转为轻资产，积极拓展新合作伙伴，新签约行业资源 20 余个，新签约商业品牌上百个。

在产业运营方面，截至报告期末，金科产业已布局 22 个城市，累计开发和管理园区 28 个，面积超过 1300 万方，入园的战略合作伙伴超过 3 千家，入园企业年产值超过 2 千亿元。

多维业务布局能够有效防范风险，而投拓地点的精准研判可以为企业的发展提供精准的角力。

据了解，在投资方面，金科股份围绕三圈一带，聚焦八大城市群，坚持“二三线城市为主、一四线城市为辅”的投资策略，着力提升非招拍挂拿地能力，加强地产+、收并购、城市更新、一二级联动等拿地能力构建和项目获取力度，系统提升投资综合竞争力。

在这场出清战中，坚守财务安全、保持稳定基本盘是企业立足的根本，金科股份凭借自身独有的财务、品质交付夯实了投资者及购房者的信心，而在盈利点的重新挖掘也让它有了新的生命力。