作者：子非鱼
01 | 一线城市低价卖房
周期力量之下，哪怕强悍如深圳、广州，也在降价卖房。
这事并不鲜见，在本号之前的文章中，已经写到过。深圳方面，中原地产的数据显示，二手房整体均价已经跌回至2020年。
广州目前的外围区如增城、从化、南沙等区，新房打折卖，二手房降价卖，已经是普遍现象。
近日，南沙一个地王项目山海合悦吹风入市，当年的拿地楼面价是2.27万元/平方米，观点网透露，项目本月将预售，吹风价是2.9至3.1万元/平方米。
业内人士普遍认为，相比于当初的拿地价，现在的预售价太低。要知道，按照正常的操作，一般预售价只有达到楼面价的1.5倍才有得赚。
有人计算了一下，若按土地成本一般占六成来算，售价在3.7万元左右会比较合理。去年的吹风价则是3.5至3.8万元/平方米。
其实，这个项目低价入场有两方面的原因。
首先，这是个被盘活的烂尾项目。
这块地2020年由佳兆业以地王楼面价拿下，但拿地没多久后，佳兆业出现了流动性危机，去年10月份佳兆业旗下的理财产品爆雷，这个地王项目因为资金短缺，也陷入了停摆状态。
之后，佳兆业开启了卖项目自救模式。今年7月11日，MCN中国信贷出场接盘了该项目，才让这个项目得以重生。
有了“曾经烂尾”的影响在，这个楼盘只能低价出售，才能吸引到客源。
其次，当下的大环境，地方亏本卖遍地都是，南沙哪怕是广州的副中心，也高价不起来。
02 | 冷场的广州外围区
上一轮牛市期间开发商们拿下的地王，现在亏本卖的有一大把，如果还妄想着要大赚一把，那只能等着项目砸在自己手中。
比如厦门几年前的一个总价地王，现在售价比当初的楼面价还要低1万元。
厦门的另一个地王，融侨翔安南部新城地块，融侨集团2016年以42.18亿元拿下，楼面价38345元/平方米，2019年开盘，目前在售均价为37500元/㎡。面包价格低于面粉价。
上海2016年诞生的全国单价地王，融信万科上海静安区中兴路地块，融信当年以110.1亿元拿下，楼面价10.02万元/平方米。后来融信将49%股权转给了万科。
2020年项目入市，预售价仅12.98万元/平方米，虽然高于楼面价，但仍是在亏本卖出。
此外，东莞黄江镇东部产业园地王，珠海唐家湾格力地产拿下的地王，福州阳光城五一新城地王，天津金地南开双峰道地王，南京京奥港麒麟板块地王……
当初激进的拿地，如今悔恨不已也没用，只能用真金白银的亏损来为之前犯下的错买单。
南沙佳兆业这个地王，目前的售价比当初的楼面价还高出不少，已经算是不幸中的万幸了。
而且，当下的广州外围区，打折和亏本卖，已经是普遍现象，在这种环境下，这个项目入市，只能顺应环境，低价入市，才能有获客的机会。
广州增城此前的一个法拍地王项目，亏本开卖。
此外，增城新塘的金茂万科都会，之前开盘价2.5万，现在降到了2万。永宁板块的珠江弘阳时光荟，去年最高卖2万，现在卖1.53万。
从化、南沙亦是如此。
目前，广州核心四区（天河、海珠、越秀、荔湾）的房价比较坚挺，但外围区已经进入了调整模式。
这主要是因为，广州核心城区人口密度大，去化周期并不算长所致。而外围区恰恰相反，人口密度小，库存大。
从人口密度来看，广州超过三分之一的人口集中在核心四区（海珠、天河、越秀、荔湾），而核心四区的面积不过279.53平方公里，占广州总面积的3.76%。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
同时，外围区的从化面积和深圳相当，增城和厦门相当，人口却分别只有72.74万人、152.92万人，每平方公里不足1000人。
人虽少，但房子却不少。增城的新房库存最多，286.63万平方米，去化周期21个月。此外，南沙与次外围区的白云、黄埔、花都、番禺库存量都在100万平方米以上。
从去化周期来看，南沙最长，达到了29.1个月，从化、增城都在20个月以上，花都也达到了20.8个月。
目前广州全市的平均去化周期是17个月，超过住建部与自然资源部划定的12个月安全警戒线，只有天河、海珠和黄埔在安全线以内。
外围区人少房子多，在如今购买力全面下降的当下，焉能不降价。
03 | 其他城市不外如是
作为一线城市的广州如此，其他城市能好到哪儿去？
克而瑞披露的8月份数据显示，百强房企8月销售操盘金额5190.1亿元，环比上月基本持平，同比下降32.9%。
同时，30个重点城市新房，环比方面，除了天津、徐州、南宁、无锡外，其余全部下跌。同比方面，30个城市，无一例外，全线下跌。
这意味着，当下的房地产市场仍在下探，仍没有筑底。
在这种背景下，刚需如果不是特别着急，能尽量晚一点就晚一些。
一方面，当下的房地产市场购买力下降，市场短期内复苏的希望不大。
另一方面，很多炒房客正在挂牌离场。二手房挂牌量超10万套的城市，已经达到了13个。
制图：城市财经；数据：链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等
他们挂牌离场，必须要有人接盘才行。在购买力下降的当下，没有多少人接得起，同时在不确定性加剧的当下，也没有多少人愿意接。
这意味着，他们必须要降价才能吸引到接盘者。总而言之，大多数城市的房价，仍在调整的路上。
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