广州租房备案入学的常见问题集|入学|房产证|房地产|租房|集体户

近日，全日制本科/中级职称入户广州社保时限放宽的推文像触动了敏感的神经一样，在讨论与求证中弥漫开来，这不管是中介放出的营销信广州入户放宽限制的吹风，都意味着广州在引进人才方面将进一步放宽条件，吸引更多的外来人口建设广州。

随着门槛降低，广州集体户的人数则呈现规模增长，如果你试着去问问身边朋友、同事，你为什么要落户广州，可能大部分的答案还是会落到小孩教育的问题上，因为在根深蒂固的思维惯性下，更多的人将户口与广州入学划上等号，为子女获得更好的教育和前程而付出的努力。冬寒从2021年开始写考证、入户的经验分享，在2022年自己小孩入学的时候才发现横在上学路上的拦路虎，此篇推文《关于广州租房备案入学的常见问题集》是我写过众多关于租房备案方面最难写的，也是在广州集体户交流群里交流频率最高的，因为有时候是无力的，不知从何下手，也许就算写出来能看到的家长也是比较少的。就当是关于租房备案的最后一篇文章吧。

本文共4950字，冬寒乎乎写于2022年8月

01什么是租房备案？

租房备案，全称《房屋租赁登记备案证明》（下面简称租房备案），所谓房屋租赁，是指出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。而出租人或承租人在房屋租赁后需向相关部门提交资料进行登记备案，并缴纳一定的税费，当备案登记完成后获得的证明。租房备案除了在集体户入学会用到外，在市内户籍迁移、办理居住证等都会用到。

02为什么广州集体户入学需要租房备案？

根据广州教育部门针对“人户不一致”的广州集体户，制定的入学政策是按实际居住地3公里范围内进行统筹（安排）入学，可以简单的理解为你的实际居住在哪里就安排到哪里读书，这里就涉及到了一个问题，如何确定“实际居住地”？如何证明你租住在A地？这样就把租房备案和统筹入学强关联了，租房备案证明了你住在哪里，就按租房备案证明的地址统筹安排学位。

很多家长抱怨，为什么跟房东签租房合同不行？为什么不能按户籍地统筹？

冬寒试图根据相关信息来分析一下，为什么要租房备案？这可能跟区域内的学位划分有关，每个公立小学受软硬件条件限制，学位的数量是恒定的，比如每年公布的学校招生计划，招生的计划人数首先要满足“人户一致”的，再划出一部分满足“积分入学”，剩下就是可统筹的学位，就是假定A小学今年招生计划120人，本地居民或满足人户一致的学位名额60人，积分入学的学位名额30人，那就剩下30个名额作为统筹入学的，那如果A小学是省一级热门学校，如果以租房合同或户籍地进行统筹入学的话，那么想必大家都争着就读这所学校，而租房合同可以作假或者其他隐形操作，户籍可以市内迁移，所有的家长都跑来A小学报名，那A小学的学位是完全不能满足的，只有30个学位就会远超负荷，那就可能造成社会性的按闹分配，这些都是可以预见到的后果，就像2022年白云区京溪小学的学位远远不够，导致一部分学生只能统筹到其他小学。

而租房备案就不一样，首先租房备案的区域内的房源是固定的，而租房备案要求提供房产证或宅基地证（宅基地备案名额的问题后面会说到），那么学位与房源进行绑定，入学的人数就可以系统的评估出来，那么教育部门就可以通过评估数据来制定A小学当年的招生计划。所以广州集体户入学为什么需要租房备案，本质上就是为了平衡区域的学位安排。而2022年番禺区的入学就不需要租房备案，是因为番禺的学位充足，2022年的白云区开始要求备案，就是白云区的学位分配失衡或者学位不足情况造成的。你会说海珠区的街道集体户是按户籍地统筹的，但是前提还是需要先有租房备案。

03广州集体户入学没有租房备案能不能读公立？

想必这个是最为关键的问题之一，冬寒因为涉及到自身利益方面，所以对这个问题进行多方的考证，得出了以下公式：广州户口≠广州公立，广州户口+租房备案＝广州公立（番禺区例外）。

几乎在和很多的家长的交流过程中，家长们都存在这样的思想误区，就是获得广州户籍的集体户们就能理所当然的上公立小学，考证入户中介也是这样告诉你的，想必是让你尽快掏钱，对于无房的广州集体户来说，租赁私人房必须办理租房备案才能统筹九年义务教育。因为我对此进行了多方面的考证：

①12345市民热线渠道：在咨询12345的同时天河区教育区专人致电给予了我明确答复，按照广州市天河区招生政策，广州市户籍适龄儿童租房没有备案是无法统筹公立学位，在当年小学招生报名时需要提供政策要求时间有效内的备案证明，否则只能自费就读民办学校。如果适龄儿童将在2023年9月入学，那么需要提前半年以上备案，并且备案3年。

②12345市民热线官方书面答复内容，回复单位是天河区政府：父母在广州市确无房产的，则须提供有效居住证明（祖辈房产证、拆迁协议、租期三年或以上的房屋租赁登记备案证明、单位出具的国有房产或单位公房房产证及出租或出借公房的证明），以及报名当月由广州市房地产交易登记中心出具的《房地产登记簿查册表》。租住的房子如果在街道做不了备案，不符合用天河区租住备案的房子统筹安排天河区公办小学的条件。建议市民租住合法登记备案的房子，在房子所在街道出租屋管理中心做好备案，孩子适龄报名时按时报读，按要求提交资料到学校审核。

③通过摸排老师口中获得答复：每年招收报名前，户籍所在地对口的公立学校会以电话的方式来调查地段入学的儿童的就学情况，借此机会跟摸排老师做了进一步的确认，让冬寒抓紧去完成租房备案，并告知往年存在很多家长因错过备案时间而遗憾就读民办。

以上就是冬寒的求证的内容，让我明确了租房备案的重要性，而通过建立的交流群，广州其他区的家长的沟通中，在招生文件和入学报名简章中都明确了时间不同的租房备案要求，但是2022年番禺区是例外的，是不需要租房备案，是以户籍地统筹的，应该是学位比较充足的原因吧，而白云区今年部分学校明确要求租房备案提前一年。随着入户广州规模人数的继续增长，可以预见未来，租房备案的政策可能会越来越紧张。

04租房备案有多难？难在哪里？

租房备案难在房源、资料、缴税几方面。

以天河区为例，要办理租房备案需要房产证或宅基地证。将租赁分类

租赁商品房小区住宅：对于租住在商品房小区住宅，备案方面会相对容易一些，正规的小区商品房都有房产证，只要带上房产证跟房东一起去办理即可。但需要注意的是，有些商品房属于回迁房、集资房，这类房子可能没有房产证，如果没有房产证明材料，无法办理租房备案的。除此之外，还有学位占用的问题，广州多个区有明确一个住宅单元6年内学位就读的规定，很多房东会因为学位占用的疑虑不肯配合备案，官方完全明确答复此问题，所以通常我们的对外的解释是，如果小孩统筹到房子对口的学校就视为占用学位。还有租赁小区在租金方便，比城中村租房经济方面负担会重很多。并且很多小区是通过中介放租的，那么如果你要求租房备案，那么中介可能会收取一笔不小的手续费。

租赁城中村自建房：城中村的房子都是建在宅基地上的，那么租房备案的资料就要出示宅基地证，那么首先来说一下宅基地证的内容，由于城市化和行政单位的变迁等历史情况，

①存在自建房没有宅基地证，这种可能需要开具具结书等证明还证明产权问题；

②宅基地正上的地址和现有的门牌地址存在不一致，同样这个需要房东去村委开具地址证明等材料。

③城中村自建房都会存在违建或加建的情况，没有按宅基地证登记的结构和层数合规建设，比如宅基地证写着结构【平房】层数【1层】，但实际建了5层楼。意味着往上的四层都是政策上不允许的或者违建，那这个层数跟租房备案有什么关系呢？可以理解为层数等于备案的数量，意味着你租赁了这栋楼的第4层，但是只有第1层可以备案，如果你想要备案，那么你要以第1层的名义去备案，假如第1层已有家长备案了，那么这栋楼唯一的备案名额就没有了，那你只能搬家。这个备案名额在城中村是普遍存在的问题，不是思维惯性中的你只要有租房合同就能备案，所以备案跟宅基地证的关系也是强关联的。这就是为什么要先说宅基地证的内容。

宅基地证等相关材料决定了租住城中村的房子可不可以备案，而搞定房东是决定了能不能备案。其实城中村的房东都是比较现实的，因为租房备案是需要缴税的，很多房东是“谈税色变”，根据广州住建局《广州市房屋租赁管理规定》，出租人出租房屋是需要缴纳相应的税款，而大部分的城中村房东是不缴税的，如果你需要备案要求房东缴税，那99%是让你搬家。所以在现实的社会里，本应由房东承担的税费就这样被转移给了承租方。而更多的房东就算是承租方缴税也不愿意配合，因为在他们的思想里就是，如果给你备案1层是不是我5层都要去缴税，万一你搬家是不是每年都要出钱。正是这样的想法，租房要求备案变得异常的难。所以遇到一个好房东或者搞定房东，就决定了能不能搞定备案。还有正常的学位占用问题也在他们的考虑范围内，如果房东自己有小孩准备读书，更是不愿意的。

05办理租房备案的资料有哪些？怎么办理租房备案？

按照广州市住建局的租房备案的相关规定，资料包括①租赁双方当事人身份证明（身份证）；②房屋权属证明或房屋合法来源资料（房产证、宅基地证等）；③租赁合同。只要准备好资料，可以通过线下服务窗口、穗好办APP、阳光租赁网等三个渠道提交资料办理，三个渠道的办理攻略和流程冬寒都相应的整理了处理，有兴趣可以前往查阅。

但是.....是的，但是在实际办理过程中最让人头疼的是办事窗口的主观性太强了，在广州集体户交流群里，会发现广州每个区的要求可能不一样，就算是同个区，不同街道办事的要求也不一样。主要体现在以下几点：

①办理的渠道不同

不同的街道办理的渠道不同，有的街道明确不支持线上办理，穗好办APP和阳光租赁官网都不能办理，只能线下办理，比如天河黄村。

②材料要求不同：

天河区大部分街道只支持房产证和宅基地证作为房屋权属证明办理备案，而像天河珠村却不支持宅基地证作为房产证明来办理备案。

白云区大源等地区支持小产权房通过见证书作为产权证明支持办理备案，还有群友反馈白云区可以通过具结书来支持办理备案。

而在番禺区，办理租房备案除了上述的三个材料外，还要求提供《房屋安全鉴定报告》、《消防报告》等。

③租房备案的时间不同

存在不同区不同街道关于租房备案的时间，比如天河某街道支持10年的备案，而白云某街道只给租房备案一年。

④上门与否

据反馈租房登记后会有网格员到备案地址进行实地勘察等情况，但是大部分群友反馈未上门勘察。

所以，在交流群在回答租房备案的问题解答的过程中，有可能“千人千面”，不同街道或者出租屋管理中心对政策的理解不同，或者取决于办事窗口人员个人的主观判断，使得备案的问题无法完全统一，所以要以所在街道办或出租屋管理中心实际办理咨询的结果为准。

06租房备案要缴多少税？

冬寒在《广州租房备案缴费的计算公式》一文中，详细介绍了税费的计算公式，广州租房备案是由综合征收率征收的税、城镇土地使用税（免征）、印花税（免征。）三部分组成。计算公式为租金÷1.05 x 征收率（%） x 备案时间（月），详细的可见文章《广州租房备案缴费的计算公式》。

缴税的多少主要取决于租金的多少，租金跟征收率呈正相关，就是租金越高缴纳的税费越高，你会说，能不能把租金写少，在实际操作中是可以的，但是冬寒是不鼓励的。而对于租金的多少也会存在一个最小的金额，比如租住小区房，其他租客同样一房一厅在1500-2500之间，那么你如果写1000元，大概率是不能通过的。而在城中村租金会相对自由一些。

07租房备案时间的确定？

在前面广州集体户入学没有租房备案能不能读公立？写到，广州集体户需要备案才能统筹入学，而在冬寒的《广州集体户幼升小入学租房备案手册》里面有个表格可以看到广州每个区对于入学时要满足的备案时间是不一样的，这个备案时间是由当年的各区的义务教育招生文件来确定的，我们备案的时间只要覆盖招生政策要求的时间就可以了。比如2023年9月幼升小，天河区户口在天河区就读，那么只要满足在2023年5月前完成备案，并且备案时间备案到2026年8月31日即可，相当于备案3年半时间。每个区的备案时间对于户籍和时间不同，一定要对应的完成租房备案要求。

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