作者：苗雨律师丨山东齐鲁（淄博）律师事务所
在常见的房屋买卖或者租赁活动中，委托人有时为了规避高昂中介费用，会利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接与对方签订合同，俗称“跳单”。中介人通常会在合同中约定禁止“跳单”的条款，防止无法获得佣金。
一、委托人“跳单”应当支付报酬
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
例如（2021）沪0101民初15781号案，上海市黄浦区人民法院认为，原告在独家委托期限内为被告提供了寻找租客的服务，实际提供了带看服务，并如实向被告作了汇报，虽未能促成双方签署租赁协议，但尽了受托之责。被告在委托期限届满后利用原告提供的客户信息，绕开原告直接与客户订立租赁合同，该行为属于“跳单”行为，应当支付中介服务佣金。
二、委托人有权选择价格低、服务好的中介人
最高人民法院于2011年12月20日发布了指导案例1号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案。
该案裁判要点指出，房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
三、中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬
《民法典》第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
例如在（2020）鲁0283民初3145号案中，平度市人民法院以中介人未促成合同成立为由驳回中介人的全部诉讼请求。但是，同样是该法院审理的（2021）鲁0283民初3859号案，酌定购房者支付看房服务费1000元。前述两个案件，青岛市中级人民法院均维持原判。
笔者理解，为免出现上述情况，中介人可以在中介服务报酬的主张不被支持时，退一步选择主张从事中介活动支出的必要费用。例如（2021）沪0118民初16997号案，中介人在诉讼请求中列明了支付中介活动必要费用50000元的备位诉讼请求（《诉讼请求相互矛盾，是否符合起诉条件？》），法院在认定被告不构成“跳单”的情况下，酌情支持了中介人从事中介活动的必要费用3000元。
四、结语
禁止“跳单”条款的存在，并不意味着委托人无权选择其他中介人促成交易。但是，应当注意交易信息须为非独家信息，而且没有利用原中介人提供的交易机会或者媒介服务。
本文仅代表作者观点，不代表齐鲁（淄博）律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如您需要进一步交流或探讨，请随时与本文作者苗雨律师联系。
热门跟贴