专业律师解答
用户提问
“我买了二手房，签订协议后房东迟迟不与我办理过户手续，这样我有风险吗？”
根据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋作为不动产，在买卖过程中，买卖双方应当及时办理不动产登记手续，否则即使买房人已签约付款，仍会承担一定法律风险。
风险一：遭遇“一房二卖”
例如买卖双方签订合同后，卖房人又与第三方签订房屋买卖合同并办理过户登记手续。
律师提示：
如果卖房人与第三方存在恶意串通情形，根据《合同法》第五十二条的规定，买房人可以请求法院确认卖房人与第三方签订的买卖合同无效，要求卖房人继续履行合同。如果第三方基于对房屋登记公示公信原则的信赖，支付了房屋合理对价，不存在与卖房人恶意串通的行为，合法取得了房屋所有权，那么买房人只能要求卖房人承担违约责任。
风险二：遭遇“法院查封”
例如买卖双方签订合同后未及时办理过户手续，后因卖房人债务问题，该房屋被法院查封，双方无法继续办理过户手续。
律师提示：
如果在签订房屋买卖合同时，卖房人明知出售的房屋已被采取了查封等强制措施且存在欺诈行为，该买卖合同一般会被认定为无效，卖房人可能赔偿由此给买房人造成的损失。
如果在签订房屋买卖合同后，尚未完成过户手续期间，因卖房人个人债务问题，导致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限届满仍未解除查封的，买房人可以请求解除合同，并要求卖房人承担违约责任。
风险三：遭遇“无权处分”
例如签订房屋买卖合同的卖方代理人属于无权代理，事后也未获得所有权人追认，后房屋被卖给第三方并办理了过户手续。
律师提示：
如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同，事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权，买方与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
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