（图源：网络）

2017年，万达陷入债务危机，负债高达4200亿元。为渡过难关，万达断臂求生，开启了“卖卖卖”模式。

五年后，万达渡劫重生。在偿还了2000多亿债务，转型轻资产后，万达又开启了“买买买”模式。

地产寒冬之下，恒大、富力、奥园、融创等深陷债务违约泥潭。

而万达却好似“王者归来”，尤其2022年以来，万达化身“白衣骑士”，抄底脚步从未停歇。

1月，万达接管葫芦岛烂尾项目。

2月，万达抄底山西忻州田森汇城市购物公园。

3月，万达接手赣州巨亿广场、扬州华懋购物中心、鑫苑集团旗下多个商业项目。

4月，万达抄底河南建业集团旗下全部商业项目。

5月，万达接管北京SOLANA蓝色港湾、蓝色港湾五棵松购物中心。

6月，万达接手合肥烂尾项目万泓中心。

7月，万达接手中融信托所持肇庆鼎湖万达地产35%股权。

8月，万达接手中融信托所持赤峰万达地产49%股权。

9月，有人发现万达集团董事长王健林现身湖滨新区考察……

万达重启 “买买买”模式，这背后释放了什么信号呢？

01

债务仍然承压

万达在2017年陷入了债务危机，据悉当时的负债高达4200亿元。

到2018年底，万达瘦身2158亿元负债，较上一年总债务减少了约三分之一，负债率降低到60%以内的安全线。

不过，如今万达的债务仍然承压。招股书显示，2018年至2020年，资产负债率分别为80.5%、80.4%、95.8%，2021年上半年资产负债率则为80.4%。整体资产负债率保持稳定，2020年达到95.8%主要是因为其在当年派息达51.78亿元。按2021年上半年负债率的80.4%来看，仍高于三道红线要求的资产负债率不超过70%。

02

盈利回血缓慢

万达广场没那么赚钱了。从目前的营商环境来看，购物中心似乎并未从此前的疫情冲击中“回血”，萧条的商场遍布全国多地，不少商业广场的空置率依然高企。数据显示，2022上半年，全国重点12城的平均空置率达13.4%，环比增长22.9%。

在盈利指标上，万达商管净利润出现了连年下滑的局面，从2018年的20.22亿元下降至2019年的12.48亿元，2020年进一步降至11.12亿元，2021年净利润为35.12亿元完成率67.67%仍有较大差距。

万达商管的母公司，大连万达商业管理集团股份有限公司最新发布的中期报告也显示，万达广场的业绩虽然算是业内的佼佼者，但业务上仍存在不少隐忧。8月底，大连万达商管的中报公布，数据显示，上半年公司实现营收244亿元，同比增长7%；归母净利润67.44亿元，同比下滑4%；基本每股收益1.48元，较去年同期的1.57元明显下滑。

万达广场为什么没那么赚钱了？万达商管的业务开拓，包括向三四线城市延伸、独立第三方开拓，都可能是导致公司利润下滑的“元凶”。

03

港股IPO任务紧迫

王健林一直寄予厚望的商业地产板块，纯商管运营的部分被剥离到珠海万达商业管理集团股份有限公司之后，回港IPO的计划也被提上日程。

此前，万达系和22家战略投资者签下对赌协议，约定若无法在2023年年底之前完成珠海万达商管的IPO，将要支付现金补偿。

资本市场也未重拾对地产板块的信心，珠海万达商管上市前景充满变数。业内人士认为，当前需要特别注意疫情对于赴港上市所带来的冲击和影响。从实际过程看，万达商管需要强化和投资者的交流沟通，同时在当前特殊的商业零售和物业管理背景下，主动探索新业务，真正深化万达商管“经营稳健”的市场印象。这似乎可以解释，为什么王健林如此热衷于利用对外合作进行业务扩张。

目前万达商管大部分收入依赖万达集团的自持项目，存在关联方风险。这在港交所IPO文件中是受到严格监管的。急于将万达商管推上资本市场的王健林，必然会想尽一切办法达到目的，这就有了万达2022年以来不断抄底和接盘项目、加大向第三方外拓的一系列动作。

虽然还在“买买买”，与历史不同的是，现在的王健林更喜欢通过“轻资产”的管理方式介入。10月，万达将直面两场“硬仗”——集团年内第二大债务浪潮，以及珠海万达商管招股书或将再次失效，而万达商管还顶着业绩对赌压力。

万达尚难言轻松，未来还需要拭目以待。