中国楼市这出大戏，从恒大暴雷拉开序幕，一出出、一幕幕，各色人物是你方唱罢、我方登场，好不热闹。时间推至2022年，出现魔幻的一幕：

一群穿西装、梳油头的大哥说中国楼市已经企稳，说楼市会触底反弹，说出现积极信号………总之，嗨起！中国楼市的高潮来了。

这反转，这笃定、这响亮，堪比魔幻电影，不，电影都不敢这么演。

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一个月时间，房企就从ICU走向KTV。

一个月前什么情形？

各个地方城市烂尾项目激发‘各路好汉发声明’冲上热搜，各地土拍只有国央企，民营房企捂住屁股上的三道红线四处逃命。

一个月后什么情形？

各大房企走到中期业绩会前，穿西装、梳油头、红光满面的拍胸脯告诉大家，楼市企稳、筑底反弹在即。当初逃命一样的人，又好像全部回来了。

一个月时间，中国房企又集体嗨起来了！

这种自嗨，信心来自何处？

集中供地吗？来，先说说集中供地。

房企的特别之处在于，左右手都在托举。左手托着地方财政，右手托着房价销量，是否拿地、拿什么地、拿哪些城市的土地都是根据市场、未来发展、调研、分析、测试之后才行动的。

说直白点，拿地才是房企对市场是否充满信心的唯一标准。（数据来源：易居研究院）那么，房企对市场的真实信心是怎么样呢，来，看看2022年1到8月份的TOP房企土拍情况。

8月份TPO30房企中有9家拍下30幅住宅用地，投资建筑面积环比下降55%；

7月份TPO30房企中有14家拍下57幅住宅用地，投资建筑面积环比下降7%；6月份TPO30房企中有16家拍下70幅住宅用地，投资建筑面积环比上涨158%；5月份TPO30房企中有9家拍下25幅住宅用地，投资建筑面积环比下降66%；

4月份TPO30房企中有12家拍下41幅住宅用地，投资建筑面积环比上涨24%；3月份TPO30房企中有5家拍下8幅住宅用地，投资建筑面积环比下降3%；2月份TPO30房企中有8家拍下15幅住宅用地，投资建筑面积环比下降12%；1月份TPO30房企中有12家拍下25幅住宅用地，投资建筑面积环比下降75%；

纵观过去8个月，房企获取土地的面积一直在持续下跌，尤其是8月份拿地信心空前低迷。如果再将环比时间拉长至8个月，可以看到除了4月和6月外，其余月份都有不同程度的下跌。

不仅2022年在下跌，2021年土地成交建筑面积54378万平米，同比降低14.6%，已经创下2016年以来最大的跌幅。而2022年在过去下跌的趋势上，继续保持了“跌跌不休”的态势。

土拍还有个情况，就是从恒大暴雷开始，土拍市场民营房企就偃旗息鼓基本玩动了，这点看看2022年8月份土拍成交情况就能发现。没有一家民营房企，全部都是国央企。

给大家做一个简单的推算，大家看着会更清楚些：

2021年的土地成交数据已经是2016年以来最大的跌幅，在此基础上，2022年投资建筑面积仍在逐月下跌。

这硕果仅存的下滑数据中，再抛开国央企和城投，民营房企真实的情况明明就是心灰意冷，却在嘴上和大家说楼市企稳，这心口不一的程度堪比渣男的爱情宣言。

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房企伪装高潮的第二点，就是销售数据。

先来看看，为了卖房房企都努力上进成什么样了？

1. 从降低购房门槛到降低首付款，从公积金贷款额度增加到降低房贷利率，从坐在售楼处里等客户来访，到线上线下全渠道铺开，为了卖房子，就差送销售员了。

现在销售房子，难，真TMD难，难得都快活不下了。

2. 住宅销售都这么难，写字楼、商铺、公寓等等更是难上加难，为了销售送装修、送家电、连房企城市总都开始下场陪着购买写字楼的土豪喝大酒了。

为了销售房子，大型房企的姿态和脸面都已经不要了。

这种情形是销售筑底企稳的迹象吗？

明明就是销售下滑，为了现金流回笼都急成了热锅上的蚂蚁。可是偏偏死鸭子嘴硬，忽悠大家企稳啊、筑底啊………

我猜，他们说的积极信号就是“楼市松绑”“降低月供利率”这些，这算是积极信号嚒？

屁的积极信号啊，去年只有一个声音，给我往死里打，打死地产这鳖孙。你敢出声、你敢喊疼，再来一万个大耳瓜子。

现在是让你出声，让你喊痛，还给你送药了，还温柔的问你“大郎，还疼吗？别死了”。房企吃上小药丸，摸着打肿的脸，就开始高喊楼市企稳啦、积极信号很多啊。

你说这一幕魔幻不魔幻？要我说，这个过程中最魔幻的不是房企，而是刚需韭菜。

刚需韭菜怕是天下最好忽悠的人，一会听说重拳房企，他们就像吃了大白兔奶糖一样，甜甜的期待房价如大葱，一会听说松绑楼市，又像吃了空气一样天天看房天天骂娘。

你瞧，现象可以骗人、促销可以唬人，但销售数据却不能。

2022年8月份的楼市仍是“绿绿的大草原”，百强房企本月销售业绩6047.7亿元，环比继续下跌0.3%，同比下跌至32.7%。TOP30房企中，没有一家是累计同步上涨的。

稍稍对房企收支有了解的伙伴都知道，房企收入主要是销量现金回笼和融资，房企内部将销售现金回款叫做现金流、自造血，因为现金流是维持土地、抵押、融资这个时间换空间游戏的重要支撑。

再回看上图“绿油油”的数据，负50%的销售回款额，怎么看房企都活在生死边缘，哪里来的信心说企稳呢？

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从房企拿地、销售回款等情况看，唯一有“企稳”迹象的事实就是：融资规模创新低。

玩杠杆，耍杂技的这些房企，终于不贪大，求快玩命加杠杆了。

从8月TOP30房企融资表现看，TOP30房企合计新增融资规模118.9亿人民币，同比增加10.0%，环比降低62.1%，创2022年以来单月规模新低。新增债券融资规模113.4亿人民币，同比增加4.9%，环比降低58.0%，其中，新增境内债融资规模113.4亿元，同比上升37.9%、环比下降56.4%，无新增美元债融资。（数据来源：wind）

我恒心很大，你们忍一下。自从恒大宣告暴雷之后，民营房企终于不“嘚瑟”了，知道美元债这玩意是会升值的，我们没有换算汇率给大家精细着说，大家也明白这意思。原来借回来1美元，还10元人民币，现在美元升值，现在借回来1元还款要还12元了。

你瞧，美元债这玩意儿都快赶上利滚利了。现在的房企不仅要保交付、还得祈祷人民币走强，祈祷不要因为汇率还债的时候还不起。

现在境内融资成本才3.2%，比上个月还下降了0.03PCT。现在国内降息降准各种利好，房企融资也都全部境内完成了。

现在的情况很明显，房企销售回款完犊子，土拍只能装样子 ，还要时不时露出身上的疮疤：我没钱就要烂尾哦。

咋办？

能咋办，另外一头连着千家万户呢，定向纾困呗！这事之前发文也说过，咱们指定了3000亿定向纾困基金。

瞧见嚒，不仅有定向纾困基金还有中债新增直接担保。

啥意思？就是保证示范房企合理的融资需求。什么旭辉、新城控股 、美的置业、龙华、碧桂园等等多家房企增信项目都在进行中，说白了就是不能完犊子，输血续命不烂尾呗。

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结尾说几句有些人‘不爱听，但却是真话’的话。

房企持续暴雷的概率会减少，毕竟暴雷-烂尾-交付就成问题，但凡能“接济”渡口仙气让房企有活着，就要让他们活着，只有他们活着，才能让他们把楼盖好，不给地方城市找麻烦，这更有利于稳定团结；

现在楼市销售确实拉胯，但不会一直拉胯，总有一天会支棱的，唯一的区别就是有些城市支棱，有些城市完犊子而已；

现有下跌趋势已经形成惯性，目前还没出现什么扭转趋势的力量，预判到2022年12月之前，销售回款、土拍都会是下降的态势。（仅供参考）