新政刚出，第三批次土地就挂了。
时机选择很巧妙。
01
新政重磅12条，大家的焦点都在买房上，提醒，其中有2条给了土地。
第一条：优化新增供地商业服务业设施建筑面积比例，按照上位规划及专项规划要求，在保证公益性配套设施的前提下，结合市场情况，落实好国家及本市关于新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例的相关政策规定。
当下天津市场，研究商住混合用地，道士君认为基本卡在两个关键点，其一，商业占比较高。其二，综合地价较高。
目前住宅商业比例在7:3，这一次优化比例，是新的突破，但是商业比例控制在多少，并未明确。就目前其他城市出台的政策来看，是严格控制在10%以内。如果天津把比例也控制在这个范围内，那么空港一期SM旁的那块地、中北镇等优质地块开发商可以研究研究了。
第二条：实施阶段性土地出让支持政策，凡在2023年12月31日前新出让的经营性房地产用地，土地出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。
道士君认为这条政策很有深意。直白点说，允许分期缴纳出让金。但给了拿地的窗口期，2023年12月31日前新出让的地可以这么操作，算了算470天，大概至少6次机会。
另外，之前天津商品房地块土地金缴纳是按照拿地前缴纳20%保证金，土地合同签订后三个月内缴至100%。
新政前后，区别在哪？即，缓交土地金，分期慢慢交。
02
通过这一轮一轮挂地，发现天津挂地的真实情况：
一是压箱底的优质地块挂出来了。
二是地价着着实实降了，但与开发商预期拿地价还有空间。
三是政企博弈的周期拉长，出现试探性挂地。
四是地价分化严重，有的地价格坚挺，微调，有的地价格波动较大。
来看天津第三批次挂地，预公告了21宗，挂了17宗。
具体：河西2宗，西青2宗，北辰2宗，宝坻3宗，武清1宗，静海1宗，津南1宗，滨海5宗。提两句，预公告的和平、河北地块并未如期挂出。久未挂地的葛沽释放了1宗商业地块。
总用地面积约1131亩，起始总价近100亿。
据内部人士透露，第三批次地块河西香饽饽，已有主。生态城地块几家房企抢。塘沽湾地块完美一二级联动.....这一批次，有点看头。
03
昨夜挂完地，有人说，天津土地抄底的时机到了，但就目前土地市场形势而言，地方国企或城投平台的托市拿地依旧被寄予了厚望，部分央国企择机而动，民企依旧保持观望态势。
当下天津迎来新的拿地窗口期，是对的，当然这个窗口期的定向对象是有范围的。
那么究竟现阶段是不是抄底拿地的好时机，道士君认为可能在今年第四批次和明年第一批次。
写的时候，看到了土地之外，牵动学区房的一个消息，南开区小学拟将实行“六年一学位”，这是一个非常值得关注的信号，接下来，学区房大热的河西区会不会响应？
讲真，近两年教育改革大动作频频，继“双减政策”之后，又迎来“民转公”、教师轮岗大潮。
本质是实现教育资源平衡，维护教育公平性。让教育回归“教育的正道”，而“正道”就是坚定的选择培养完整生命成长、培养可持续终生学习的下一代。这个话题，等后期我们再聊。
土地信息来源：天津市规划和自然资源局。
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