楼市疲态持续，广州市场“求放松”的呼声渐高。

国庆长假前夕，官方给出回应，相比上半年半遮半掩的入户放宽，这一轮松绑进一步接近核心。

三波措施，不再隔靴搔痒？

广州限价范围再放宽

广州市场一直在传新房限价放松，备案价在原来上下幅度6%的基础上，调整到可以上浮10%，下调20%，总体价格可控幅度增至30%。

针对不同楼栋、朝向、层高产品，有了更大的定价空间，为金九银十的让路促销，有了名正言顺。业内调侃：看似限涨，实则限跌？

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受中国经济时报采访时指出：为“金九银十”促销，扫清定价障碍，有利于去化。

“广州此次释放的调控信息带来的备案价空间增大，使得楼市价格调整的空间和自由度增加，一方面有助于“金九银十”促销工作的开展，另一方面也使得房企的定价空间增大，这也是营商环境改善的重要体现。”

贝壳研究院广州分院院长 李茂喆则撰文指出：重点在于允许价格下调20%。

“当然在当下市场一般很少项目售价还顶着备案价在卖，意味着当下即使价格可以上浮10%，也很少有项目有涨价动力，不过未来市场好起来后就不一定。

那重点心就在于允许价格下调20%，这意味着有些项目会通过降价来加速去化，不过核心是这并不是当下才发生的事，因为政策虽现在被爆出来，但其实过去一段时间已经有不少项目有了价格的调整。”

广州二手房“带押过户”

人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式。

二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

仍背着房贷的业主卖房，可以不用愁未还完的房贷需自己垫钱。

但覆盖面不会太大，因为执行难：积极参与的银行有限；跨行交易产生风险，因此银行多要求买卖双方房贷银行为同一家；银行会有申请的各种要求，成功案例很少；派生出的担保费等。

在有限程度上，盘活二手房交易，间接加快新房去化。

传黄埔南沙人才政策放宽

市场面流传，时隔一年，黄埔人才政策又开放了。

根据@拆神消息，亮点有二：

1、在黄埔企业工作6个月及以上，且在黄埔范围内无房，即可购买一套。（针对定点的企业和单位）

2、二胎家庭，在黄埔范围内可以多买一套。

此前黄埔政策收紧为1年社保+本科学历，可购买一套房。后在去年8月彻底取消人才购房政策，统一执行全市要求：广州户口或外地户口五年社保。

黄埔新引入产业红火，带动的新人口多为强购买力的互联网、生物医药等新兴产业人才，口子打开将制造可观的楼市需求。

熟悉的配方，两年前将黄埔楼市热度冲顶，房价短时间内翻倍，人才放开功不可没。

另一个曾吃尽人才政策红利的区域——南沙，也跃跃欲试。

网传，对南沙特定的房企开放限购名额，南沙范围内无房即可购买一套。

政策效力几何？

无论是金九银十冲刺一战的楼市，还是节后待售的地市，都急需积极政策信号。

但力度几何？

毕竟此一时彼一时。曾经阻拦购房的是政策，现在最大的问题是购买信心被击穿，经济预期悲观。

今年以来，广州两次在人才入户侧面开口“救市”：

自8月来执行，全日制本科毕业生在广州参加社保就可申请落户。取消了参保半年的时间限制。

6月起，入户学历进一步放宽，实施全日制大专学历可落户花都、从化、增城，而后根据工作地和社保3年，也可“曲线”输入全市各区。

以上两个政策，由于未触及限购核心，未在市场面引起较大水花。

国庆前夕这波政策回馈来看，黄埔南沙放宽目测威力最大，但懂得都懂，现在这种政策实施都低调处理，不官宣直接在操作层面实施，因此发酵、触及到广泛购房人群需要时间。

另一边，库存压力渐增。

库存压力渐增

尽管9月下旬数据未尽数体现，但今年前三季度广州全市一手住宅成交量大概率成为近五年最低。

购买力不足，库存量更好地说明了目前的压力。

截至8月末，全市库存量1165万㎡，去化周期17个月，这意味着，现有的房子要1.5年才卖完。花都、南沙、从化、增城4区消化周期甚至维持在20个月以上。（via.广州中原研究发展部）

强压之下，仍有希望。

最近，银保监定调“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”，被誉为房地产拐点。

虽然速度较慢，但当下广州二手房成交确实呈现一定的恢复态势，从 2021 年 8月31 日之后最低点 6000 套不到的水平，目前已经回温到月成交 8000 套左右，甚至一度达到过 9000 套。（via.贝壳研究院）

如能持续多月稳住8000套，那意味着恢复到楼市遇冷前的常态水平。这也是普遍降价频次提高的成果。

同样，一手方面，以价换量发挥奇效。

行业大哥保利带头多盘低于预期价格开盘，甚至在朱村这样冰封的市场创下开盘首日去化8成的奇迹。黄埔星汇城、中央城、星瀚TOD等项目，纷纷开启“特价房”促销，8盘借势登上今年成交TOP10。

限价的放宽，已经为国庆降价扫清了障碍。放下幻想，积极让利才是正经事。这个层面，对购房者而言，也是好事。