9月29日晚间，央行和银保监会加班发布了一则关于房贷利率的通知，标题为《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，核心内容是允许2022年6-8月新房成交价格连续三个月同比、环比均下跌的城市放宽首套房商贷利率的下限，时间截止到2022年12月底，也就是今年剩余的三个月。
该政策影响有多大？对购房人来说到底能节省多少成本？我先为大家解读一下通知的具体内容。
央行对住房贷款有下限的规定
房贷分为公积金贷款和商业贷款，首套房的公积金贷款利率统一为3.25%，很多年没有变了，实话实说这个利率真的很划算，不过公积金贷款有额度限制，每月缴纳公积金持续一段时间后才能申请，所以大部分购房者要么是申请纯商业贷款、要么是申请组合贷款，纯公积金贷款的情况很少见。
各地商业贷款的利率均不相同，央行并未规定具体数字但有最低利率要求，此前首套房最低商贷利率为五年期LPR、二套房最低利率为五年期LPR上浮60个基点（0.6%）。
2022年5月，央行通知首套房贷款利率的下限可以在五年期LPR的基础上再下调20个基点，当时的五年期LPR为4.6%，最低商贷利率降到了4.4%，4个月后的如今，五年期LPR已经下跌了两次，目前为4.3%，下调20个基点意味着首套房商贷利率可以做到4.1%了。
根据媒体梳理统计，目前全国有80多个城市执行的是4.1%的利率下限。
打破4.1%，央行给楼市萧条城市“开后门”
不少城市紧挨着利率下限执行首套房商业贷款利率说明当地的贷款利率还有下调的需求，要不然也不会用足政策，直接按照监管下限执行了。
也许是看到了地方的实际情形，央行和银保监会在十一长假到来之前为楼市带来重磅消息，直接取消了符合条件城市的首套房贷款利率下限，4.1%不再是“底线”，理论上来说没有下限，可以低到3%甚至是2%。
当然，新政策在时间和空间上给出了限定。
时间上，只有2022年剩下的三个月，2023年起恢复首套房贷款利率下限，不过，到时候有可能会延长的。
空间上，必须满足新房价格同比与环比均连续三个月下跌，这是什么意思呢？
比如，某城市2022年6月的房价比5月底，7月的房价比6月底，8月的房间比7月底，这叫连续三个月环比下跌；这个城市2022年6月和7月的房价比2021年6月和7月的低，但2022年8月的房价比去年8月的高，不符合连续三个月同比下跌。所以，该城市不在政策涵盖的范围之内。
有媒体统计了每月公布的全国70个主要城市房价变化情况后发现至少有23个城市满足同比与环比均连续三个月下跌，包括天津、大连、武汉等8个二线城市以及温州、岳阳、秦皇岛等15个三线城市。
国家统计局每月只公布70个城市的房价变化情况，全国范围内还有不少城市同样符合条件，因此，可以享受本次首套房贷款利率下限阶段性取消政策的城市不少，主要由部分二线城市和绝大部分三、四线及以下城市组成。
这些城市有一个共同的特点，那就是楼市萎靡不振，量价齐跌。
贷款买一套房能省多少钱？
大家最关心的是政策出台后购房者到底能获得怎么样的实惠。
上文分析过，政策主要惠及部分二线城市和大部分三、四线城市，假设一套二线城市的房子总价为150万元，首付50元，贷款100万元；一套三四线城市的房子总价为80万元，首付30万元，贷款50万元。
首套房商贷利率方面，一年前各大城市的贷款利率一般是五年期LPR上浮20个基点，那时的五年期LPR为4.65%，所以首套房贷款利率在4.85%左右。
新政实施后贷款利率没有了下限，但银行不是慈善机构，利率太低会影响利润，所以商贷利率不太可能比3.25%的公积金贷款利率还要低，预计满足条件的城市会将商贷利率下调到3.6%至4%之间，我们就取中间数3.8%。
1.总价150万元、贷款100万元的二线城市房子
按照4.85%的首套房贷款利率购房，贷款期限为20年的情况下每月需要归还的月供为6517元，20年利息总额为56.41万元；按照3.8%的首套房贷款利率购房，贷款期限不变，每月归还月供5955元，利息总额为42.92万元。
不考虑房价下跌因素，现在买房与一年前买房相比每月少还562元，20年总共少支出利息13.49万元。
2.总价80万元、贷款50万元的三四线城市房子
按照4.85%的贷款利率计算得每月月供为3258元，20年利息支出共计28.2万元；按照3.8%的首套房利率计算每月还款2977元，20年利息支出总计21.46万元。
20年下来两者之间相差的利息达到了6.74万元。
通过计算发现晚一年买房获得的收益其实是挺可观的。
房贷利率一再下调，对楼市的帮助却十分有限
我一直觉得今年楼市成交量不及预期与贷款利率的高低关系不大，购房人不太会因为每月少支付几百元月供而改变抉择，首套房4.1%的贷款利率相比于之前已经有了较大幅度的下降，但那些楼市萧条城市的房价依然在下跌、房子还是卖不出去。
对住房的需求除了与房价有关外还与预期关系密切，三、四线及以下城市居民普遍认为未来房价还要跌，现在买房可能导致多花十几万元甚至数十万元，而贷款利率下跌节省下的数万元利息支出根本无法和潜在的房价下跌风险相提并论。
信心与预期是问题的关键，资金成本在生产制造领域也许很重要但对是否购置住房的决策来说绝不是排在首位的。
9月即将过去，今年1-9月的GDP数据会在十一长假过后公布，三季度的GDP增速相比于上半年来说会好一些但距离5.5%的增长目标依然有一定差距，四季度历来是中国经济的发力期，各类刺激政策会陆续出台，限时段取消部分城市首套房商贷利率下限只是一个开始，只是政策能否达到预期效果要由时间来揭晓。
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