时间过得太快，距离2022年结束还有84天。
换句话说，楼市销售期已不足3个月。
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9月天津楼市数据出来了，并不好看。
三项核心指标变化：
供应48.3万方，环比下降24%，同比下降62%。
成交65.5万方，环比下降15%，同比下降34%。
成交均价17214元/㎡，环比上涨1%，同比下降1%。
提一句，9月的供销量水平为同期历史最低点。
供销量萎缩的核心原因有三，其一，销售周期短。其二，需求端购买力较弱。其三，预期信心不足。
十一期间两个市场变化：
一是利好密集出台，政策赢麻了。
放宽部分城市首套住房贷款利率下限、下调首套个人住房公积金贷款利率、免个税优惠救市大招三连击，提振预期信心。
可以说，十一期间，天津楼市新政效力在持续释放，上层重磅新政推波助澜。
二是新房市场分化加剧，降价潮滚滚而来。
据不完全统计，十一期间，降价促销的项目超30个，并开始了“十八里相送”，送车位、送装修、送物业费、送车、送家电......
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前几天，与圈中一位营销总聊天，提起当下市场哪类项目卖得动？一是核心区的学区房。二是央国企的优质项目。三是，狠狠降价的项目。
前两者不过多赘述。那么究竟降多少才能撬动市场？
道士君盘了盘降了价，并起了效的项目，常规降价幅度在2000-3000元/㎡左右，力度大的在6000-7000元/㎡左右。
那么，是不是所有降价的项目都值得买？
先上两个实例。
道士君曾多次提醒过，在一个城市目前有且只有一个项目，一开盘低价抢市场，后续更无底线降价的，果断放弃购买。
也曾爆料过上述不要命式降价项目的风险点，当时有客户明智去退了房，有的还是抵不住降价诱惑，买了，现在面对的是可能停工的风险。
武清某项目，9月加推，降至9000元/㎡左右，一堆人疯抢，结果，十一没过完，这家房企宣传暴雷。
所以，不是所有狠狠降价的项目都值得买。至少要满足以下三个条件：其一，项目还算得上优质项目。其二，开发商属于安全绿挡房企，无劣迹盘、烂尾盘、停工盘风险。其三，项目地理位置上，不是处在偏远且无发展潜力的片区。
不夸张地讲，如今的降价、如今的市场，买到烂房子的概率超50%。
当然，十一期间，有降价的优质项目，卖疯了。比如运河文化城、首创禧悦、未来城、万科生态之光、中海国际公园城等。
还有一类高品质改善类项目领跑市场，也卖疯了。比如：中海天空之境、绿城水西云庐等。
这是一个非常重要的信号。
在天津市场，即便受疫情影响，但高品质项目，购房者认同，这样的项目，一旦有足够大的价差，抢购都可能会发生。
目前还有一个真实的市场现象，央国企的盘市场及买房偏好度排第一位。稳健民企紧随其后。
不由想说，2022年，江湖还是那个江湖，但高手却不再出身草莽。
可是，在这场价格战中，很难找到赢家。
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面对新一轮降价潮。
一句话：并不是所有的降价，都是机会。
有的降价，省下十几万捡漏；也有的降价，能让你站岗十年，甚至钱房两空。
市场混沌期，房子更要好好挑、用心买。就算价格再低，诱惑再大，也要保持清醒，乱买的后果，承担不起。
而针对市场变化，几条建议。
第一，密切跟踪政策。如果政策持续放松，新房继续，二手房跟上，那么未来楼市回暖的力度会增大。
第二，所有置换的行为，尤其是向上置换的要加速了，看看北京、杭州等改善市场的火热就能嗅出端倪。
第三，未来依旧是分化。城市、区域、板块、下沉至项目，层层分化。所以简单的买入并不能确保你的资产的保值和增值，这一点与回暖无关。
第四，市场不确定性中长期存在，波荡筑底还在持续。十一期间，根据中指监测数据，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年国庆假期下降37.7%。若不是为了置换卖房的行为，可以暂缓，等待市场新的变化。
第五，楼市正式迎来第五次“大宽松时代”，说新一轮买房窗口期没有错，买在低谷，卖在高峰。但重要的是看个人真正需求。
数据信息来源：京津冀数据研究院。
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