一直以来，房地产行业就有金九银十的说法，所以很多房企还特意会在9月份上市，就是希望抢占金九银十这个旺季的坑位。今年也是一样，许多房企在9月份纷纷入市，重点30层环比供应增加了15%。但从最终成绩来看，实在是过于惨淡，成交量不涨反跌。今年的金九已经凉透，于是在国庆前一天，央行财政部连续放出几个重磅利好，希望带动楼市能在银10期间最后冲一把。现在国庆已经过去，我们就看看在央行财政部的助力，各地的成绩如何？
首先来看诸葛找房的数据。诸葛找房追踪了15个重点城市，而黄金周期间新房成交量相较于去年同期，只有成都大连济南增长，其余12个城市都不如去年同期。其中杭州黄金周的成交相较于去年同期。想你了98.2%北京下跌了86.9%，上海深圳宁波的跌幅都超过了50%，温州的跌幅接近50%。再看中指研究院的数据，此次数据选取了21个代表城市，包括四大1线以及9个二线8个三线。 23个城市中，黄金周期间新房成交较去年同期，只有济南沈阳岳阳南充等7个城市是上涨的，其余16个城市仍在下跌。其中北京温州福州杭州跌幅均超50%，上海深圳宁波烟台的跌幅接近50%。还有克而瑞的数据，40个重点监测城市累计成交96.2万平方米，环比下降84%，同比下降26%。与假期前一周相比，同比降幅扩大了49个百分点。
3家机构的数据虽然有明显的出入，但整体反应的结果。非常一致，传统的银十没有开门红，取而代之的是开门的牙红。虽然10月份还没过完，但是国庆楼市小高峰遇冷，那么银是大概率也得泡汤。虽然网签会有一定的延迟，但这个黄金周的结果依然有点打结前放松政策的脸。节前政策总的来说，出现了2个非常明显的倾向，一是在因城施策的大背景下，对于弱势城市的政策倾斜已经达到了出乎预料的程度，二是被市场期待的全国性政策也终于重出江湖，又是退税，又是降房贷利率，而且这些政策全部集中在9月的最后2天。可以说是密集轰炸，政策意图非常明显，就是想给10月开一个好头，可最后的结果说难听点就是热脸贴上了冷屁股。当然这段时间地方自己也没闲着，比如有的城市就亲自下场购房，就是9月份苏州新房成交量大幅上涨。共成交9502套，相比8月成交量上涨128%。但大众的实际感受，苏州市场还是很冷的。
业内人士推测，苏州很可能存在政府回购的现象。据说苏州计划陆续回购1万套新房。在此之前。某位教授在经济论坛也说过这件事。如果居民不愿买房，可以由国家出来收购。当时很多人觉得不可思议，可没想到一语成谶。我们知道股市里，当上市公司股价持续低于预期的话，公司往往会回购股票来维持市场信心。原来这样的。操作换到楼市也行。不过苏州这次的回购也是有条件的，那就是只回购国资或者国资参与操盘的项目。如果是纯民企，那对不起没有资格。当然，这次的回购其实相当于定向宽松，给国企开发商放点水，主要还是为了后期他们能拿地。如果这个水放给了民企，说不定就被直接拿去填坑续命了。所以地方的不愿意也在情理之中。现在的土拍大家都知道，连国企托底都有压力，很多地方靠的都是城投，但地方城投跟地方政府就是里子和面子的关系，城投即便拿到的，大多也没能力开发，转手去银行抵押。这就是直接负债左手倒右手的游戏显然不可持续。
比如兰州城投已经技术性违约，说明城投债务一样也很高，所以地方就想要给国企开发商放水，还是由他们去拿的。而且苏州这次回购房子。并不需要全款，只需30%的首付。更关键的是，开发商还能把这部分回购的房子当成新房正常去销售，只要能卖一套就退一套的首付钱给地方，如果卖不掉，将来就用作保障房用途。也就是说，苏州仅靠三成资金就撬动了1万套的新房市场。而且这么做既有利于土拍市场，也能去掉一部分现有库存。最后这些房子如果能卖掉，当然好不能卖掉，就当做城市的住房保障，这操盘水平确实没的说。二线城市能玩花活345线就比较辣眼睛了，比如山东的微山县，为了促进楼市成交。开展了购房补贴消费券活动。我们也知道今年开展购房补贴的城市多了去了，以前都是硕士生才有补贴，后来降到本科再是大专，现在微山县已经降到了中专，把人才这个词又重新定义了一遍，只要有钱买房，那就是当地的人才。另外，微山县还有一点创新给无房低保户低收入群体以及特困家庭购房最高补贴3万，限定时间，2022年前乍一看，政策似乎非常暖心地方，也算是留意到低收入群体，还给予他们购房资金。但转念一想，既然是低收入困难人群。他们哪来的钱？买房能买得起商品房的人也不能叫贫困户了吧。
大部分贫困户他们更需要的是廉租房而非商品房。上半年，很多地方不断出台政策鼓励农民或者退休老人买房，此后又调动公务员卖房鼓励公务员团购买房，当时以为这种政策。应该玩不出什么花样了，真没想到现在就连贫困户也成了地方股东买房的群体。诚然，微山县的做法虽然有点滑稽，但也变相说明以微山县为代表的45线小城确实拿不出更好的刺激办法了。可以看到全国层面的政策失效地方。也已经黔驴技穷。其实这种局面完全可以预见，无论是从上半年此起彼伏的托举措施换来的纹丝不动，还是从当下的购买力来看，都能想到会是这么一种结果。为何政策力度不断加大却唤醒不了市场？
根本原因在于预期的缺失。收入的缩水预期趋势在于整个房地产市场大转向之后，今年以来整体楼市的成交和房价都在持续下探。当然，豪宅例外。但是更为关键的是，人口即将转向，去年就有16个。省市自治区人口负增长。此外，城市化已经进入了后半程，去年城市化速度就跌破了1%，最后也是最关键的房屋供应整体已经远大于需求。这三大关键因素降低了楼市的未来预期，预示着中国的房地产已经进入了黑铁时代。大多数城市的房价会进入调整阶段。即便热点城市，大部分也是核心地段坚挺，远郊一样也在下跌。
在这种预期缺失的背景下，一方面炒房客不但不会入局，还在加速离场个城市，不断激增的二手房挂牌量就是最好的例子，另一方面。即便有需求的人多半也是选择继续观望，而不是草草入局。第二就是收入不确定性加剧，这轮托底没有托起来的另一大因素就是收入缩水。2015年的那一波托底，虽然有棚改这个大杀器，但市场也非常配合，哪怕进入了2017。是2019年的强调控阶段，市场也没有冷却，原因为何？因为那时候经济还能保持一定的增速，经济有增速就意味着收入在不断增加，当人们收入增加，对未来充满希望的时候，当然愿意贷款买房，然而现在是年初定下的5.5%的增长目标已经无望，上半年增速为2.52%，季度增速只有0.4%，经济增长不确定性加大，意味着人们的工作和收入不确定性更大。失业率方面，7月份今年失业率创下了19.9%的高位。所有年龄段的失业率在今年6月份创下新高，达到了6.1%。此后几个月虽有所下降，但较以往仍在高位。
在国际局势越发复杂，特别是俄乌战争搅动的背景下，叠加国内疫情多点散发，今年的经济在数据上能有增长。就已经是很不错的了这种背景下一方面买不起房的人越来越多，另一方面即便有首付的能力不少人也不敢买，房子是重资产谁也不敢轻易拿大半辈子的负债去赌，有人说房地产也有周期，频率大约是5年发展2年低落，也就是说7年到8年为一个周期，只要度过目前的下行期，很快就会迎来上行。但显然现在还在用周期来看，问题已经非常不妥，所谓周期。只不过是过往经验的推导，放在当下似乎已经不管用。因为我们不知道国内疫情何时能够结束，国际局势何时能够缓解，只要经济还能恢复上行动力，那么大部分的问题都不是问题，否则即便没有问题也会出现问题。
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