近日uangzhou中原研究发展部发布2022年9月二手市场观察报告。
据中介协会数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7232宗，环比2022年8月同期（7441宗）环比微跌8.3%，同比大增16.7%。总体来看，今年金九再度“失约”，成交尽显颓势，客户对市场预期未见好转，楼市成交跌至冰点。
价格方面，本月二手网签均价为27455元/平，环比上月微涨2.3%。
广州中原研究发展部认为，9月二手市场主要有以下几方面特征：
（1）客户观望情绪浓，看房积极性持续下降。受美元加息、疫情等多方面因素影响，市场经济环境低迷，刚需客户购买力下降，入市热情偏低。不少客户对后市预期较弱，认为后市价格将进入下行通道。从而搁置购房计划选择观望，避免“高位站岗”。
（2）楼市以买方市场为主，降价出售已成常态。目前二手市场成交惨淡，成交周期大幅度延长，从而击穿业主的心理价位，被迫降价促成交。据监测，目前二手业主报价指数连续多周维持在23%-27%的低位区间，市场已经逐渐转变为“买方市场”，如东风东、珠江新城等多个热点板块的优质房源报价下调幅度亦有超50万元以上的。
（3）据中原大数据显示，本月中原新增放盘量较8月有增加。其中，新增放盘量再度上升6.8%。不难看出，目前业主放盘积极性较高，不少急于回笼资金的业主开始抛售物业。
二、分区点评
番禺稳居各区榜首，黄埔成交不跌反增
从各区成交情况来看，各区二手成交均有不同程度的回落。其中天河、海珠两区整体跌幅最为明显。本月分别成交697宗、955宗，环比分别下跌18.7%、15.7%。另外，本月番禺区（1011宗）成交反超海珠（955宗），稳占榜首位置。
此外，本月黄埔区成交不跌反升，共成交340宗，环比上涨1.5%。
1、天河区：珠江新城买家观望情绪浓，成交平淡
2022年9月，天河区共成交（自助网签+中介网签）为697宗，环比下降18.7%。而二手住宅网签均价为55519元/平。据监测发现，本月天河北板块、员村板块成交相对活跃，9月成交均价分别为106885元/平、57067元/平。其中，天河北主要成交支撑楼盘为侨林苑，本月成交均价为106885元/平。
另外，据广州中原研究发展部调研了解，珠江新城板块整体需求连续回落，部分楼盘仅零星成交，二手带看量环比8月下跌1-2成左右。广州中原研究发展部认为，近段时间，珠江新城板块近期成交表现“不景气”主要有两方面原因：一方面，客户市场预期弱，板块价格处于下调通道，不少买家打算等价格“见底”再选择入市，促使近期成交平淡；另一方面，去年板块整体活跃度偏高，不少有资金实力的买家已被消化，加上部分优质房源、户型待补给，客户选择性较少。促使近期珠江新城板块成交能力偏弱，成交周期大幅延长。
2、越秀区：东风东板块需求平稳，业主心理价位下调
2022年9月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为730宗，环比下降2.5%。而二手住宅网签均价为43325元/平。目前区域活跃板块以东风东板块、北京路两大板块为主。 板块9月成交均价分别为80403元/平、49012元/平。其中，东风东板块活跃楼盘为东方广场及嘉富广场，成交均价分别为112704元/平、68602元/平。
另外，据调研了解到，本月东风东板块整体成交热度与8月份相差不大，买家观望情绪依然较浓。且目前业主心理价位进一步下调，议价空间扩大，幅度基本可以在3%以上。比如东方广场、锦城花园等优质高端楼盘也有降价超50万房源。但是部分报价强硬的盘源只能处于长时间的僵持状态，客户接受意愿较低，。由此可见，在目前市场交投活跃度较低的大环境下，业主若想快速出售自身房源，可以通过让利加快房源出售，报高价只会使得业客双方处于长时间的僵持状态。
3、海珠区：海珠西需求回落，客户入市热情不高
9月份，海珠区二手住宅网签宗数为（自助网签+中介网签）955宗，环比上月下降15.7%，二手住宅网签均价为38885元/平。根据中原成交大数据显示，本月海珠区新港西板块成交表现尚可，其成交均价分别为63364元/㎡。而本月新港西板块成交最为活跃楼盘为保利江南新苑、顺景雅苑，其成交均价分别为77669元/㎡、47044元/㎡。
据广州中原研究发展部调研了解，由于受到经济大环境的不景气影响，广州内外部楼市环境寒意十足，海珠西板块需求较前段时间明显回落，客户上门看房数量环比7-8月份下跌1-2成左右。广州中原研究发展部认为，海珠西板块成交下滑主要有两方面原因：一方面，海珠西板块客户多以“卖一买一”的置换客户居多，但现时整体市场氛围低迷，成交周期大幅延长，促使客户难以快速手上旧物业来置换新物业，促使整体成交略有受阻。另一方面，部分优质盘源虽有一定的议价空间，但整体让利幅度不大，未达客户心理价位，导致买家接受意愿不高，成交低迷。
4、荔湾区：散盘成交占比回升，客户逐步入市
9月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为565宗，环比微跌3.3%，而二手住宅网签均价为35574元/平。根据中原成交数据显示，本月荔湾区成交活跃楼盘主要以散盘为主，比如中山八路散盘、华贵路散盘，其成交均价分别为24000元/平、31162元/平。
另外，据调研了解，本月中原荔湾过半成交以散盘为主，占比明显较6、7月有所上升，而小区房源需求则出现大幅下降。主要原因在于：从去年年末至今年上半年，整体市场需求以置换、改善为主，导致下半年不少优质客源、盘源已经被消化，目前处于待补给阶段，促使小区盘源需求合理下滑。再加上，目前散盘业主放盘积极性高，且具备一定的议价空间，从而刚需买家接受意愿增加，入市热情上调。
5、白云区：罗冲围持续活跃，机场路成交热度略有好转
9月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为757宗，环比下降5.3%。据监测显示，本月白云区罗冲围板块需求相对稳定、活跃，在罗冲围板块中，富力桃园成交最为活跃，本月中原成交价均为36405元/㎡。
另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月机场路板块成交热度略有好转，新增上门客数量换上月微幅增加。据监测显示，目前机场路板块相对活跃楼盘主要以云宵楼、飞云楼等刚需盘源为主，套均均价仅100-150万元/套，户型多位2房，该价格对于首次置业的买家而言相当“友好”。同时，目前受整体环境低迷的影响，业主对市场信心同样较弱，促使整体议价空间较年初有所增大。另外，值得一提到是，若未来地铁12号线成功落成后，片区将打通越秀、海珠、番禺等多个重点商务、居住板块，届时片区价值将进一步拉升。
6、番禺区：钟村成交活跃稳定，华南二手出现分流
2022年9月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为1011宗，环比回落9.6%。据广州中原研究发展部监测发现，本月钟村板块需求相对稳定、活跃，板块明星盘主要以祈福新村、锦绣生态园为主，其中原成交均价分别为27681元/平、22953元/平。
另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月华南板块受一手分流相对严重，不少二手客源转移至一手项目。主要由于本月华南板块供应积极，如和樾府、越秀·瑞麓府等实力加推，且价格与周边二手项目形成一二手倒挂。越秀·瑞麓府在售均价在4.8万元/平，而而周边的万科欧泊均价已达4.7-5.3万元/平、雅居乐剑桥郡均价在4.5-4.8万元/平左右。加上其优质的区位条件，不少二手客户选择该项目，导致本月华南板块整体需求有所下滑。
三、预测：三大“礼包”调控出台刺激，或能扭转楼市成交颓势
9月份，广州二手住宅成交陷入低迷，客户入市热情较低。在这样的背景下，业主心理价位开始下调，开始选择让利出售，不少房源议价空间能够保持在3%以上。另外，从第三批的供地结果不难看出，目前不少开发商选择“躺平”，基本由实力国企兜底。因此，预计广州目前的整体短期内成交量难以出现爆发性增长。
但值得一提的是，9月末，官方连续出台下调首套利率、免“卖一买一”个税、公积金贷款利率下调的三大“礼包”，或能有效激活客户入市热情，拉升客户对后市预期信心，扭转目前二手市场成交颓势。
因此，广州中原研究发展部预计，10月二手住宅成交量或将小幅提升，月度成交量继续保持或能突破7800宗水平。而价格方面，二手住宅网签均价会出现微幅下滑的态势。
来源：广州中原研究发展部
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