LALAINE C. DELMENDO | 2022年10月18日 在经济疲软、通货膨胀飙升以及利率上升的背景下，南非的房地产市场仍然脆弱。据第一国民银行(FNB)称，2022年第二季度，中型公寓价格指数较上年同期温和上涨3.4%，去年同期上涨4.5%。然而，经通货膨胀调整后，第二季度的房价实际上同比下降了3.74%。
按季度计算，上季度公寓价格仅上涨0.8%(经通胀调整后下降1.6%)。
南非房价
南非的房地产市场在过去几年一直萎靡不振，主要原因是失业率高、家庭财务状况不佳以及抵押贷款市场不发达。从2007年到2021年，房价上涨了约69%，但经通胀调整后，实际价格实际上下降了19%。
最近，随着物价的再次上涨，名义物价和实际物价的差距正在迅速扩大。
根据FNB的《2022年第二季度房地产晴雨表》，由于利率上升和经济前景疲弱，2022年第二季度全国住宅市场活动较前一季度减弱，需求仍然低迷。
正如预期的那样，FNB地产代理调查显示出市场走软的迹象。22年第二季度的市场活动减弱，这从房地产市场上待售时间的延长得到了证实，”FNB表示。调查显示，在毁灭性的洪水过后，夸祖鲁-纳塔尔省(KZN)地区的情绪正在恶化。再加上去年7月骚乱的影响，应该会对KZN房地产市场产生持久的影响。”
FNB补充称:“我们跟踪的所有价格板块的房地产活动都有所放缓，其中平价市场在22年第二季度的表现相对较好。”
继2019年0.1%的微小增长之后，南非经济在2020年收缩了6.4%。这是一个多世纪以来的最大跌幅。冠状病毒疫情加剧了该国的债务危机，加剧了粮食不安全，并削弱了本已脆弱的卫生系统。2021年经济出现反弹，增长4.9%，但仍不足以抵消前一年的大幅收缩。
目前，南非的经济继续受到影响，根据Stats SA的数据，主要由于夸祖鲁-纳塔尔省的毁灭性洪水以及紧张的电力配给，2022年第二季度的实际GDP比上一季度下降了0.7%。按年度计算，2022年第二季度的经济增长率仅为0.2%，与2022年第一季度的2.7%、2021年第四季度的1.7%、2021年第三季度的2.9%和2021年第二季度的19.1%相比大幅放缓。
国际货币基金组织(IMF)预计南非经济今年将温和增长2.3%。
南非是非洲第二大经济体。人口6010万，2021年人均国内生产总值(GDP)达到6950美元，拥有强大的制造业和金融业。它是世界上最大的黄金和铂金出口国。旅游业也是外汇的主要来源。
回顾繁荣的岁月
在南非的房地产繁荣时期(从2000年到2006年)，房价平均每年上涨20%。根据ABSA的数据，这些价格上涨在2004年10月达到峰值，年增长率为35.7%(扣除物价因素后为32.5%)。
这一繁荣主要由4个因素驱动:
1.经济稳定的黑人中产阶级的出现，在经济增长的背景下，在个人税收减免的鼓励下，对住房需求产生了巨大的影响。
2.在种族隔离时期将资金存放在海外的南非人被允许(也被要求)在2004年9月之前将资金带回来。这些钱大部分进入了房地产领域。
3.更好的稳定性和安全性有所帮助。在种族隔离制度及其后续时期，由于安全形势越来越糟糕，房地产价格严重落后于经济。
4.最后，2003年的《金融部门宪章》促进了抵押贷款的增长。金融机构承诺向低收入市场提供420亿扎尔(31亿美元)住房融资。然后在2006年，主要住所的CGT豁免从100万扎尔(72,934美元)提高到150万扎尔(109,402美元)。房产转让税也降低了。例如，价值50万扎兰(36,467美元)或以下的财产不需缴纳转让税。
然而，在全球金融危机之后，这种繁荣戛然而止。从2008年到2009年，房价下跌了3.2%(按实际价值计算-16.5%)。除了全球危机和利率上升之外，2007年中期实施的《国家信贷法案》(National Credit Act)推动了价格的下跌。该法案旨在通过限制可借贷资金的数量，并要求每个贷款人评估借款人的信用价值，保护借款人避免过度负债。它要求贷款人披露合同中的每一个条款，并赋予借款人要求他们的信用报告的权利，如果报告有不准确的地方，借款人可以对报告提出质疑。该法案倾向于减少抵押贷款的供应。
2010年，受南非举办第19届世界杯的鼓舞，房地产市场略有上涨，从2011年到2019年，房价上涨了近51%。但在扣除通货膨胀的影响后，实际增长率仅为0.4%。
过去两年，在疫情期间，房价总共上涨了8%。然而，扣除通货膨胀因素后，同期房价实际上下降了1.1%。
每年房价变化(%)—经通胀调整后
住宅建设活动激增
根据南非统计局(Stats SA)的数据，2021年，住宅竣工总数同比增长近35%，至32597套，而2020年下降了46.7%。同样，去年的批准数量也增加了35.1%，至52126套，完全抵消了2020年24.6%的下降。
南非住宅建筑
今年，住宅建设继续强劲复苏。至于2022年上半年的住宅完工项目:
1.对于面积小于80平方米的房屋，在2022年上半年，完成量同比飙升46.4%至4711套。
2.对于面积80平方及以上的房子，2022年上半年的完工数较去年同期增加了三分之一，达到4728个。
3.至于公寓和联排别墅，同期竣工数为6,776套，同比下降15.3%。
南非住宅楼宇审批:
1.对于面积小于80平方米的房屋，2022年上半年，批准数量同比增长45.5%，至6,335套。
2.对于面积80平方及以上的房子，批准数量同比增长8.1%，达到7984套。
3.2022年上半年，公寓和联排别墅批准数量同比温和增长5.8%，至13763套。
市场活动依然疲弱
由于利率上升以及经济前景趋弱，南非2022年第二季度的住宅市场活动较前一季度有所减弱。
“市场活跃度从22年第一季度的6.8(满分10分)下降到22年第二季度的6.1。这是大流行后时期的最低评级，但仍高于(2004年以来)5.9的长期平均水平，”FNB在其2022年第二季度房地产晴雨表中表示。
根据FNB的数据，2022年第二季度，房产在市场上出售的平均时间为9周零4天，高于上一季度的8周，但仍低于约13周的长期平均水平。尽管如此，不同地区之间存在巨大差异，西开普省(8周零1天)和东开普省(9周零4天)的上市时间最短。相比之下，夸祖鲁-纳塔尔省和豪登省上市时间最长，约为10周。
外国人购房依然很少
鉴于南非的经济停滞，新冠肺炎大流行加剧了这一状况，尽管现在对外国买家来说，南非的房地产比十年前大幅便宜，但近年来外国人的购房数量下降可能并不令人惊讶。
即使考虑到最近因金属价格上涨而升值的兰特，从2011年7月到2022年7月，当地货币对美元的价值仍然下降了近60%，从1美元= 6.79扎尔跌至1美元= 16.87扎尔。然而，外国购房者仅占南非购房总额的3.74%，与2008年6.5%的峰值相比大幅下降。
FNB在新冠肺炎大流行期间表示:“入境需求(即在南非购买房产的外国人以及在当地购买房产的南非侨民)仍然相对低迷。”
FNB将其归因于:
1.由于该国多年的经济停滞，投资者对南非的情绪低迷
2.该国未来经济政策的不确定性
3.负面消息，如信用评级降至“垃圾级”
4.与大流行有关的封锁和旅行限制
大多数外国业主都在欧洲，主要是在英国，还有德国、意大利、荷兰和法国。也有来自非洲国家的买家，如莫桑比克、津巴布韦、安哥拉、喀麦隆和尼日利亚。Engel &Völkers Southern Africa首席执行官克雷格•哈钦森(Craig Hutchison)表示，越来越多来自中国和迪拜的买家也在关注夸祖鲁-纳塔尔省和德班地区的房产。
外国人可以不受限制地在南非拥有不动产。但是，所有汇往该国的外国资金都必须申报和记录在案。作为遣返资金的一个条件，该财产还必须注明“非居民”。
非居民投资者在出售房产时必须缴纳资本利得税。在向卖方支付余额之前，该财产的买方必须从出售收益中扣除规定的百分比，并直接将其汇给南非税务局。
利率上升
2022年7月，南非央行——南非储备银行(SARB)将基准回购利率上调75个基点至5.5%，以遏制通胀压力。这是9个月来连续第5次加息，带来了近20年来借贷成本的最大增幅。
央行表示:“修正后的回购利率路径在短期内仍有利于信贷需求，同时将利率提高至与当前对通胀风险的看法一致的水平。”“政策的目标是将通胀预期更坚定地稳定在目标区间的中点附近，并增强在2024年实现通胀目标的信心。”
与此同时，优惠和可变抵押贷款利率正在上升。2022年5月，新增抵押贷款的优势利率为8.25%，高于上年的7%和两年前的7.25%。
按揭市场逐步改善
随着银行向潜在借款人提供贷款的意愿增强，住房贷款持续上升。2022年第一季度，抵押贷款预付款总额增长5.5%，达到约1.67万亿扎尔(967.3亿美元)，略高于2011-21年年均4.2%的增幅。
FNB表示:“贷款价格比(Loan-to-price ratio)——贷款价值比的一个指标——持续上升，表明银行愿意为购买价格提供更大比例的融资。”
“房产所有权现在更容易获得……房屋贷款比较服务公司Ooba的首席执行官Rhys Dyer说:“租房者可能会以低于当前租金的月成本买房。”
南非抵押贷款提前增长
2021年，抵押贷款市场的规模约为GDP的27%，与过去五年几乎持平，但仍低于2009-2011年平均占GDP的34%。
家庭财务状况疲弱得令人不安，失业率高企更是雪上加霜
由于经济增长缓慢和就业水平低，南非许多家庭都面临财政压力。2022年第一季度，净储蓄率仅为可支配收入的0.3%。然而，根据南非统计局2022年6月的季报，由于可支配收入的增长超过了家庭债务的增长，2022年第一季度家庭债务占可支配收入的比例从上一季度的65.1%降至64.5%，而去年则超过了77%。
2022年第一季度，家庭偿债成本占可支配收入的比例为7.3%，低于2020年的8.5%和2019年的9.4%，反映出近年来利率的大幅下降。但由于利率不断上升将大幅增加家庭借贷成本，预计今年剩余时间内该比例将上升。
健康危机加剧了极高的失业率。根据Stats SA的数据，2022年第二季度，官方失业率为33.9%，略低于前一季度的34.5%，但仍高于疫情前的29.1%。事实上，如果使用扩展的定义，上个季度的失业率为44.1%。
南非的失业率
2022年第二季度，失业总人数为799.4万人，高于前一季度的786.2万人。
租金收益不错
尽管如此，从另外一个角度来说，业主应该感到高兴。根据《全球房地产指南》(Global property Guide)的一项研究，在约翰内斯堡，公寓的总租金收益率(即全部出租后的总租金收益率)很好，在6.5%到9.3%之间。
约翰内斯堡最理想的社区是在城市的北部，包括郊区，如Dunkeld，海德公园，霍顿，Illovo, Inanda, Melrose, Parkhurst, Parktown, Parkview, Sandhurst, Saxonwold和Westcliff。
在开普敦，公寓的总租金收益率略低，在5%到8.3%之间。
开普敦是非洲最受欢迎的旅游目的地。它令人惊叹的海滩和天气是退休人员和外国房地产买家的理想选择。大西洋沿岸的房产因其海滩和悬崖而成为最受欢迎的地区之一——高档社区如Bakoven、Bantry Bay、Camps、Clifton、Fresnaye、Green Point和Mouille Point。一些坐落在悬崖上的房子可以看到大西洋的全景。包括开普敦的中央商业区，是另一个高档住宅区郊区。它是开普敦最稳定的住宅市场之一，主要由于它的黄金中心位置和充满活力的国际生活方式。
约翰内斯堡典型的公寓租金约为每平方米9至12美元。在开普敦，同样的物业的月租约为每平方米15至17美元。
南非经济依然疲软，通货膨胀率急剧上升
根据Stats SA的数据，2022年第二季度，南非经济较上一季度收缩0.7%，而2022年第一季度和2021年第四季度分别增长1.8%和1.5%。因此，夸祖鲁-纳塔尔省的毁灭性洪水，加上严格的电力配给，加剧了经济下滑，对尚未完全从疫情中恢复的本已疲弱的经济产生了不利影响。
按年度计算，2022年第二季度的经济增长率仅为0.2%，与2022年第一季度的2.7%、2021年第四季度的1.7%、2021年第三季度的2.9%和2021年第二季度的19.1%相比大幅放缓。
国际货币基金组织(IMF)预计南非经济今年将温和增长2.3%，较去年4.9%的增速有所放缓。惠誉国际评级(Fitch Ratings)也支持这一预测，并预计南非经济将增长2.3%。
惠誉评级(Fitch Ratings)表示:“经济增长仍得到疫情后正常化和南非主要大宗商品价格高企的支撑，但随着国际环境变得更具挑战性，这些优势将逐渐消退。”“电力短缺严重影响了增长，在新供应(主要以独立电力生产商(IPP)项目的形式)上线之前，这种情况可能会进一步恶化。”
根据Stats SA的数据，在燃料和大宗商品价格飙升的情况下，2022年7月，年度总体通胀跃升至7.8%，高于前一个月的7.4%，为13年来的最高水平。这远远高于央行3% - 6%的通胀目标范围。
南非的公共财政出现了改善的迹象。2021年，预算赤字占GDP的比例降至5.7%，低于2020年的10%和2019年的6.9%，但仍高于2012-18年4.4%的年平均赤字。在新冠肺炎大流行期间，西里尔·拉马福萨总统推出了价值5000亿扎尔(290亿美元)的财政刺激方案，相当于该国经济的十分之一，这是该国历史上规模最大的支出计划，此后该国公共财政状况恶化。
2021年，南非的债务负担相当于GDP的69.9%，略低于2020年的70.7%，但仍是该国近年来第二高的债务。
三大主要信用评级机构均确认了南非的主权信用评级，但上调了对该国的展望:
1.2022年4月，穆迪确认了南非的主权信用评级为Ba2(相当于“垃圾级”)，但由于“财政前景改善，提高了政府债务负担在中期稳定的可能性”，穆迪将南非的主权信用评级从负面下调为稳定。
2.随后在2022年5月，标准普尔(Standard & Poor ' s)也确认了该国的长期主权评级为“BB-”，但将其展望从“稳定”修改为“积极”。
3.2022年7月，惠誉评级(Fitch Ratings)确认该国的长期外币发行人违约评级为“BB-”，展望为稳定。
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