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作者：苗雨律师丨山东齐鲁（淄博）律师事务所

根据网络上的定义，小区会所，一般是指为业主提供休闲娱乐活动的场所。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。小区会所是否属于上述法律规定中的“其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，由业主共有呢？

会所，并非法律术语，我国法律没有对小区会所的权属作出明确规定。笔者理解，在确认小区会所的权属时，应当结合实际情况作出判断。

一、会所属于业主共有

（一）会所作为物业服务用房时，属业主共有

《民法典》第二百七十四条明确规定，物业服务用房属于业主共有。笔者理解，在小区会所包含物业服务用房时，该部分房屋属于业主共有。

（二）会所作为小区公建配套用房时，属业主共有

实践中有法院认为，会所作为小区公建配套用房时，属业主共有。例如(2019)苏02民终3969号案，法院认为，共有配套设施是指与小区建设和居住使用分不开，依法必须配套修建的，且其建设费用一般已摊进住房销售价格的，由整个住宅小区全体业主享有共有权的小区配套设施。认定为共有配套设施须满足功能用途上的公共性和建设成本已分摊两个条件。本案中，第一，案涉房屋在竣工交付时，均作为公建配套用房使用，房屋用途从未变更，在交付验收时已经作出审核并移交给业主使用，其房屋用途并非独立存在，而是作为小区的配套设施而存在。第二，业委会申请证人到庭证明房屋销售过程中，所有的建设成本已经分摊到房屋售价中去，金马房地产公司并未举证证明案涉房产系单独规划、单独建设、其建设成本未列入销售价格。案涉房屋的所有权应当认定为全体业主共有。

二、按合同约定确定权属

根据《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

在(2021)京03民终10935号案中，法院依据开发商与业委会、物业公司签订的《交接协议》，确认会所中的设备用房属小区全体业主共有。

三、谁投资、谁所有、谁受益

最高人民法院在(2018)最高法民申4578号案中认为，根据法律规定及合同约定，会所中的物业管理用房应认定属全体业主所有。对于会所中其他部分的归属，在法律没有明文规定、当事人也没有约定的情况下，应根据实际投资情况加以确定，即如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，则应归开发商所有。

本文仅代表作者观点，不代表齐鲁（淄博）律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如您需要进一步交流或探讨，请随时与本文作者苗雨律师联系。