一、房价到底是不是要跌了？

前天几个朋友一起吃了顿饭，饭桌上一个朋友看到一则消息说：央行调查显示未来三个月17.1% 居民打算购房，14.8%的居民预期房价“上涨”比例出现回升。于是乐观主义者当即表示：“经济即将触底反弹，本轮康波即将苦尽甘来！”当然此论调一出，立刻引来怀疑主义者的鄙视：“82.9%的居民不打算购房，85.2%的居民认为房价不会上涨，谁给了你勇气让你觉得马上要苦尽甘来了？”对于这种针锋相对的争论，我当然毫不犹豫的做起了和事老：“怀疑主义收获正确，乐观主义取得成功！天天都和数字打交道，虽然能避过很多陷阱，也会错过很多激动。所以，极端都非正途，中庸才是王道。”然后我就收获了两边的一致鄙视。面对这种情况，作为被社会毒打了几十年的老油条，赶紧转移话题，饭桌气氛依然其乐融融丝毫没有被这个小插曲影响。不过：

房价到底是不是要跌了？

同样的一份数据，为啥得出了完全相反的结论？

网上那些经济分析的小作文，说的到底对不对？

本期，和大家分享一下我对这件事的看法。

说起房价是不是到底了，还要从供求说起。供求关系是市场经济理论的基石，也是一切价格波动的源泉。你看前阵子，全网的自媒体号都在唱空楼市，从房住不炒到恒大暴雷再到燕郊断供鹤岗撤离，案例一桩又一桩，仿佛房价坍塌就在明天。然而，如果你信了他们，就错了。这里面有三个问题，市场参与者、定价机制和证实陷阱。

什么是市场参与者？是买卖双方！但是楼市不比股市，股市的门槛很低，几毛钱的垃圾股大把存在。只要你愿意，找个退市边缘的垃圾股打赏5毛，谁都不能说你不是上市公司股东。但是楼市不一样，几十万起步，数十亿也不封顶。这么高的门槛直接就把一大群吃瓜群众给挡在门外，当然也包括我。只有手里有钱直接就能买房的人，和手里有房随时就可以卖的人才有资格做楼市的参与者。甚至说，那些手里一套房，想换大的又不够首付的都不算。所以楼市的参与者是稀缺资源，不信你可以去婚恋市场上求证一下。所以自媒体喊得再凶，对房价一点影响也没有，他们大部分既没有房子卖，也买不起房，只能拍个视频，意淫一下，尝试找点共鸣，实现一下心灵满足。那这和房价有什么关系呢？有！因为股市门槛很低，大部分人不爽了就能用脚投票，股价就下来了；而楼市门槛很高，大部分人不爽了，连投票的资格都没有。往后说之前我先举个例子。

二、定价模型背后的残酷真相

沙漠里有9个人，人均有50元。第一个人手里10元，第二个人手里20元，第三个人手里30元，以此类推最多90。这个时候你刚好开车经过，遇到了他们，他们求你卖水给他们。你清点了一下，刚好有9瓶可以拿出来卖。问题来了，怎么做才能利益最大化呢？这是所有厂家都要面对的定价模型。在经济学当中有一个概念叫中位数购买力水平。大部分厂家在为自己定价的时候，参考的就是这个中位数定价水平。

首先他们会调研市场的购买力，确定中位数；

然后制造垄断，形成产品稀缺；

制定歧视性价格，把一部分低收入者排除出市场，保持自己产品高大上的形象；

最后通过购买水平中位数水平，获得最大劳动剩余价值！

也许这么说太学术了，那回到我们的模型。我拿出9瓶水，当面倒掉了4瓶。然后告诉他们，剩下5瓶价高者得，剩下的渴着。那么理论上我可以获得5*50共250元。少倒一瓶和多倒一瓶，我都只能得到240元。

从这个模型我们可以看出来，楼市也是一样。有人制造了稀缺，以我帝都为例，绿化用地占比不得低于30%！还有农业用地、商服用地、工业用地等等……这算不算人为制造的稀缺？如果都集中拿出来做住宅用地，你们说房价会不会跌？然后通过中位数购买水平把很多人挡在了市场之外。最后，留下来的这部分最有钱的人，和手里已经囤了几十套房的人，只有他们说房价要跌了，房价才会真的跌。

没错，这个世界上很多人买不起房子。即便他们996甚至8、10、7也买不起。于是他们在网上大声抗议、高声呐喊，甚至躺平成了一种社会现象。但是结果就如同我们模型里的情况一样：监管方会站出来做调查，我也会微笑着配合表示：我先走，很快再带水回来，让大家都买得起。然而谁信谁傻！家里5块钱一吨的水，为什么能卖到50块钱一瓶？因为刚需和稀缺！刚需是天然的，稀缺是人为的，而在人性的贪婪面前，只要条件允许它将永远稀缺。我卖50一瓶不是因为我适可而止，而是我担心如果大部分都喝不起水，他们会放弃购买，选择组团灭了我取水。通过这个模型，就可以解释，为什么过去一直有很多人喊房价太高，但房价却不会按他们所期望的那样下跌。

三、数字不重要，但是会讲故事的数字很重要

那既然道理这么明白，为什么还有大量的财经自媒体在唱衰房价呢？还记得我在铁矿石那期结尾的故事吗？自媒体大佬嘲笑我：“你看，你一个做自媒体的！掌握了别人的财富密码，却没能掌握你自己的财富密码。他们来看你的视频，不是想从你这里学到什么，而是想要通过你的视频验证自己的观点是正确的。你总打别人的脸，怎么有人爱看呢？”自媒体正确的财富密码是得年轻人者得天下啊！他们想看烟花，你就给他们放烟花！他们想看房价毁灭，你就唱空房价，他们越爽，你就越有流量。但是年轻人是房市参与者么？当然不是，他们根本买不起。就是因为房价太高了，他们买不起房，生活成本太高，看不到希望，才发出诅咒，想看房价崩盘。没有故事的数字没有灵魂，没有数字的故事没有权威。这句话前半段是估值大师达摩达兰说的，后半段是我说的。

上学的时候，商学院的老师分享了38滴焊接剂的鸡汤故事：洛克菲勒认真观察罐盖的焊接质量，并仔细研究焊接剂的滴速与滴量。他发现，当时每焊接好一个罐盖，焊接剂要滴落39滴，而经过周密计算，结果实际只要38滴焊接剂就可以将罐盖完全焊接好。经过反复测试、试验，最后，洛克菲勒终于研制出“38滴型”焊接机，每只罐盖比原先节约了一滴焊接剂。可是就这一滴焊接剂，一年下来却为公司节约出5亿美元的开支。这个故事流传甚广，百度上一搜一大把，精细化管理和成本控制的理念深入人心。然而多年以后问题来了，每个罐子节约一滴焊接剂，一年为公司节约5亿美元，公司一年生产多少罐子？虽然数字让我们脚踩大地，但故事总是激励人心，以至于让我们忽略了数字里的谬误。有数字的故事就是这样让人信服！这种现象引申出一种高段位的心理骗术：证实陷阱。

《恐惧：白宫中的特朗普》一书中有这么一段描述：特朗普责问财长努姆钦说怎么还不去宣布中国是“汇率操纵国”，努姆钦说虽然中国以前可能操纵了汇率，但是现在没有任何充分的理由去支持中国仍然是，美国法律规定的“汇率操纵国”的标准中国达不到。特朗普说：“你先宣布中国是‘汇率操纵国’，然后再去找理由。我们习惯于寻找证明假设正确的事情，当然，我们很容易找到证据，只需要我们去找，或者让研究者为我们去找，我们可以为任何事情找到证据。尽管我们总能够找到证据，但是这些证据却不一定管用。小猪一生的1000天中，每一天都证明了饲养员大叔的慈祥和关爱，可是这样证明对小猪的第1001天的屠宰场事件来说没有任何意义。有时大量的证实信息会变得毫无意义，而少量的证伪信息却有非凡的价值。由于人的认知中证实谬误或者陷阱的存在，证伪，即你认识到某事是错误的比你知道某事是正确的更有价值。证实次数再多也顶不上举一个反例，但是我们在现实中由于证实陷阱的存在，往往会忘了这一点。同样，我们可以在网络上连续1000天采用各种信息和数据证实房价即将下跌，但是房价依然在1001天用实际行为证伪了房价要跌的观点。让我们前面1000天的证实工作毫无意义。所以躺平没用，努力工作才是王道，即便努力也可能没用，但终归，给我们留下了一个希望。

最后剪视频的妹纸说，归根结底，还是我们太穷了，连用脚投票的资格都没有。