LALAINE C. DELMENDO | 2022年10月21日 波兰房地产市场增长正在放缓，市场情绪受到持续的疫情担忧、俄罗斯入侵乌克兰以及通胀飙升的不利影响。
波兰房价图表
根据波兰中央银行Narodowy bank Polski (NBP)，2022年第一季度，波兰7大城市(华沙、格达约斯克、格丁尼亚、Kraków、Łódź、波兹纳斯拉夫和沃洛切瓦)现有公寓的平均价格同比上涨9.3%，达到每平方米9634兹罗提(2011欧元)。然而其中很大一部分是通货膨胀。经通货膨胀调整后，价格实际上下降了0.4%。
在波兰的主要城市:
1.截至2022年第一季度，华沙的平均房价上涨了5.1%(但经通胀调整后下跌了4.2%)。这低于去年8.9%的涨幅。
2.Kraków是波兰七个主要城市中房价涨幅最高的城市，2022年第一季度房价同比上涨19.5%(经通胀调整后为9%)。
3.波兰其他主要城市的房价也出现了大幅上涨，包括格丁尼亚(Gdynia)，房价上涨了15.3%，Łódź (14.4%)， wrocwaw(14.2%)和gdakovsky(9.9%)。
4.在7个大城市中，截至2022年第一季度，波兹纳尼亚茨的房价涨幅为5.2%，排名第二，经通胀调整后，房价下跌了4%。
根据NBP的数据，华沙的房价是波兰最贵的，现有住房的平均交易价格为每平方米11451兹罗提(合2391欧元)。格达耶斯克的住房也很昂贵，平均价格为每平方兹罗提10239(合2138欧元)。在Kraków，每平方兹罗提10,001(合2,088欧元)。其他主要城市包括格丁尼亚，每平方米9245兹罗提(1930欧元)。wrocwaw，每平方米9202兹罗提(1922欧元)。
Łódź是7个大城市中房价最便宜的城市，平均价格为每平方米6214兹罗提(1298欧元)。
需求也在放缓。根据仲量联行的《2022年第一季度住宅市场报告》，2022年第一季度，该国六个主要城市售出的新公寓总数接近1.04万套，较上一季度下降31%，较异常高的2021年下降46%。这与2021年的情况形成了鲜明对比，2021年的新公寓销售同比激增30%以上，至6.9万套，而2020年的新公寓销售同比下降了19%。
仲量联行表示:“第一季度，市场参与者的情绪受到了强烈负面因素的影响:1月份流行的疫情担忧、2月底乌克兰战争爆发的冲击，以及整个3个月快速上升的通胀。”
尽管销量下滑，但波兰仍是《全球房地产指南》读者在欧洲最感兴趣的国家之一。
来自欧洲经济区国家(欧盟+挪威、列支敦士登、冰岛)和瑞士的公民或企业家可以自由购买任何类型的房地产。来自其他国家的外国人可以在波兰各地自由购买公寓，但位于边境地区的地区除外。
根据欧盟委员会(European Commission)的数据，波兰经济在2021年增长了约5.9%，与前一年2.2%的下滑相比出现了大幅逆转。预计今年经济将再增长5.2%。
波兰巨大的房地产繁荣
2008年之前，由于经济快速增长，波兰是欧洲房地产市场最繁荣的国家之一，自那以后，波兰受到的影响比其他国家要小。
根据REAS的数据，在经济繁荣时期，华沙的房地产价格飙升——2005年上涨23%，2006年上涨28%，2007年惊人地上涨45%，2008年上涨13%。弗罗茨瓦夫等其他城市的房价涨幅甚至更大。
波兰汇率
然而，在2008-09年金融危机期间，波兰兹罗提大幅贬值，许多以外币计价的抵押贷款无法偿还。
房价随后连续6年下跌。从2008年到2013年，波兰7个主要城市的房价下降了13.8%(经通货膨胀调整后-25.3%)。
2014年，房价再次开始上涨，此后一直在上涨。从2017年到2021年，房价每年上涨约9.5%。
2021年，波兰7个大城市现有公寓的平均价格比2008年的峰值高出37%以上。
主要城市:
1.在格达约斯克，房价与2008年相比上涨了68.8%
2.在Łódź，房价同期上涨了53.2%
3.在沃罗绍，房价上涨了52.6%
4.克拉科夫的房价上涨了49.8%
5.格丁尼亚的房价上涨了44.1%
6.在波兹纳匈，房价上涨了34.1%
7.华沙的房价上涨了24.8%
需求正在放缓
由于不确定性增加和通货膨胀加剧导致的购买力下降，需求出现了放缓的迹象。根据仲量联行的《2022年第一季度住宅市场报告》，2022年第一季度，该国六个主要城市售出的新公寓总数接近1.04万套，较上一季度下降31%，较2021年第一季度下降46%。
仲量联行表示:“销量降幅最大的是华沙和波兹纳匈(q/q下降37%，同比下降54% - 55%)，而最小的是三城(q/q下降21%，同比下降34%)。”
这与2021年全年的情况形成了鲜明对比，在2020年下降19%之后，该国6个主要城市的新公寓销售同比激增30%以上，至6.9万套。
截至2022年第一季度末，开发商有40,300套待售公寓，比上一季度增长8%，但比去年同期下降4%。
2022年第一季度销售和供应
住宅建筑活动有所加强
去年，在与大流行相关的措施放松的情况下，住宅建设活动强劲增长。
2021年:
1.根据波兰中央统计局(Central statistics Office of Poland)的数据，住房许可:340,613套，比去年同期增长23.4%。
2.新屋开工数:277,425套，较上年同期增长23.9%
3.住宅竣工数:234,718套，较上年同期增长6.5%
2022年上半年，建设指标喜忧参半。住宅完工数同比温和增长3.8%，至109,411套，而住宅许可数量则基本稳定在170,803套。相比之下，2022年上半年住宅开工数为119,707套，较去年同期下降17.2%。
波兰传统上私人建造住宅的比例最高。2021年，开发商建造了60.4%的新完工住宅，私人投资者建造了37.6%。但据安永会计师事务所称，与西欧平均水平相比，波兰的住房存量质量较低。在波兰2021年的1520万套住宅单元中，约65%是1989年之前建造的，大部分是在共产主义时代使用的预制技术，质量往往非常差。
波兰住宅建筑
自2000年以来建造的现代化房子只占总数的16%，主要集中在六个地区:华沙、克拉科夫、波兹南、弗罗茨瓦夫、特里西蒂和罗兹。根据2021年全国人口和住房普查，2021年波兰有近1520万套住房，比10年前增长12.6%。
据安永会计师事务所称，波兰的住房供应限制“主要是由行政驱动的，由数量有限的分区计划组成，覆盖不到全国面积的30%”。缺乏分区规划导致行政程序需要几个月到一年的时间才能解决。
华沙和克拉科夫的租金收益不错;租房者很多
华沙的总租金收益率在5.50%到6.75%之间。根据《全球房地产指南》(Global Property Guide)的研究，克拉科夫的租金收益率在5.66%至6.47%之间。
华沙Mokotow区位于Srodmiescie的下方，是许多外国大使馆和公司的所在地。120平方米的公寓平均租金收益率为6.61%。
Srodmiescie的公寓包括老城(Stare Miasto)和新城(Nowe Miasto)的历史街区，租金收益率从5.50%到6.75%不等。
在华沙的其他热门地区，Wilanów和Żoliborz，公寓的租金回报率很好，从5.82%到6.38%不等。
除了诱人的租金收益，波兰的另一个优点是交易成本低。
对越来越多的波兰人来说，租房是一个不可避免的选择，因为抵押贷款融资要求更严格，劳动力市场的不确定性，以及低增长前景，都使家庭不愿承担长期债务。人们从其他城市迁移到首都，尤其是学生和寻找工作的年轻人，也都需要租房。
华沙约21%的家庭租公寓，其中一半是社会和公共住房。波兰的大多数住宅物业为私人所有。
大约10.7%的住房以较低的价格出租，其中5.7%是公共或社会住房，2.1%是合作租赁，1.2%是国有企业，1.2%是国家财政部，0.5%是公共建筑协会。其余的住宅主要是私人拥有。
在主要利率上调后，抵押贷款利率大幅上升
根据NBP的数据，2022年5月，以pln计价的未偿住房贷款的平均利率为6.26%，较一年前的2.28%大幅上升。在同一时期:
1.2022年5月，期限为1年至5年的未偿还住房贷款利率为6.36%，高于一年前的2.79%。
2.5年以上住房贷款利率为6.26%，较上年的2.28%有所上升。
2022年5月，以兹罗提计价的新住房贷款的平均利率为7.21%，几乎是2021年5月2.85%的三倍。
同样，2022年5月，以欧元计价的新增住房贷款平均利率为4.2%，高于一年前的3.5%。
2022年7月，波兰中央银行Narodowy Bank Polski (NBP)将基准利率上调50个基点至6.5%，从2021年9月的0.1%连续第10次加息，以缓解通胀压力。这是2005年3月以来的最高水平。再贴现率和存款利率也分别上调至6.55%和6%。
未偿还住房贷款利率
“委员会评估，在货币政策传导范围内，通胀仍有超过NBP通胀目标的风险。为了降低这一风险，即努力在中期将通货膨胀率降低到NBP目标，委员会决定再次提高NBP利率。NBP利率的提高也将抑制通胀预期，”NBP在2022年7月的货币政策新闻稿中表示。
“委员会的进一步决定将取决于有关通货膨胀和经济活动前景的新信息，包括俄罗斯对乌克兰的军事侵略对波兰经济的影响。”
波兰抵押贷款市场蓬勃发展
波兰抵押贷款市场爆炸式增长，从2000年仅占GDP的1.3%上升到2021年占GDP的21%。
波兰住房贷款
根据NBP的数据，2022年6月，波兰未偿还住房贷款总额较去年同期增长4.3%，至5268.6亿罗提(1101.5亿欧元)。在同一时期:
1.兹罗提计价的住房贷款余额同比增长6.6%，达到4186.6亿兹罗提(875.5亿欧元)。
2.外币计价的住房贷款同比下降3.6%，约为1082亿兹罗提(合226.4亿欧元)。
外币计价的住房贷款(包括瑞士法郎贷款)在2008年达到峰值，占所有贷款的69%以上。这在货币崩溃时引发了一场危机。然而，根据NBP的数据，这一比例在2022年6月下降到了20.5%。
更加平等的住房补贴
最近的一项补贴计划旨在将公共资金从此前由其他住房项目支持的中等收入群体转向收入明显较低的社会群体。
Mieszkanie dla Mlodych (MdM)项目是政府在2014年初推出的一项住房补贴项目，旨在帮助35岁以下的年轻人(单身或已婚)购买他们的第一套新公寓。
2016年底，法律与正义党(PiS)领导的政府将MdM方案替换为“国家住房方案”。根据政府的估计，在人口近3800万的波兰，约40%的人租不起公寓。根据该计划，2018年开始建设供出租的经济适用房单元，并为租房者提供购买选择，租金约为每平方米10兹罗提(2.1欧元)至20兹罗提(4.2欧元)。
强劲的经济增长;通货膨胀的压力增加
根据欧盟委员会的数据，在疫情相关措施逐步放松的情况下，波兰经济在2021年强劲增长5.9%，与前一年2.2%的收缩相比出现了大幅好转。事实上，这是14年来的最高增长。
预计今年经济将再增长5.2%。
国际货币基金组织(IMF)表示:“波兰经济的中期前景仍然良好，预计大流行的影响将最小。”在疫情期间，财政政策支持了就业，改善了企业资产负债表，为进一步的私人投资奠定了坚实基础。”
根据国际货币基金组织的数据，波兰政府财政赤字占GDP的比例从2020年的7.1%下降到2021年的2.9%，主要原因是与大流行相关的财政支持减少。
据估计，2021年政府债务占GDP的比例已降至56%，略低于2020年的57.5%，但仍远高于2019年的45.6%和2018年的48.8%。
劳动力市场继续改善。根据波兰统计局的数据，2022年6月失业率为4.9%，低于前一个月的5.1%和去年同期的6%。事实上，这是自1990年以来的最低失业率。同样，2022年6月，失业人数从前一年的102万人大幅下降至84.1万人。
然而，通货膨胀压力继续上升。根据波兰统计局的数据，2022年6月，由于乌克兰战争导致能源和粮食价格飙升，全国通胀率飙升至15.5%，为1996年10月以来的最高水平。2010-20年，整体通胀率平均为1.7%，2021年升至5.1%。
波兰与欧盟的争吵就此结束了吗?
去年11月，欧盟最高法院在法官任命问题上做出了不利于波兰的裁决，称波兰允许司法部长任命法官到更高一级法院或在不宣布原因的情况下罢免法官的规定违反了欧盟法律。此外，欧盟最高法院裁定，波兰必须为维持法官纪律室每天支付100万欧元的罚款，这加深了有关司法独立的争论。
作为回应，波兰总统安杰伊·杜达于2022年2月提交立法，废除有争议的法官纪律室，希望结束波兰与布鲁塞尔的争端，并解除欧盟资金的封锁。
波兰国内生产总值(gdp)通货膨胀率
随后在2022年6月，杜达总统最终签署了纪律条例的修改，并以一个新的问责小组取代了有争议的纪律法官机构，希望波兰在满足欧盟在法治争端中的要求后，最终释放疫情恢复资金。
自民粹主义的法律与正义党(PiS)候选人Andrzej Duda在2015年5月赢得总统选举、PiS党在2015年11月赢得多数席位以来，冲突就一直在酝酿。
2017年，欧盟迈出了剥夺该国投票权的第一步——这是此前从未对任何成员国施加过的惩罚。
尽管如此，波兰仍在继续“改革”，于2018年7月正式推出了一项法律，将法官的退休年龄从70岁降低到65岁。在20多名法官(约占法官总数的三分之一)被迫退休后，这引发了广泛的街头抗议。尽管如此，波兰政府在2020年1月通过了一项法律，如果法官做出了政府不同意的裁决，他们可能面临纪律处分——欧盟强烈反对这一举动。
事实上，波兰和匈牙利在2020年否决了欧盟的预算计划，推迟了欧盟价值1.8万亿欧元的里程碑式经济刺激方案的发布，因为他们反对将欧盟资金的支付与遵守欧洲价值挂钩，即所谓的法治机制。
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