最近，朋友说自己的公寓找到买家了，想请城语帮着过户一下……
哟，终于要卖掉了，谈好价格没，多少钱？城语很高兴地问对方，还把税费的问题大概讲了一下。
过了一会儿，朋友发来冰冷的几个字，价格谈崩了。还说买家看到另外一套价格更合适（便宜）的公寓。
朋友的公寓挂了很久了，但是一直未能找到合适的买家和出手机会，至今还在等待有缘人的期盼中。
为什么要卖公寓呢？当然是发现了公寓的缺点。
几年前，朋友初次置业，由于购买力有限，在看房的过程中偶然看到一个公寓项目，在了解公寓时，被公寓的价格吸引了，觉得公寓具有很高的性价比，商住两用，再加上销售员的说辞说公寓可以作为短期居住的过渡，并且还有不错的升值空间和租金收益等等。
然后，朋友买了公寓用来居住，并且把公寓按照住房的标准来装修，一家人住进了公寓里。后来，逐渐发现公寓真的不适合居住。
例如梯户比高、出行不便、采光不足、通风较差、人员复杂、生活成本高（水电气物业贵）等等。
于是，朋友有了转手公寓的想法，并把公寓挂牌等待买家。过段时间，朋友又发现公寓的一个老大难问题，公寓出手实在是太难了。
只有寥寥数人咨询，沟通都比较简单，哪怕其中感兴趣的买者，似乎也能很快找到更便宜的公寓，在同一个楼盘。
当朋友听到城语说公寓交易税费很高时，只能无奈一声长叹。
（二手公寓费用：中介费，增值税百5.3，个税20%是按差额算，契税3%，营业税1%，印花税0.5%……）
从这个公寓转手的故事引出一个问题，刚需居住，公寓真的适合过渡么？
对于首次购房，且预算有限的刚需置业者来说，公寓的诱惑力是巨大的，与住房相比较，公寓的绝对总价要低很多，还有公寓的贷款年限短还款时间没有住房那么漫长，公寓10年VS 住宅30年，月供的心理压力公寓是有明显优势的。
再加上现在公寓的销售方，很注重对公寓的包装，样板间氛围营造得无比温馨，重点强调公寓的居住体验感。还有那虚无缥缈公寓的增值保值，坐收租金，给未来一分资产和收益保障等等。
商住两用，一边是温馨的小家，一边是资产的保驾护航。确实令人心动。每次踩盘的时候，城语听了也很心动。
以上几点确实是公寓的优点，如果您看过公寓，一定都听说过。
那么公寓的不足之处呢？可能听得最多的就是40年产权，以及商用水电气物业费等。可能还有公寓的落户入学等问题，不过现在贵阳鼓励大家落户贵阳，公寓也可以落户，还能就近安排入学。
似乎公寓的这些缺点也可以忽视，甚至不是缺点了，真的是这样么？
公寓虽然总价相对住房要便宜很多，但是一半的首付和还贷的月供，真的不比住房轻松，与住宅相比，还贷10年和30的差别，更多只是心理上压力的差距。
通过不少实例来看，不少预算有限的刚需购房者，很容易被公寓的还贷时间短击中，觉得压力确实减轻不少，减轻20年呢，还能省不少利息。
请把时间拉长来看，公寓还贷10年之后虽然说是自己完全持有，但持有成本并不低，如果出租困难，或是在后期交易的时候，公寓的难度都是很大的。
住宅月供还贷时间拉长，话说这30年充满不确定的因素很多，但后期有困难卖房的时候，住宅的优势就体现出来了。
公寓的居住舒适性究竟好不好？可能在看样板间的时候没什么感觉。长长过道，狭小的楼梯，复杂的人群，有居住的，有办公的，有酒店的，也有租客等等，还有那噪音，采光等这些都是样板间和沙盘上看不到的。
公寓的样板间基本都是单一，如果是实体样板间，是完全没有呈现出以后的复杂感等等。
文章谈到的这位购房者，说自己一个人住公寓没问题，但是家人一起，公寓的缺点就越大。一个人的时候没有考虑那些复杂问题，家里人多起来境况就完全不同了。
关于公寓落户的问题，虽然贵阳积极解决这个难题，多数公寓也能落户，但这并不能完全掩盖公寓的缺点。
以上文字提到的公寓不足之处，汇集起来对公寓最大的影响是，公寓的流动性差。
买公寓很容易，但到卖公寓的时候，恰恰就相反了。城语接触到多个想把手中公寓转手的人，都遇到一个共同的难题，那就是无人愿意接手。
从楼市的现状来看，贵阳公寓物业已经谈不上稀缺物品了，用句不好听的话来说，公寓物业到处都是，基本每个楼盘都有，可以说是泛滥了。因为商住配比的要求，基本每个新楼盘或多或少都有公寓。
这么多的公寓，面对贵阳这种低能级的城市，有多少公寓能够有好的归宿呢？或用来办公，或出租，或包租给酒店，或经营民宿等等。
恐怕大多数的公寓，最终的下场只能是漫长的空置。
还有一个现状，不知道大家有没有关注，那就是在你转手公寓的时候，买公寓的人总能很轻松地在同一楼盘找到比你更便宜的公寓，这是为什么呢？
这是由于公寓物业的性质决定的，公寓在销售的时候，绝大多数比住宅的销售周期要长，销售周期长，意味着公寓的销售价格很不稳定。
前期公寓开盘价格比较贵，尾盘的时候公寓就便宜了很多。还有这种情况出现，前期的公寓都可以挂牌二手交易了，后面现房公寓还在销售。
这样看下来，对于公寓的购买者来说，有更便宜的公寓可以选择，为什么要来接你的盘呢？
从实际的情况来看，公寓的问题其实还有很多，位置，配套，便利性都是基本的要求，更重要的是公寓后期的物业管理等。
如果公寓后期的物业服务管理糟糕，那么简直是灾难性打击，不仅影响居住，甚至连公寓的保值都谈不上了，后期的出租和转后更是无从谈起。
城语遇到这样的情况，有年轻购房者在看公寓的时候，考虑到自己不住了，公寓就可以出租赚一份额外的收入，给以后的生活填一份安全保障。
这样的想法真的很美好，也很不错。对于位置不错，周边办公环境优越的公寓，出租不难，但那些偏远差的公寓，出租难度可能会很大，租金收益恐怕要化为泡影。
长期空置不划算，自己长期持有，公寓的增值性又很差，后面转手又很难啊，无奈实打实地砸在手里了。
用了不少文字，说了公寓的优点和缺点，特别是不足之处，以及现实中的一些状况。
大家应该不难发现，刚需购房选择公寓作为过渡？可能真的不太合适，特别是那些先天条件本来就差的公寓。
如果你现在有想买公寓作为过渡性居住购房的想法，建议多多考虑，谨慎下手。就贵阳目前的城市发展和城市能级来看，公寓非常不适合刚需置业。
那些公寓适合过渡说法只是说法，但是现实却不是这样的，入手要做好长期持有的准备，因为公寓庞大的高推房量让你没法做到短持。
过渡和长期持有就成了一个矛盾体，特别是贵阳城市的发展现状，只能说都是泪。
当前贵阳的公寓产品严重过剩，未来公寓的二手市场将有很大的不确定性。
公寓（类住宅），哪怕位置非常好，今后投入到二手房市场接受度如何，是需要打一个问号的？
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