近期外资抄底中国房地产是一个不小的话题。

什么外资收购中国商办楼、产业园等资产，频频现诸各媒体网站，大有中国房地产成为外资眼中的香饽饽，是一种手快有手慢无的热门资产一样，也好像外资在大肆“抄底”中国房地产，市场行情立马能来个V字大反转一样。

然而，外资买进中国房地产资产真的像媒体渲染的那么邪乎吗？

答案当然是痴人说梦。

对于外资抄底中国房地产的事情，戴德梁行相关人士指出，他们监测到的情况是，今年前三季度外资投资中国楼市的金额并未大幅增加、投资比重也没有明显上升，其投资规模与去年同期基本持平。

仲量联行也有相关人士表示，从房地产大宗交易情况来看，今年前三季度较往年出现下降，外资参与大宗交易规模较往年也有所回落。今年前三季度全国房地产大宗市场交易规模约947亿元，而2021年及2020年全年数据分别为2229亿元、2085亿元。

综合现诸媒体的业内人士言论，从实际交易结果来看，今年外资对中国房地产的投资节奏和速度总体而言有所放缓，这种放缓表现在外资投资项目时，出价较以往更加保守，外资对资产类别的选择更加谨慎。

当然，当下也不是外资对所有的房地产资产不感兴趣，比如长租公寓、物流园、生命科学园、数据中心的投资意向确实在大增。

从公开的交易信息来看，黑石、易商红木、博枫资产、凯德等外资，今年投资的领域集中于仓储、物流、产业园。

11月8日，黑石集团旗下多元化资产管理平台龙地（Dragon Cor）宣布，其即将完成对粤港澳大湾区约28万平方米现代仓储的收购，但该公司并未披露本次交易更多细节。

公开资料显示，龙地专注于管理黑石在中国的房地产投资组合，其业务包括仓储物流、长租公寓及商业办公。目前龙地已在中国18个城市进行了投资，管理着40多个物流园区，总建筑面积超500万平方米。

而在今年2月，不动产管理公司易商红木集团联手一家机构投资者收购一55万平方米资产包，该资产包共有11个已竣工的物流及工业资产，位于上海、杭州、苏州、昆山、太仓等地。今年8月，易商红木又以2.68亿元的价格，收购了位于上海张江一个生命科学研发产业园。

此外，加拿大另类资产管理公司博枫资产于今年9月收购了上海新江湾城板块的嘉誉云景项目，收购标的面积约4.2万平方米，包含三座新建楼栋。而新加坡凯德集团于今年10月，斥资20.37亿元拍得北京的博瑞大厦。

显而易见，媒体对于外资抄底中国房地产的解读存在三大错误引导。

其一，外资买进资产类别的误导。外资是有买进中国资产的事实，但是不是我们平常人理解的房地产资产，而是产业园区、仓储物流之类的类地产或者说泛地产资产。

其二、外资购进中国地产类资产的价格量级是很小的。小编看到过一则消息的标题是“外资抄底”中国房地产的消息，内容却是斥资30亿、50亿之类的投资。这种把芝麻描述成大西瓜的哗众取宠，被网友打趣成，这点钱能在北上广深买几套房的调侃和取笑。

其三，外资投资渠道的误导。外资真要投资中国房地产，从资本的角度是不会投向具体物业标的的，更多的是资本或债券市场。中国房地产的资产流通性已经丧失得差不多了，资本肯定不会傻到把自己套在具体物业上，而是流通性更好，更有操作性的股市债市上。

所以，当前的外资抄底中国房地产完全就是一个伪命题，这种炒作只会把房地产市场的水搅得更浑，更加打击房地产市场的信心。

就像前不久有些媒体还在炒作北上广深的豪宅热，让人觉得就算房地产市场不好了，豪宅市场还在。转眼到现在，上海、深圳的豪宅价格又一降再降，有的都跌破指导价了。

健康的楼市不需要无脑的炒作，希望市场多一些理性的声音，希望市场早一些重塑信心。

只是，目前到底是谁在炒作外资抄底中国楼市？！