11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，我们就简称“金融16条”吧。
我其实不想写这个，但是看着很多人傻乎乎的，我还是帮忙解读一下吧。
- 第一条
稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
这第一条我就没看出来是利好，大家想想，就现在中国的民营房企有几个符合治理完善、资质良好这些苛刻的条件呢？所以这一条不用看了，略过。
- 第二条
支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。
这一点其实早就在做了，所以不是什么新政。
- 第三条
稳定建筑企业信贷投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。
这个是利好，很多建筑商受到房地产企业的拖累，国家看到了这个问题，这个是利好，但是跟房地产企业没关系。
- 第四条
支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
这么做，企业债务得到了延缓，银行又不会面临坏账压力，但是信托贷款的投资人咋办？人家能愿意吗？就算愿意，今年还不上，明年就能还上吗？如果你是投资人，你是希望今年还还是明年还？明年还你会害怕不？这条权当是利好吧，毕竟多了一年的时间，说不定这一年的时间企业缓过来了呢？
- 第五条
保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。
这部分我删改了好多遍，我决定干脆简单的讲吧，因为我是希望本文让所有老百姓都看懂，所以专业性上我稍微打个折扣。我们权当恒大和融创这样的房企可以发债，如果你是券商，你愿意给这种企业发债吗？好的，就算券商高风亮节，给他们发债了，你是投资人你敢买吗？我相信只要脑子正常的人都知道该怎么选吧？更何况房地产公司要增信必须要找中债增，中债增对于企业的要求非常严格，他要求你要提供反担保，就是你还要把资产拿出来押给中再增，而且中再增要求的资产必须是足够优质，股权关系清晰，并且不能有担保的。所以这一条我觉得又是没有意义的。
- 第六条
保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持
大家还记得今年融创还撬了中融信托的保险箱吗？这种环境下，信托的投资人应该会大量减少。为啥我说应该减少呢？因为中国就是不缺傻韭菜，这条就算是利好吧。
- 第七条
支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
这条我之前也分析过了，我们现在看结果吧。以郑州为例，号称跟国开行搞了3000亿，现在看看吧，有多少钱去保交楼了？雷声大雨点小。
- 第八条
鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。
新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。
对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
这一条是本次“金融16条”的核心。
- 如果烂尾的房子还能有点估值，那就以这点估值为基础让银行追加贷款。
- 房企能明确落实还款来源的，商业银行也要给予新的贷款额度。
- 对于新发放的配套融资形成不良的相关机构和人员，已尽职的可予免责。这个是不是有点吓人啊，这是在考验人性。
这个还是话分两头说。假如我房子还差100万盖好，政府刚好给贷款了100万，那这种情况下房地产企业会把房子盖完的。
那假如我完全盖好还需要200万，那我用这100万继续盖房子，还是直接拿钱跑路？继续盖房子，我债务增加了，直接跑路，钱都是我的。所以我说是在考验人性。而且就算跑路了，银行也没责任（可予免责）这里会不会滋生腐败？
- 第九条
做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。
这条我觉得没啥意义，如果受困房地产企业项目好，还用得着地方政府出面吗？是不是太小瞧资本家的敏锐度了？
- 第十条
积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。
这里主要是希望资产管理公司能出手，进行不良资产重组。但是人家也不傻啊，砍头的生意有人做，赔本的买卖没人做啊！现在房子多难卖啊，看看销售数据就知道了！除非傻韭菜又行动起来了，开始买房子了。看目前行情，我觉得难。
- 第十一条和第十二条
这里我就不引用原文了，就是告诉你，房贷还不上了可以缓缓，暂时不计入征信，就跟第四条一样，万一第二年能还上了呢？这算是政府对之前业主集体停贷的一种回应了。
最后四条涉及的是金融管理政策和住房租赁金融服务，跟我们普通老百姓的关系不大，所以我就不解读了。我也确实有点累了（今天写了两篇文章+一篇论文要亲命了）
总结：“金融16条”是在延缓房地产行业暴雷，本质上没有太多的帮助。当然了，除了傻韭菜多之外，我觉得没啥太大的利好，也别怪我说话不客气，我从今年6月份就说了房子马上要变成垃圾资产，9月份就说了银行理财要暴雷，一直到11月份我还在强调，但是很多人不信啊，你不亏谁亏？
咱也不懂房地产股票嗨个什么劲儿，我还是那句话，不要放弃任何可以逃跑的机会退场。
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