前两天，一个“买房可免费坐十年地铁”的地产营销火了。

打出这个广告的是南宁轨道地产，人如其名，它就是南宁轨道交通的全资子公司，属于当地纯种国企。

这个广告说，凡在2022年11月11日-12月31日期间成交轨道地产任一项目住宅房源的购房者，可100%享受免费坐地铁10年的福利。还有置业顾问告诉媒体，一套房有三个福利名额，不过得是直系亲属。

置业顾问还算了笔账：“一天搭乘地铁，若按照来回7元钱计算，一个月30天能省210元，一年12个月能省2500元左右，10年就是25000元，算上家里三个人，差不多能省下75000元。”

打广告的项目轨道御澜上城均价约1万/平米，按照100平的房子，房款100万计算，以上的优惠大致相当于打了92.5折。

乍一看貌似省了不少钱，但其实购房者并不都会绑定3个人享受福利，而且每个人也不可能每天都坐地铁，此外对南宁轨道来讲，用成本价计算，地铁票价比明面的要低不少。

综合对开发商来讲，送10年免费地铁，一套房的成本估计也就不超过5万块。

而且羊毛出在羊身上，它有一万种办法把这个钱找补回来。现在营销又吸引了媒体的关注，又省了一大笔广告费。

最后算下来，开发商是一点都没亏。

国企都开始搞这种营销，那只能说明当地的房子不好卖，它是真的急了。

据克而瑞数据，南宁今年10月新建商品住宅成交面积30万平方米，环比、同比分别下降26%、35%；今年1-10月，南宁新建商品住宅成交面积309万平方米，同比降幅为40%。

库存方面，截至今年10月，南宁新建商品住宅库存量为783万平方米，消化周期为24.3个月，大概2年时间。

大家知道地铁短期是不赚钱的，很多城市的地铁都靠财政补贴，南宁也一样。光2021年，南宁市政府给予南宁轨道的补贴，高达9.87亿。

除了补贴以外，南宁轨道交通主要就靠地产输血了。

2021年，它营收33.66亿元，有近七成（22.58亿元）都是来源于卖房的销售收入。

现今房子卖的不好，那地产输血的缺口就要有资金来弥补，压力就会给到当地财政。估计当地的公务员也会帮着卖房。

今年以来，类似的花式营销特别多，比如小麦换房、西瓜换房等，但实质都是寒冬下的打折促销，且实际的力度都不大，省不了多少钱。劝大家不要上当。

最近有了一些利好政策，很多人都在讲房地产的拐点来了，快上车了。

我还是奉劝各位擦亮双眼，不要急着买房。

房地产的政策基调、市场、融资环境、人口背景、购房者心态及预期等都发生了翻天覆地的变化。

在房住不炒、三道红线、两道红线的背景下，房企空手套白狼、无限负债扩张的时代一去不复返了，房价永远上涨的定律也被终结。

销售、土拍市场疲软已成常态，大量民营房企正在加速被淘汰出局，国央企成为了房企主流。

地产已不再是当年的黄金时代，正在归于常态，成为一个普通行业。这种普通，体现在扩张速度、负债率以及政策扶持等各方面。

前几天，2021年31省人口出生率公布，其中，有13个省份人口自然增长率为负。去年全年人口净增长只有48万人，未来几年很有可能会变为负增长。

因此，房价未来不太可能大涨了，三四线及县城房价大概率会下跌，一二线人口净流入城市才可能会有小幅增长。