继恒大、融创等房地产巨头企业被曝巨额负债难以支撑后，房产企业暴雷已经不再新鲜。近日，行业公认的优等生旭辉控股集团负债难偿的消息，也在沸沸扬扬传播1月后，宣告坐实。

9月底，旭辉就因为旗下一家公司涉及信托未能如期支付，被传出即将暴雷消息，从而导致股债双杀。彼时，旭辉控股为了股价维稳对外澄清称，债务违约传闻言过其实，债务不成问题。

不过，具有讽刺意味的是，11月刚至，旭辉控股就发布公告称，暂停支付境外债本息，探索处置境外资产。这也意味着，此前的传闻成真，旭辉正式宣告加入“暴雷大军。

据了解，目前旭辉境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）高达68.5亿美元，暂停支付的款项（本息合计）约4.14亿美元。但是旭辉账面现金仅有312.45亿元，为完成“保交楼”任务，旭辉可谓资不抵债。很显然，旭辉此番陷入危机，并非突如其来，而是早有征兆。

01

激进换来危机，“民营房企之光”塌房

过去几年，受国家城镇化建设大潮的推动，国内经济十分活跃，老百姓选择在城市里安居乐业已成时代大趋势，由此也带动了房地产行业高速发展。而旭辉就是在这一轮房地产周期性红利中，成长起来的“民营房企之光”。

据了解，早年的旭辉以稳健著称，也是与碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股齐名的五家示范房企之一。不过，在追求规模上十分激进的旭辉集团，也因此吃下了苦果。

例如，创始人林龙安就对千亿规模一直抱有执念。甚至多次在公开场合表示，要向千亿规模进军。林龙安称：“规模是一定要的，规模决定了江湖地位”。

不过，不计后果一路狂奔的结果，也十分尴尬。尤其是累累负债的财报数据，也将旭辉暗藏的危机暴露无遗。

2021年，旭辉的剔除预收款后的净资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍，“三道红线”全部达标，今天的行业格局，是旭辉没有预测到的，在3月份的业绩会上，旭辉集团董事会主席林中，就曾判断行业已经走过了“黎明前最黑暗的时光”。

也正是因为其业绩按照公司预期大幅回暖，因此才被上交所选为示范性发债试点房企，并在5月份和9月份，均能够顺利发行由国家级增信背书的中票。

不过，旭辉的发展状况如同坐过山车，导火索是今年10月份，旭辉旗下一家天津公司涉及信托未能如期支付而引发了风波，不仅在资本市场丢掉了信任，遭遇股债双杀，更因为公司家族评级被多家评级机构降级而直接暴雷。

而且，汇丰研究一周内第二次下调旭辉评级，并由持有降至减持，这也预示着，公司财务状况急速恶化，甚至陷入失控状态。据了解，10月底，旭辉无奈选择停牌，向主要投资人“求援”以期扭转局势。不过，最终却因为与投资人未达成一致而导致负债缺口巨大，无力偿还。

彼时，旭辉表示：“即使本集团竭尽全力，仍可能持续受压，无法产生履行目前和日后义务所需之足够现金”。至此，旭辉地产暴雷已成既定事实，“民营房企之光”也宣告塌房。

02

房企融资寒冬，旭辉表外债务成“地雷”

近年，地产行业迎来多事之秋。前脚是曾经的女首富、龙湖创始人吴亚军辞任，业内人士直指吴亚军或在模仿美的何享健交棒，在下一步险棋，但是龙湖集团是否真正完全安全，尚不得而知，因此需要警惕“东施效颦”，这或许是一场豪赌。后脚又是旭辉官宣债务违约，几经澄清却最终官宣坐实，因此也让原本就风雨飘摇的房地产行业，被阴霾笼罩。

据观察，房企暴雷，多数与其融资困难、债台高筑有关。公开数据显示，今年四季度将有200家核心房企境内外债券到期，总规模约1836亿元，其中海外债约649亿元。

与此同时，融资难是今年房企们面临的普遍问题。根据克而瑞研究中心数据，2022年上半年，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。

在房企资本寒潮之下，鲜有民营房企可以独善其身。据Wind数据显示，2022年前三季度有24家房企宣布债务展期，展期规模高达1193亿元，较2021年增加1000亿元。

上海票交所数据显示，2022年8月新增逾期项目公司910个，环比增长127%。截至8月31日，存在商票逾期现象的房地产项目公司数量为2801个，环比截至7月份增长39.7%。

由此可见，行业大盘情况不容乐观，是旭辉这类企业难以“上岸”的重要原因之一。为此，也在资本市场引发悲观情绪，甚至连金地、碧桂园等在内的优质房企债在资本市场也再难得意。

旭辉控股的股价，更是从3月25日的3.8港元跌至到11月1日收盘0.39港元的价格，短短7个多月，缩水近90%，即便近11月开始调整，有逆势上扬之势，但是截至11月16日收盘的1.24港元与其高点相比，依然跌幅巨大。

另外，对于旭辉来说，更为致命的是，其在公开的财务报表之外，也是“债务缠身”。业内人士指出，资产负债率、净负债率、现金短债比是房企防止暴雷的“三道红线”。但是与此同时，房企还应关注五个隐性指标，即总负债周转率、资产流动性、债务集中度、真实利率水平、表外负债情况。

旭辉CEO林峰也曾就此发表高见，对其表示认同。不过具有讽刺意味的是，表外债务，如今也成为让旭辉暴雷的原因之一。

03

房地行业拐点已至，“活下去”成旭辉首要目标

实际上，在房产界高喊“狼来了”的人不计其数。2018年，万科首次在会场挂出“活下去”的横幅。旭辉更是在此之前，就有很大的危机感。

2017年9月，林峰就曾经在媒体面前表示：“未来的房地产有机遇也有危险，所以我们争取成为活下去的那部分人，只要活下去你就有发展的机会……”

万科与旭辉可谓一语成谶，短短5年多过去，房产行业的暴利时代已成过往，行业红利正在高速消退。过去高速增长的20年，很显然得益于国家城镇化工作的大力推进，以及政策环境相对宽松的土地红利。

由此带来的结果，也是行业由高利润、高负债、高杠杆逐渐转向了低负债、低杠杆、低利润甚至微利。因此，依然延续高负债、高杠杆的企业，也势必会因为外部经济环境的不确定，面临资金链断裂的风险，甚至陷入被淘汰出局的危机。

实际上，旭辉并非没有意识到这样的危机正在一步步逼近。林峰于2021年底，更是发文坦言，地产行业不会永葆青春，而是进入冰河期与寒武纪的青铜时代，准备好渡过漫漫寒冬才是理性客观的心态。

文中林峰还表示“只有放弃幻想认真降杠杆，房地产行业才有未来。未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%。”

即便CEO林峰如此通透，但是旭辉因为过高负债、表外债务累累带来的危机，似乎让旭辉有些防不胜防，直至现在暴雷，山雨欲来。

因此，与很多依然保持高杠杆的房企一样，或许活下来才是旭辉目前发展的首要目标，千亿规模、资本游戏对于根基不足的旭辉来说，都是浮云。

抛开旭辉经营层面的困境，近年关于旭辉地产楼盘交付推迟、各种质量问题的投诉，也是层出不穷，甚至媒体与之相关的公开报道，也是不计其数。而在旭辉暴雷坐实后，等待旭辉地产的，或许是新一轮的多米诺骨效应。

例如，有知乎网友表示：“地产圈的黑料，旭辉从来未缺席！”；“旭辉湖山赋项目被投诉，确认无购房资格仍不退还定金”；“独家：旭辉集团子公司被诉拖欠货款90多万”；“质量问题频出，负债千亿的旭辉被点名，面对融资困难将何去何从？”

很显然，内外交困的旭辉控股，想要活下去，不仅需要守住自己的杠杆游戏底线，更需要通过过硬的质量与口碑，诚信经营的品牌形象，才能堵住悠悠众口，立于不败之地。

众所周知，房产企业的特点是产业链条长、运作较为复杂。因此，旭辉面临的困境，看似是内部经营管理的问题，实际上也是源自于房产市场、终端消费者对其品牌丢失信任度的品牌危机。

千里之堤，溃于蚁穴。旭辉地产今日的窘境，或许并非是偶然的经营失误，而是在其早年的经营过程中，违背了连其自身都已经洞察到的行业规律与商业逻辑，因此也早有征兆。

但愿旭辉能有办法化解这次灾难深重的危机，也能因此被再次警醒，甚至重回行业舞台中心。