文：天眼
房V圈不少名校毕业的，本人也是985硕士一枚，也在国外呆过四年。这个圈百花齐放，百家争鸣，对粉丝们来说，是好事。毕竟人的精力有限，你让每家面面俱到，那不现实。所以我一直鼓励粉丝们多关注一些自媒体，这样买房会有更深的认知。
说回我们自己吧。这一年来，我们为超过2500位粉丝提供过购房或者教育咨询服务，或星球咨询，或某信咨询。如今我们星球会员数量位列TOP，星球内容数量15000条，建立起了全套的购房和教育逻辑体系。不过我们并没有追求这些表面数字，很多粉丝都是直接某信咨询。星球会员可以长期学习，某信咨询单刀直入，隐私感强，看大家选择。
我们原本定位是福建全省，还要经常研究广东楼市，还要研究教育，精力有限，没法做到免费咨询，即使付费咨询，光知识星球就有15000条信息，哪有精力？当然免费咨询，也可以通过收缩城市范围，扩充人气，通过卖房或者接开发商广告来弥补，这点也是可以。对我们来说，我们也希望兼顾服务质量，也更愿意在私密的圈子里跟你说真话，为你客观把关，也更愿意给大家分享购房过程中应注意的问题和提供一些必要的工具资料。
不过我们每天都有发文，粉丝们多看我们公众号免费文章，坚持下来会很有收获，记得将公众号设置为星标（非常重要，这样每天才能看到更新文章）！
收费类购房建议自媒体不多，像内参、我们都是这种，很累，精力消耗很大。媒体活下去的方式就那几种，要么C端要么B端，大家也都能理解。只专注新盘的自媒体不少，不用那么累，不过新盘本来就是热点，能为粉丝提供更多新盘资讯和观点，自行判断即可。我一直建议大家多关注一些自媒体，也是没问题的。
厦门自媒体我其实不熟，偶有接触，2019年以前我住厦门，之后孩子读书，我就定居深圳了。我们原本定位福建和广东两省，在宽度上增加，但是公众号推荐机制，你写别的，粉丝经常不看的话，后面就看不到了，唯有将公众号“设为星标”才能解决。这点其实我还想再解释下的，为啥我们工具书要收费，因为我们是想把福建每个城市都作成一套傻瓜式的可操作性强的工具书，一劳永逸，但是工作量很大，比如说《◎史上最硬核的厦门六区教育设施规划2020-2035年解读》，这篇5万字。比如说《◎史上最硬核的厦门初中排名2022完整版（附2021年各校中考成绩）》，这篇10.9M。如果免费的，我就没有兴趣更新了，希望大家理解，因为很多数据需要苦等一年收集整理，太累了，这也是很少有人愿意系统写这块的原因，数据的东西要求客观，跟踪周期太长了！
其实很多购房经验，都是跑出来或者买出来的。2012年，我叔在厦门双子塔买了6套公寓，全赔，不过他那时候月供就50万了，在住宅上赚了。我自己也踩过坑，这很正常，真枪实弹去外面跑一圈，吃点亏，上点当，涨一智。
2019年，我去武汉考察，驱车3000公里，把武汉每个角落跑了个遍，有个楼盘我还交了定金，最后依然放弃了，1万定金也没要，就觉得盘的质量不好！另一个厦门朋友去光谷并发了两套，碰到了2021年行情，相信赚到了。
自媒体不是说最会投资的，也不是财富多厉害，厦门我身边好多朋友资产9位数，早在2012年就完成了人生财富积累，后面楼市涨跌他们早就不关心了，那时候只要你底子厚，敢杠杆，闭眼买哪里都是赚。厦门最有钱的还是50-70后，因为他们完整地经历了整个楼市周期。
接下来聊聊楼市，把格局打开。
首先，我想说的是，厦门的资产增值真的不输深圳。2011年，我一漳州朋友3万买的福田上梅林，龙岩朋友1.7万买的国贸天琴湾，现在上梅林9万，国贸天琴湾多少钱大家也都知道了。厦门房价全国第4，一是因为厦门经济发达，闽南人的后花园，二是气候好，地理位置好，三是房价回报很惊人，不输一线城市。
其次，我想说的是，房价大涨机会已经过去了，未来顶多还有一次房地产周期。一方面那个税要来了，另一方面，经济形势全球都在低谷，没个几年走不出来。不过，我们要相信规划，相信上意。按照2035年规划，人均收入翻倍，假设年化利息成本4.1%，相当于2035年，我们现在买的房子实际成本要涨50-60%才合理。
但是，那时候我们人均收入翻倍了，购买力也翻倍了，对比50-60%的成本增加，显然房价还有上涨空间。就好比你现在4万买岛外某盘，到2035年你成本到了6万/平，但是你收入翻倍了，你看6万/平的房价，和现在看3万/平的房价是一样的。现在岛外4万的房子，卖你3万，你觉得可不可以？同理，岛内7万的房子，相当于5.5万在卖给你，你觉得可不可以？就是这种感觉。这是平均水平，考虑到城市分化，板块分化，好的板块涨幅更高，差的板块跑得慢一些。总之，要有长持的心理准备，时间换空间。
然后，我想说的是，当下买房，不要为了投资而投资，最起码要在风险承受范围内。其实，你们看，不管是牛市还是熊市，总是有很多法拍房，特别熊市更多，断供的不少。买房，先满足家庭的第一第二顺位需求，再考虑投资，如果预算有限，放弃投资思维，先自住。比如你的家庭第一顺位是留厦，孩子教育，或者是居住改善，这些都可能成为你的第一顺位需求。未来房地产投资，存在很大的不确定性，也不是所谓的放水房价就涨，这得看你的住房新增量。假设房价不涨，住房供应特别充足，一样接得住水。这里面涉及一个问题，核心板块和供应量的问题。核心板块供应量不足，如果放水，上涨概率确实会大很多。当下买房，投资客其实也不多，更多的是自住、改善、教育需求，多砍价，多以2020年8月行情起点价格为参考来，建立风险护城河即可。
最后，聊聊新盘。新盘天然比二手有热点，所以自媒体都爱聊，甚至不少只聊新盘不聊二手，因为热点摆在那里，无论流量还是活下去，都是必须的。厦门新盘，该怎么买？立场不同，观点不同。总体思路，以预算为准，能岛内则岛内，不能岛内则岛外核心区，不能岛外核心区就离岛外核心区近的地方。2021年底，岛外率先出了一波黑天鹅折扣，虽然大多不是核心区，但是对于预算有限的购房者来说也是实惠，2022年下半年其实就黑天鹅了，很多还是核心区或近核心区的，而且2022年利好比2021年多多了，利率、落户都有放松。
当然，粉丝关心的是往往是楼盘之间PK，这里面涉及的就更细一些，最终的决定权还是在于大家自己的选择。关于新盘质量问题，我也忍不住吐槽两句，这事不应该是开发商背锅。因为你如果做成本核算，他们自己也没有赚到钱，钱去哪了？我说过很多次，很多人没有注意，2021年是楼市分水岭，是真正将炒D模式终结，过去是“限房价，限地价，竞配建”，现在是“限房价，限地价，定配建+摇号”，而且现在地价上限也下降了，成本自然就下来了。而这个制度是上面制定的，不是地方。D不炒了，房不炒了，房住不炒的源头就这样控制住了。
未来楼市存在一些变量：那个税，人口流速，财正压力，GDP目标，收入预期，定向生比例，学区变化等等。你们看，很多都是宏观的，所以买房也关注宏观。
那个税会影响有钱人的购房预期，他们是社会20%的精英群体，所以核心城市的核心资产是他们所拥抱的；人口流速决定了刚需板块的去化，继而影响到整个置换链条；财正压力在于当务之急，信心要回来，2008年的名言，信心比黄金更重要，大家都购房才能缓解财正压力，你看今年都有第4轮土拍，有的城市酝酿第5轮土拍呢。GDP目标决定了楼市周期把控，按照14五规划，最迟得在2014年上半年就要回暖，不然压力山大，这点边走边看；收入预期决定了购房信心，收入稳定或者收入增加，就敢加杠杆；定向生比例2025年调到70%，对于有教育需求的家长来说意义深远，我们也在积极研究；学区变化是由于学区均衡战略，以及一些学校的生源入住和纯粹度逐年在变化，这点我们已经在工具书分析了。
以上！
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