文：天眼
昨天说过，2021年正式结束炒D模式后，标志着真正的房住不炒正式实施。
所以，我也提醒大家，未来不要盲目追求房产投资，因为房产投资存在不确定性。比如你看好某个老破旧楼盘的增值潜力，结果买进去几年不涨，一家人不够住，几年下来家里吵吵闹闹无休止，经常相互埋怨对方，工作不开心，孩子回家写作业都没地方。
房价会是缓慢爬坡，毕竟2035年人均收入还要翻番呢。但是短期大涨是不可能的。优先满足家庭第一第二顺位需求，踏踏实实工作，开开心心生活很重要！
天眼对福建广东购房逻辑了如指掌，都说出这样的话，你们应该明白，长持才是王道了，现在连资深的职业ABC玩家都谨慎拿房了。
当然，也不是完全否认投资逻辑，我们只是建议优先满足家庭第一第二顺位需求的基础上再考虑保值增值，顺序很重要。比如说泉州有些打新的盘倒挂，那投资角度当然是可行的，但是泉州二手房投资的少。
在保值增值上，我给厦门购房者提过整体思路，就是以2020年8月房价为参考，两年过去了，房东按8-10个点涨幅保本，剩下都是赚的，如果超出太多，就大力砍价，这个做法能够让你避免高位站岗。
我发现一个问题，如果楼市看空，更受读者喜欢，这说明有购房改善需求的人不在少数。房价跌，对于2套以下的或者没有房的人来说，都不是坏事，只有房子多的人希望房价涨。这很正常。又或者在一个楼市分化的城市，这个板块的业主希望自家的房子涨价，也很正常。
聊聊学区房。学区房自商品房开始就一直受很多人青睐，所以厦门实小、泉州实小、福州实小、漳州实小、龙岩实小、莆田实小等地的学区房一直都是当地较高的存在！2016年底，楼市进入分化阶段，以厦门为例，集美同悦、翔安明发半岛祥湾就高点了，到今天都没有达到2016年底的高位，算上利息成本亏了50%，这就是典型的学区因素导致。所以学区概念一直存在。学区、地段、产品，按442或者343比重来看，学区和地段占了大头。如果学区暂时还没有起来，地段特别好，那么房价也能支持，比如集美新城就是典型案例。
上次我说泉州有投资机会，倒挂嘛！不过泉州竞争也很激烈，好的新盘中签率不高，也不是说你想买就一定能买到。泉州为什么有投资价值，这也不是倒挂一词就解释的，主要还是购房需求比较大。10年前，泉州人都想着，我老家盖别墅，买什么商品房，要买买厦门。但是这些年数据没有说谎，泉州住宅成交量远大于厦门，仅次于福州，在福建其它地市遥遥领先，并且高了一个几何级数。购房需求大，新盘二手倒挂，加上泉州基本面好，所以催生了泉州打新热。
每个城市的人，都有各的活法。泉州再香，也少有福州人来投资。这就是城市辐射力的问题。厦门为啥泉州人比较多，如中海东湾，赶在去年开盘，价格虽然不低，但是泉州人民趁泉州房价翻倍，置换过来轻松买房，所以中海东湾去化很好。厦门福州人不多，正如深圳广州人不多一样，各有各的傲气，这很正常。
我经常福建广东各个城市随便扯，经常对比，也挺有意思。泉州和厦门的关系，犹如东莞和深圳的关系。泉州炒房模式，在厦门的泉州人教的嘛！东莞为何过去一轮涨幅和泉州全国并列第一，深圳人跑去东莞的嘛，先是华为松山湖打破区域思维，进而蔓延到东莞全市。当然，归根结底还是因为泉州和东莞以前房价确实低，基数问题，也有地方加持。这就是我昨天说的，2011年买厦门的，反而比2011年买福田的赚得更多。至于深圳罗湖为何被人诟病涨幅差，就是因为罗湖基数高啊，基数高，上限低，涨幅自然弱了。而2008年龙岗才5000单价，所以龙岗随便都有10倍涨幅。2008年厦门1万单价，也没有个个楼盘10万单价。后面龙岗为啥被人诟病呢？因为后面基数上来后，涨幅慢了，就是这样。
这里涉及到一个天花板的问题。比如说，2019年南山是深圳房价天花板，但是对比一线城市北京上海是最低的，所以过去一轮涨个50%，和一线城市接轨，因为大家觉得南山不仅是深圳的天花板，理应也是国内的天花板。果不其然，广州也走了这条路。广州2016年珠江新城就10万单价了，现在18万-30万之间，天花板打开了。在广州人看来，我最好的地段也不该输深圳南山，不要你认为，我要我认为。
这就是我昨天说的，你如果在厦门买房，先岛内后岛外核心区，再岛外近核心区，根据预算来。城市规划者也很聪明，现在都是成片开发，这块厦门走在福建最前沿。福州基本上是拆拆补补，所以福州没有做到厦门成片开发。厦门地理优势，很多空地离岛内特别近，福州不同，福州有空地的地方很多在外延地段，东二环算个例外。泉州则东海，当然泉州晋东我也多次跟粉丝说，有价值。江南新区也有机会。
厦门因为成片开发，孤盘少，泉州多。泉州南翼离翔安不远的石井楼盘，为啥不好卖，就是楼盘少，除非那边住宅地块多，盖出一个新城才行。所以文旅盘为啥不好卖也是同样的道理，难以形成新城。福建就连江贵安、晋江紫帽规模大点，但人口就那么多，难成气候，更不要说其它文旅盘了。这里就涉及到人口问题了，这是本质。
楼盘需要人气，需要人的认同，才有价值。漳州港为何房价没有起来，本质还是人少了。漳州港官方数据，全区常住人口为54663人(不含厦大漳州校区19213人)，其中家庭户人口为39676人,集体户人口为14987 人。也就是说，漳州港家庭户就4万人。但是漳州港楼盘有多少呢？来看厦门，一个环东东岸的同安一中滨海校区就有上万户，按每户4人就有4万人了，如果算上火炬实验学校板块，哪怕每户3人，那肯定有漳州人港多，更别说翔安南部新城18.6万人的规划人口。这就是漳州港房子没有流动性的根本原因，地广人稀啊。
厦门是非常好的城市，气候温暖，海滨城市，有福建南部人民的加持，天然地理中心。珠海就不算中心城市，因为虹吸不到人，所以人口增长不如厦门，基本上都是吸引全国人过去，候鸟族。不过既然是城市，就有中心区域和近中心区域，珠海中心区域人气也是很足的，这是后话。可以肯定的一点，如果你预算多，肯定不能买泉州豪宅。泉州也有上千万的豪宅，这种没有啥流动性，肯定置换厦门。很多闽南人心中，泉州和厦门都是基础教育非常强的城市。正是因为泉州教育强，所以也能虹吸不少外地人口。很多人在泉州打工，后面就成为新泉州人了。
学区、地段、产品，深圳人看不看学区？其实也看。就说南山吧。南山宝能城位于西丽高峰期16万一平，现在12万一平还卖不出去。为啥啊？头脑清醒的人，12万一平谁去买那边呢？学区很差啊。我们说学区至少要中等以上，西丽不是。这边学区垫底的差，为啥这样？因为那边地形原因，商品房少，学位充足，积分入学，很多打工的人也在里面读书，学区一直垫底。在牛市时期，在落户宽松时期，深圳吸引了很多外地人过来买房，大家肉眼只能看到显性的东西。现在深圳常住人口1700万了，落户门槛提高了（大专提到本科），本地人买房可是会考虑学区的哦。
所以，你看宁德，宁德老城区学区特别均衡，和东侨开发区没有啥差别，但是地段远不如东侨，甚至不如宁德站，现在东侨和宁德站房价明显就贵很多，板块成片新呀。很多粉丝又会问了，泉州动车站有没有前途呢？泉州可不比宁德，宁德城区小，泉州城区大，泉州动车站在泉州边缘，地段价值不如中心区，因为对比宁德，泉州中心区还是大很多的。这就是强城市和弱城市的差别，所以到了南平，我们就只推荐三个板块，市府、区府和万达这三个板块了。
在天眼购房理论里，学区或地段，至少要占一样，这就是为啥仓山螺州房子不好卖的原因，也是闽侯南通房子难卖的原因。那石狮房价为何那么便宜？石狮是多校划片的坚挺派，又被晋江虹吸，整个凤岗街道都没有好初中，你说呢？安溪为啥房价贵？安溪房价最贵的地方，也是学区最好的地方，也是地段最好的地方，而且那边人会赚钱，所以那边房价贵。泉港为啥房价不贵呢？因为那边学区都一般般，地段又偏远，又是石化产业，没有什么吸引力。三明房价为何便宜呢？三明三元区人口净流入，人口规模不大，一个楼盘能装很多人啊。这就是宁德屏南县屏南府卖不动的原因啊，这个是极限案例，一个楼盘可以装半个县城的人，哈哈。
当然，这也是罗源滨海新区房价才4000多的原因，本质也是人口还不够几个楼盘塞的。你看福州滨海新城，规划高大上，就是没人，要把那边填满，需要大量的人，否则是空中楼阁。所以你看那边塞人有一套，曹德旺大学，厦门大学福州校区，按一个学校2万人，两个学校4万人，人气是不是就看起来好多了，再加上机场工作人员，先做个铺垫，后续慢慢引人喽。说到引人，2000万人口的广州都为南沙区发愁。人不好忽悠啊，你需要落地的产业或者各项配套才能把人引过去。厦门集美怎么引人的？2019年集美新城哪有什么人气呢？软三、杏林湾营运中心、公建配套都齐全了，人气就起来了。所以你看翔安南部新城、马銮湾这些年也在大力发展配套，动作神速。
时间不等人，几年后，你们会发现，现在厦门岛内新盘都卖完了，不管你们当初如何百般挑剔，想买也买不到了。你看，和悦东方终于清盘了，灏月也基本清了，九境也快了，接下来壹里也会清盘，润璟和臻樾也会清盘的，然后上城也不多了，天琴二期要开了，湿地TOD后续几期也会开，接着新地块登场，再熬个一两年，又没了。等明年最多后年过后，你再看，岛内好地块都没了，到时候不知道会不会有彷如昨日的怅然若失感呢？联发保利锦上首期开盘就基本卖完了，左岸澜庭也不多了，时间从来就不等人。
世界就是这样的，你我皆过客。回忆如初恋，醒来皆虚妄。时间是个好东西。
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