房地产政策精准调控，房贷利率持续下降，要不要提前还清房贷，以节省贷款利息，近期成为贷款买房者的热议话题。本周，山西晚报记者走访市场发现，不少市民扎堆申请办理提前还房贷，个别银行预约已经到了三个月之后。为何提前还贷需要排队？提前还贷有何利弊？对此，山西晚报记者进行了调查采访。

最近提前还贷人数不少

２月３日，在太原交通银行迎西支行内，几位市民正聚在一起咨询提前还房贷事宜，工作人员耐心给与解答。这几位市民中，李先生同时有两份房贷，他告诉山西晚报记者，“以前银行的手机APP上可以办理提前还本申请，后来也关闭了。我想提前还款，但银行客户经理说必须到柜台办理。银行还贷人数多，我的已经预约到５月份了，这意味着我还得多交两三个月的贷款利息。”

农业银行工作人员也表示，房贷提前还款须提前提出申请，该行经过确认客户身份信息、核对客户贷款情况、审批等流程后，将与客户沟通协商具体的扣款时间。随后，山西晚报记者发现，多家国有大行APP的线上提前还房贷的通道已经关闭，系统提示需要到网点人工办理预约申请。

但也有部分银行提前还贷条件操作简单。例如晋商银行需要提前和客户经理申请，出了申请单后需要在系统中手动扣还金额；光大银行相关工作人员则表示，如需提前还房贷，每个月指定日期之前把钱存进账户即可。“提前还款根据不同银行有不同要求，有的要求要还款满一年以后，才能申请提前还款，不满一年提前还款可能会收违约金，有的银行可以随时申请提前还款。”一位银行工作人员表示。

人民大学国际货币研究所研究院陈佳告诉山西晚报记者，从近期跟踪的宏观利率市场与微观家户房贷的时序数据来看，近年来的岁末年初都会涌现家庭提前还款潮。以近年来备受瞩目的LPR为例，这是中国近年来利率市场化改革的标杆性指标，随着基准利率处于下行空间，包括LPR在内的还贷利率总体也在下降，房贷边际成本的明显变化给广大居民提前还款创造了客观环境。

IPG中国首席经济学家柏文喜向山西晚报记者表示，购房者们提前还贷的资金来源于原本准备用于机会型投资和消费的现金储备，但因为经济下行之下投资机会的减少和风险上升造成投资趋于保守，以及消费意愿下降而产生了继续持有这些现金储备的机会成本，所以，提前还贷则可降低这些机会成本损失。当然，还贷资金来源也不排除理财资金回撤后的资金，因为理财本来就是居民主要的投资方向之一。在预期下行、投资机会缺乏而消费也趋向保守、储蓄率走高的情况下，购房者大量提前还贷也是出于节省利息支出和降低机会成本的理性选择。购房者提前还贷对于银行机构而言，除了打乱原有的资金计划和影响资产端规模与利息收益之外，也会对银行的存贷比、流动性以及资产与负债结构带来直接的影响。

若申请切记注意这些事儿

如确定需要提前还款，业内人士建议综合考量自己家庭财务状况。

河南泽槿律师事务所主任付建认为，由于房贷利率的下调，可能会导致购房者宁愿选择提前还贷，也不想愿意以之前的利率背负债务。并且目前购房者是不愿意贷款的，大多数人反而主动选择存款。对于是否要提前还贷的问题，还贷者需要仔细考违约金、银行规则等因素，结合自身的实际情况，制订还款策略，避免自己遭受损失。如果房贷利率相对较高，无其他投资理财项目，并且有闲置资金的购房者，可以考虑提前还款。

陈佳表示，对于广大居民来说，提前还款意味着短期家庭账户上流出大量现金流，家庭必须做好投资消费、养老医护、子女教育等各方面的综合平衡，在最大化房产即期价值的同时兼顾生活质量。对于卖旧房买新房的家庭而言，提前还款所得款项必须要做好更多更系统的谋划。一方面要尤其注意款项到位的时间安排，极力避免后续交易的期限错配；另一方面要严守道德法律底线，对部分不法中介推销的套贷等金融套利行为保持足够的警惕，避免因小失大。

对于那些因宏观政策边际变化而有意提前还款的家庭，要做好充分调研，宏观市场任何趋势性判定本身都是有风险的。一旦利率走向未达预期，一定要有备案，尽管提前还款之后的利率变化并不直接影响交易本身的价值，但会影响房产即期价值和机会成本，需要家庭未雨绸缪。能提前还款的人群从数据上来看其实相对有限，基本上都是经济富足收入增长预期极佳的家庭。

陈佳表示，很多案例都表明，若只是单纯通过杠杆来提前还款减少未来还款压力，则很容易招致家庭资产负债表的恶化，市民家庭在提前还款决策目前必须量力而行。

扎堆还贷或将持续

陈佳表示，提前还款潮表面上是一些家庭个体决策，其背后涉及到包括宏观利率环境、家庭收入预期、消费转型浪潮，甚至还包括一部分产业链升级迁移等经济大趋势。无论是产业链还是消费者都需要厘清其深层次商业逻辑才能做到有的放矢。

随着中国深入推进金融供给侧结构性改革，利率市场化进程加速，居民预期的利率变化一旦大于阈值就会引发提前还款潮。除了是金融环境的变化，同时也有产业链供应链优化浪潮下的居民迁移。从产业链端分析，一些高耗能低附加值市场前景不佳的产业链开始转型，向着高附加值市场前景看好的市场和地区迁移。产业链和地方政策不断优化，直接带动了高素质人才的境内迁移浪潮，也间接带动了很多家庭的房产决策。因为一旦决定改变定居点，提前还贷就成了刚需，家庭需要卖旧来购新。可见，宏观经济方针政策走向对微观居民还款决策的影响力越来越大，效果越来越明显。

此外，从房地产行业来分析，春节前后，国内精准调控宏观政策，微观上着重强调防范化解房地产风险，不断强化对出险房企纾困力度。一系列治理措施提振了市场主体的信心，稳定了当地短期房价。原则上，只有投资者对房产当期交易价值看好的条件下才会积极谋划提前还款以价值最大化。因此，当前的提前还款浪潮既是居民投资层面的一种最优决策，亦是民间供需两旺的证明，是对目前房地产市场企稳并走向高质量发展的鼓舞。

来源l：山西晚报全媒体记者 张磊