提前还房贷潮吓坏银行，定向降息迫在眉睫！|利差|定向降息|房贷利率|贷款

欠钱的人拼命要还钱，债主却千方百计阻止还钱，这魔幻的现实，荒唐的现象，就发生在中国房贷领域。

最近，有人计划提前还房贷，但他没想到，手机银行APP直接关闭了申请提前还贷的功能。有的银行可以在手机上申请该功能，但放出的号很少，每天点进去都显示预约已满。

即便到柜台办理预约，也要等2-3个月。据说各个支行每个月允许提前还贷的人数有指标配额，因此很多想提前还钱的人，已经排队到4月份了。

为什么还房贷居然比借钱难？因为提前还房贷，动了银行一块很好的奶酪。随着提前还贷规模的扩大，反噬银行优质信贷资产的情况会加剧，会对金融体系的状况，以及经济复苏发展，带来非常不利的冲击。到了重视和解决这个问题的时候了。

我们首先来说说，当前为什么会兴起提前还贷潮。

第一个原因，是增量和存量房贷利率之间的差异

在1-2年前，购房者的房贷利率基本上在5.8%左右，部分购房者的房贷利率，甚至会超过6%的。现在随着扶持房地产行业的政策出台，大部分地区的首套房房贷利率已经跌破4，3%。按照因城施策的原则，个别地区的首套房贷利率已经下调到3.8%左右。

在5.8%的存量房贷利率和3.8%的增量房贷利率之间，出现了200个基点的利差。

按照这个利率，100万的按揭贷款总额，30年的贷款期限，如果按照5.8%的存量房贷利率，利息总额111万；如果按照3.8%的增量房贷利率，利息总额67万。两者利息总差额已经达到34万，如此大的利差，老百姓手里有了钱当然会提前还贷，给自己降低财务负担。

第二个原因是，居民投资收益下降

现在的银行存款利率一路走低。三年期存款利率为2.75%,活期存款利率可以忽略不计。几年前虽然贷款利率在4-5.8%之间，但是金融环境宽松，金融机构发行了许多类融资产品，很多理财产品收益都在6%-10%的，而且多是刚性兑付的还有保本承诺，老百姓手里有钱，资金收益可以覆盖房贷利率，可实现一种无风险套利。

但是从2022年开始，理财新规正式实施，打破刚性兑付。即使存在相对安全的理财产品，收益率也不断下降，大部分理财产品的收益已经跌破3%，与贷款利率3.8-5.8%形成明显倒挂。既然现金收益跑不赢贷款利率，不如直接还贷款更加合算。

与此同时，近些年股市波动也比较大，很多人都在减少股市投资，居民资产负债表的基本逻辑都变了。

第三个原因，老百姓倒贷

提前还贷还有一个原因，就是老百姓用经营贷置换按揭贷。不少银行推出了面向中小企业的经营贷，利率一般在3.8%左右。很多人通过中介设计，从别的银行获得利率更低的贷款，然后置换高利率的房贷，再把房屋抵押给新的贷款银行。细节不用描述，反正现在能办理这个业务的中介比比皆是。

银行对提前还贷，当然十分警惕和抵触。因为按揭贷款是银行最优质的资产之一，如果出现大规模提前还贷，在当前银行资产荒的大环境下，会导致银行优质资产的流失，给银行的经营和收入造成巨大负面影响。

同时，当前居民收入增长有限，如果居民大规模提前还贷，势必会减少手里的可支配现金。大家手里钱少了，又会对社会消费形成向下的压力，加大经济复苏和扩大内需的难度。

所以，各家银行才会想各种办法，尽量减少延缓和阻止个人提前还房贷。但是银行这个吃相实在不好看，没有契约精神的体现。

因此，当前出现的提前还贷潮，如果不能及时扭转，会导致出现居民、银行、企业和政府多败俱伤的后果！

2021年上半年，老百姓“排队等待放贷款”，现在却是“排队等待还贷款”。

老百姓现在提前还贷，并不是因为他们更有钱了，而是因为存量房贷利率太高，让很多人觉得吃亏；同时老百姓没有好的投资渠道，找不到比房贷利率更高的投资品种，自然会选择提前还贷。再有中介的倒贷行为大行其道，就出现了提前还贷的风潮。

国家必须采取有效措施，来扭转这种情况继续发展。正如大禹治水的一样，堵不如疏。与其让银行采取耍赖行为，变相封堵提前还贷，不如由监管部门面对现实，采取一定定向降息措施，积极解决存量和增量房贷利率差距太大的问题。

比如将首套住房的存量房贷利率，先一次性下调到4%左右，后期根据LPR变动进行浮动，这样就会缩小新旧房贷利差，减少很多老百姓提前还贷的行为。