房地产市场,从去年到今年都是一波n折,那如果我们想要买房子,买期房,都有哪些节点呢?
1、首先是土地获取
一般目前获取土地方式有:公开招拍挂和旧改项目。公开招拍挂是最常见的土地获取方式,一般就是价高者得,这笔钱之前是先上交给国家,然后国家再按比例返给地方政府。
但是1993年12月开始,这笔钱都给地方政府
获取土地之后,颁发《国土证》给获得土地的房地产企业
2、项目定位
也就是拿到这片地之后,要进行项目定位,明确这个项目的作用,生成规划方案。
但是一般情况,房地产企业都会将这项工作前置。
毕竟,谁家好人等地到手了才开始慌里慌张的规划~~~
3、规划方案上报房管局审批
这时候,房地产企业要将规划方案上报当地政府进行审批,包括,材料审批,成本审批,开盘方案,现金流的分析,销售示范区的设计,小区景观要怎么设计。施工图要怎么设计。
要招投标确定总包施工单位,以及三通一平,也要在这个环节确认。
除了“三通一平”以外,还有“五通一平”“七通一平”
三通一平=通电+通水+通路+平整土地
五通一平=通给水+通排水+通电+通路+通讯+平整土地。
七通一平=通给水+通排水+通燃气+通热力+通电力+通电讯+通道路+场地平整
4、取得开工令,学名《施工许可证》
房管局审批通过之后,就可以喝开工酒,敲锣打鼓,舞狮子的开工啦~~~
山东蓝翔的毕业生们也排队入场了~~
5、开工之后有一个环节是达到主体正负零
就是盖房子先挖地基,挖一个大坑,挖好坑之后打地基,地基打好之后都是地面工作的时候,就叫做,达到主体正负零。
6、以上土地保证金,打地基,施工单位总包花了好多钱,那么下一步,就是开始预售。
预售的前提是取得《预售许可证》,取得《预售证》之后就可以开始卖房子了,可以开始见到回头钱了~~~
但是取得《预售证》的条件,各个地区有所不同。
7、开盘啦开盘啦
弄个精装样板房,给客户看,然后就可以卖房子啦~~~
8、开盘的钱都可以直接给到开发商么?那开发商拿钱跑路咋弄?
这个不是的。。一般我们买期房,首付的30%是给到开发商的,毕竟也不能让开发商的资金压力过大,剩余的70%在各地的监管户里面
房企你盖一点,国家给你一点,30%,50%,60%,70%,80%。。。。。一点点给房企
这也是为了保证老百姓交的钱,最终可以有房子收。
9、主体封顶
封顶大吉啦,房子盖好了,景观施工图按理说这时候早就弄好了,这时候景观单位开始进场了,开始弄楼下的花花草草猫猫狗狗了。
10、竣工验收
这个就是验收外观,验收水电,一户一验的验收
11、验收通过之后,发放《入伙通知书》
到这时就算是入伙完毕啦
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