自2022年下半年以来，随着全国各地首套房按揭贷款利率的不断下行，“月供族”越来越不淡定，提前还房贷的冲动日益强烈。到2023年春节之后，终于在全国范围内掀起了一场轰轰烈烈的还贷热潮。
“月供族”提前还贷的底层逻辑其实十分简单，就是2021年之前的贷款利率曾高达5-6%，而现在的利率才4%左右，个别地区甚至低到3.7%，首套房利率下跌了1-2个百分点，显著的利差可能对应着每月上千元甚至数千元的月供差异，这是形成提前还款最直接的动机；另外，去年银行理财出现了大面积负收益，还有股票、基金等金融投资的剧烈波动，更强化了提前还款的合理性；第三，三年疫情重创了人们对未来收入稳定增加的心理预期，疫情高峰虽然已经过去，但填补“信心亏空”则需要漫长的恢复期，降低负债以应对未来经济的不确定性反映出人们的“防守心态”。
面对日益膨胀的还贷大军，各大银行心急如焚，难以招架，祭出了五花八门的“免战牌”，比如高额违约金、额度限制、关闭线上还款、线下预约名额有限、排队数月稀松平常，吃瓜群众不禁惊呼，“还钱居然比借钱还要难！” 即便遭遇银行设置的层层障碍，却仍然挡不住人们提前还贷的强烈冲动，甚至有贷款中介机构做起了帮还贷者到银行“插队”还贷、用“经营贷”置换房贷的违规生意。
对于提前还房贷的问题，中国的银行体系与美国的银行体系表现出截然相反的态度，中国的银行是痛心疾首、如丧考妣，而美国的银行则是开心雀跃、欢迎鼓励。
在按揭贷款的还款选择上，美国的贷款人可以任意选择每月超额的还款数量，而且可以指定超额还款直接偿付本金。比如，如果这个月有多余的钱，你可以选择多还5000元的贷款本金，下个月手紧一点也可以选择只多还1000元本金，系统可以自动计算出贷款本金的余额和下次应付的利息，虽然月供总量不变，但本金部分会增加，而利息部分会减少，整个还款时间将缩短。如果你愿意一次付清全部贷款，随时都可以，银行并不会限制你的选择。
更重要的是，如果出现按揭贷款利率持续下降的趋势，美国的贷款人可以随时选择以更低的利率进行“再融资”（Re-finance）。比如，假如两年前你的贷款是6%的30年固定利率，而现在的利率降到了4%，你可以立刻找贷款公司或另一家银行做“再融资”，在扣除已付的本金和利息之后，贷款公司或新银行将帮你全额付清那笔6%的老贷款，然后以4%的30年固定利率重新向你贷款。只要利率不断走低，贷款人可以无限次进行“再融资”以降低贷款成本。
为什么中国的银行不可以这么操作？这是因为中国的银行在发放按揭贷款之后，这笔资产将永远留在自己的资产负债表上，直到30年后贷款到期为止。在这漫长的岁月里，银行以2-3%的融资成本（即老百姓1年定期存款的利息），支持着收益为5-6%的贷款资产，从中净赚约3%的利差。虽然中国的利率不断走低，但银行绝对不愿意降低存量贷款的利率，考虑到按揭贷款总规模高达38.8万亿，每降低一个百分点就意味着银行将损失3880亿的收入！
与之相反，美国银行的按揭贷款往往只在自己的资产负债表上停留60天左右，然后这些贷款将被卖到贷款二级市场，由两房（房利美和房地美）买入并将大量贷款生产加工为MBS债券，最后卖给机构投资者或美联储（如量化宽松QE）。美国银行并非靠吃贷款的息差赚“慢钱”，而是靠“倒卖”贷款赚取交易费的“快钱”，因此贷款快速生成和快速倒卖的“周转率”才是美国银行赚钱的王道。所以，美国银行特别喜欢贷款人赶紧提前还款，还款速度越快，产生新贷款的频率越高，银行倒卖贷款的“周转率”也就越高，赚钱当然就更多。
提前还房贷的热潮，突出显示出中美两国银行体系的根本差异，中国银行业仍处于以贷款为中心的传统模式，而美国银行业却发展为以交易为导向、以市场定价为核心、以资产证券化为支柱的现代影子银子体系。（鸿学院核心课系列《现代货币创造》和《2022年终盛典》曾详细介绍过影子货币和影子银行体系，及其对现代经济和金融市场的重大影响。）
面对提前还房贷的挑战，中国银行业该如何应对？
美国的影子银行之路究竟是正路，还是歧途？
本周六（2月18日）晚9点，鸿学院直播课将与大家共同探讨《提前还房贷的挑战与中美银行之路》，希望大家到时踊跃参加。
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