最近一段时间，各大城市都在陆陆续续地发布2022年GDP信息，东莞不负众望以11200余亿元巩固了万亿城市的地位。

欣喜之余，一连串的忧虑也汹涌而来。虽然，经济体量再创新高，但是，根据东莞市统计局发布的数据显示，2022年一系列的经济关键指标却是转正为负，跑出了“死亡交叉”的走势。

一般性公共预算收入，在2022年3月跌破0增长后持续徘徊在负增长阶段，对于这个指标，我们简单的理解就是东莞可用的钱变少了，未来城市建设的方方面面都将受到或多或少的影响。

进出口贸易上，2022年3月出现-0.6%的负增长后，有过短暂的反弹，但是7月跌至-4.0%后就再也没有爬上过正增长的分水岭，特别是12月，增长更是跌至-8.7%。

东莞是对外贸依赖最最严重的外向型城市之一，也长期位列中国各大城市外贸榜单的前五行列。进出口这个指标的负增长，而且还有进一步下滑趋势，这对东莞意味着什么就不言而喻了。

更要命的是，在出口贸易也是急剧转向。在2022年上半年还保持两位数的高增长，7月增长速度突然就掉到了0.7%，8月正式进入负增长周期，而且是滑落速度越来越快的那种负增长。

在社会用电量上，整个2022年都是负增长，这个指标最直接的感观就是东莞的产业在萎缩，人口在流失。在单独列出的工业用电上，也是一整年都是负增长，这也印证了东莞产业在逐渐萎缩的事实。

如果对此还有怀疑的话，从2022年11月开始的规模工业增加值负增长来看，东莞产业开始萎缩就是铁的事实了。

东莞作为一个工业城市，制造业大市，还有一个更大隐患也将很快浮出水面，这就是固定资产投资总额的增幅也快触线0增长了。纵观整个2022年的走势，东莞的固定资产投资总额的增速已经从9.2%的将近两位数，减到0.8%，离破0仅一步之遥。

与各项指标纷纷下探不同的是，在存款余额这一项上，东莞的涨势却表现得格外扎眼。从2022年1月到12月都保持着两位数的增长，本外币存款余额从19573亿元攀升到23514亿元。

东莞作为一个“双万”城市，人口增长，经济增长都站在了向上还是向下的关键节点上，东莞的经济基本面也呈现出一些矛盾的状态。

统计人口增长和用电量下降的矛盾；

工业用电量持续下降，GDP持续增长的矛盾；

消费不振和存款余额猛涨的矛盾....

虽然这些矛盾我们很难说得清，道得明。但是，简单的道理我们都懂，东莞作为工业城市，制造业大市，城市建设需要财政投入，经济增长需要资金投入，产业生产需要人力资源，电力消耗......现在各项重要指标都出现负增长，而且呈现出越来越严重的趋势，东莞是时候要静下心来想想未来了。

经济是房地产的基础。东莞经济不仅面临着向上的瓶颈还面临着下行危险，2023年的房地产将面临着同样的囧境。

虽然，开年以来房地产的宣传声音突然活跃了起来，但是这更像是各大房企在给自己吹口哨壮胆。

最真实的情况应该反应在各大项目的工程进度上。按照前一两年的工程进度，城市核心区的中海南城项目，万科南城项目，保利万江项目，不说快封顶也应该建到差不多建筑的1/3层数了吧。而现实是一些项目还在挖掘地下空间，工程已经严重滞后了。

工程的滞后，我们能想象到的最大可能就是，房企也对楼市缺乏信心，在等楼市回暖。至于营销推广上的前置，则可以看作是提前抢跑圈客，这更反映出东莞的豪宅市场领域也焦虑得不行了。

对于房企的焦虑，他们有他们天生的市场敏感，我们也有我们的市场观感。

2022年，华润润府两次推盘，7月首次推售140余套房源，冻资客户586组，10月同样推售140余套房源，冻资客户骤降至297组，火热度可谓是直线下降。而且第一次开盘的弃房客户10位，第二次是6位，在豪宅市场弃房的比例也算是比较高的了。

2022年，城区核心地段只有润府在售，追捧度都成这种态势，2023年城区核心地段的新盘数量及新房房源都在倍增，房子的营销前置，工期后置的方式就可以理解了。

2023年东莞的楼市会怎样？刚需盘逃不脱持续萎靡的命运。投资客肯定不会接盘，前些天楼探长已经发表过投资客正在离场的文章了。

至于刚改、刚需，基于经济形式，薪资收入、职位的稳定性，已经不足以支撑起他们对楼市的信心了。2021年东莞登记的失业人口达到44万之众，而统计中的在职职工是多少呢？约280万人。平均七个在职职工就有一个人失业，楼市的刚改、刚需从何而来？

刚需市场命运已定，核心区的豪宅行情也有待观察，需要等两个指标来确认。

一是城区核心地段豪宅的第一轮开盘情况。如果第一波开盘出现高客/户比的热销状态，说明土豪对豪宅的信心还在。毕竟通过存款余额来看，东莞或者说“东莞人”并不缺钱。如果土豪还认豪宅价值，说明豪宅市场的消费者还在。

二是第一轮土拍的情况。去年三轮土拍，最后黄旗南倒下了，松山湖铺街了，原来的核心地段宗地最后都是底价成交。当时还可以拿预算配置用完当挡箭牌，一旦2023年的第一轮土拍中，核心地段的宗地流拍或底价成交，说明东莞的豪宅市场也在快速萎缩了。

如果豪宅市场不再，东莞房地产市场的危机就真正来临了！