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为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。证监会表示，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。
证监会此次试点的具体工作包括，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策；试点基金产品投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主；有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%；不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元；鼓励境外投资者以qflp（合格境外有限合伙人）方式投资不动产私募投资基金。
平安证券指出，认为随着本次试点的落地实施，有望为行业提供新的增量资金来源，盘活优质存量资产。当前行业政策风向加速转变，节后多个城市来访上升亦反映购房预期逐步扭转，后续政策持续发力叠加经济大环境逐步修复，预计二季度销售有望逐步企稳。
房地产未来政策暖风会一直吹
自2022年11月以来，房地产政策暖风频吹，信贷、债券和股权融资“三箭齐发”，托底意向非常明显。这其中，对房企影响最大的莫过于并购融资和股权融资通道的彻底放开。
“第三支箭”刚刚射出，A股涉房并购重组便迎来破冰，“涉房”并购重组的“闸门”也在关闭6年后重新打开。一时间，国央企、混改企业乃至民企都加入了响应再融资政策的队伍中。招商蛇口(001979)、陆家嘴(600663)和格力地产(600185)等成为第一批“吃螃蟹者”。
据不完全统计，截至2月17日，万科、保利发展、招商蛇口等16家A股上市房企发布定增预案，预计总募集资金不超过573.15亿元。中交地产(000736)、西藏城投(600773)、绿地控股(600606)、金科股份(000656)、华夏幸福(600340)、新湖中宝(600208)、世茂股份(600823)等房企也正在筹划定增事项。
2月17日，国海证券首席经济学家夏磊在国海证券(000750)2023春季策略会上表示，房地产未来政策暖风会一直吹。在利率方面，多数城市房贷利率加点仍比较高，目前只有少数城市突破利率下限，剩余城市利率还有下调空间。夏磊表示，在2022年低基数效应下，叠加政策放松，2023年销售会有所回升，预计2023年房地产销售13.8亿平，同比增长1.5%；房地产投资方面，由于“保交楼”政策叠加房企现金流改善，为投资企稳提供一定支撑，预计2023年房地产开发投资完成额为14.1万亿元，同比增长6%。
中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续
对于房地产板块的投资机会，平安证券表示，楼市方面，春节假期重点16城新房日均成交176套，较上年假期增长49%。但考虑假期网签备案滞后、数据缺失城市较多，后续成交趋势仍待观察。预计随着政策持续发力，楼市有望逐步回温，关注节后小阳春以及经济复苏下二季度销售修复。投资建议方面，改行重申当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。
中信证券(600030)表示，2023年是行业景气复苏的一年，其主要特征是销售复苏从高线到低线传导速度慢，企业投资信心伴随销售恢复的进程慢。
国金证券(600109)认为，当前供给侧政策基本应出尽出，未来将有更多房企获得融资支持。看好有持续拿地能力、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，以及财务安全稳健的头部央企国企。
开源证券认为，1月份新房销售价格环比上涨城市的城市增至36个，自2021年9月以来首次超过下跌个数，同时一线城市价格同比上涨，在政策供求端政策频出和疫情管控放松影响下，1月楼市初显边际回暖迹象。中央政策层面仍以防风险、稳发展、保交楼为主，地方层面惠州限售放松，南宁、杭州、成都等地房贷年龄期限延长。目前整体房贷利率水平处于相对低位，限购限贷和公积金政策持续宽松，对于释放刚性和改善型住房需求具有直接作用。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
万联证券表示，房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。
这些优质龙头被重点关注（名单）
对于投资标的，申港证券建议关注经营稳健龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团(002244)、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注经营状况改善的民企，以及中小市值地方国企的布局机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。
平安证券建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团(600383)等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹(002271)、科顺股份(300737)、伟星新材(002372)、坚朗五金(002791)等。
东吴证券(601555)推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份(600325)。2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务。
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