开年，天津楼市呈现出久违的暖意。
政策端，1月28日，天津市住房和城乡建设工作会议召开，明确：以更大力度精准支持释放刚性和改善性住房消费需求。
1月29日官宣，天津房贷利率回调至3.9%。
1月31日晚间，天津出台九方面33条政策措施，进一步促进房地产市场健康发展。
2月9日，天津市“十四五”扩大内需战略实施方案正式发布，重点提出促进居住消费健康发展。
2月27日，人民银行天津分行、国家外汇管理局天津市分局出台《关于金融支持天津市经济运行整体好转的实施意见》发布，28条金融举措重点提及房地产，尤其聚焦保交付、长租房市场、房贷利率、房企融资。
政策不断添柴，大家开始重拾对房地产的信心，天津楼市暖意渐浓。
从市场端的表现来看，年后天津楼市出现两个最为显著的信号：一是不少楼盘的带看量显著回升；二是新房源加推明显，甚至部分楼盘还出现了上调价格的情况。
接下来市场暖意持续能否更进一步，土地市场也是重要的观察窗口。
01丨总体情况
在各区一轮又一轮的土地推介会后，昨儿晚上近10点，2023年天津首批拟供地清单终于“上桌”。
一批次全市拟供地25宗地块，累计土地面积约130万㎡。相较于去年一批次，地少了。
从区域分布来看，此次披露的地块共涉及市区3宗、环城12宗、远郊8宗和滨海新区2宗，各区基本“雨露均沾”。
六六姐概括了下，大体可以分为几种类型：
①大热地块，综合质素较高，基本不愁卖的；
②质素一般，周围很久没出地的；
③质素尚可，但周围有在售新盘，相对较好卖的；
④新开发片区，需要大手笔跟进的；
⑤热门板块，正常节奏推新的。
六六姐先把部分地块的信息整理如下，可以重点关注地块周边的交通、配套等。从土地出让节奏中，吃瓜群众也能探知城市发展方向和房企开发重心，为以后买房置业做个参考。
02丨市内六区
土地出让，市区永远最吸睛。
本次拟出让的市区地块共有3宗，涉及河西、红桥、河东，分布板块分别为河西体院西、红桥西于庄、河东大直沽，这3宗地块质素不低。
河 西
· 河西体院西地块
【区位】四至为：东至环湖中路，南至黑牛城道，西至吉善路、卫津南路，北至体院北道。
【点评】地块所处卫津南路、紫金山路和黑牛城道围合的“黄金三角”道路脉络，与体北鲁能公馆隔路相望。周边地铁5号线、6号线均已通车，7号线正在建设中。所处体院成熟社区，奥运场馆区与其各路相望，奥城商业中心距其只是两个街区。
【号外】该地块曾出现在去年四批次预申请名单中。也曾在去年一批次土地中挂过牌，当时的挂牌起始价是61.81亿元，折合成交楼面价21750元/㎡。因该地块体量太大，总价也高，在去年大行情不明的情况下，最终无房企报名，惨遭停牌。
现在的楼市形势已经有所改变，利好政策频出，救市托底打起了明牌，市场也出现了一些积极变化，因此开发商拿地的信心，应该会比之前高些。
多说一句，现在河西的主力供应都在新梅江起步区、陈塘庄。反观河西老城区，寸土寸金。
2019年盘活了叠彩道地块，也就是宾西路5号，早已售罄。
2020年鲁能以总价36.2亿元、溢价25%拿下了体院东地块，折合楼面价约3万+/㎡，现为体北鲁能公馆，售价在380万-1100万左右。这也是目前河西老城区的“一根独苗”。
若河西体院西能成功出让，将会是个难得的新供应。与此同时，该宗地块肯定是要做高端改善盘，房价应该会在5万+以上，毕竟老城区资源稀缺，有“豪”的资本。
据小道消息，某央企正在积极回笼资金，想要将此地块一举拿下，拭目以待吧。
红 桥
· 红桥西于庄（Z1、Z2）地块
【区位】四至为：东至红桥北大街，南至新红路，西至新红路，北至银杏公寓。
【规划】可用地面积3.33公顷，总建筑面积9.67万㎡。
【点评】该宗地块坐标西站副中心，是西于庄棚改后首批亮相招商的经营性用地。地块被丁字沽三号路、红桥北大街2条城市主干路环抱，南侧有子牙河、北运河交汇，东北侧就是著名的西沽公园。地块周边3条地铁线环伺（1/6已开通，4号线北段在建），凯莱赛商业、九八三医院等商业、医院、景观资源完备。
该宗地块体量适中，容积率2.9左右，未来或将以高层为主，定位刚改，中小户型。
河东
· 河东大直沽东孙台地块
【点评】该宗地块位于河东大直沽板块内，临近海河、二宫公园和富民公园，周边配套成熟，居住氛围浓厚。交通方面，距离地铁9号线东兴路站500米，距离地铁5、9号线换乘站直沽站仅1公里；100米范围内即第三中学医院；教育方面，学片隶属河东一片。
同时，该宗地块紧邻在售项目中交春映海河，产品为高层，户型85-136㎡；二手房方面，周边有神州花园、萦东温泉花园等，房龄在20年左右，比较老旧。
整体而言，该宗地块配套完善，质素也不错。如若成功出让，一来为大直沽补货，二来为大直沽城市更新、旧貌换新颜贡献一份力量。
03丨环城四区
环城作为供应量之最，此次共亮相了12宗地块。其中东丽区首当其冲，一口气上架了6宗地块；西青区紧随其后，释出了5宗；津南区仅1宗拟出让；北辰区则缺席首轮拟供地。
此次，环城涉及的板块较多，像东丽张贵庄、天钢、金钟、西青水西、侯台、大寺、李七庄、津南双林都值得关注。
东丽
本轮东丽供地主要围绕三个板块，张贵庄、天钢、金钟片区，这也是当前区域热门板块。
· 张贵庄方山道南侧地块
【区位】方山道以南、雪山路以西
【点评】该宗地块属于东丽环内张贵庄板块，地块格局非常规整，周边有地铁10号线方山道站，轨道交通便利。地块周边以二手房为主，如若成功出让，对片区内新房市场是个补充。
· 快速路（天钢）地块居住A、B、C
【区位】四至范围：东至外环线、南至大沽南路、西至昆仑路、北至津塘路。
【点评】地块属于海河柳林片区，这也是近几年天津重点开发的综合片区。
这三宗地块整体质素相当不错，在海河北边，景观资源较好；紧邻地铁11号线、Z1号线，轨道交通便捷；周边规划有幼儿园、小学、中学，如若后期引入优质教育资源，可谓是妥妥的学区房。同时，周边还规划有商业、医院，落地后整体配套相当成熟。
海河柳林是横跨四个区域开发的大片区，今年年初，首宗地块已成功出让。如今再度拟出让3宗地块，看得出来，片区开发节奏将加速。
· 金钟出让一区新中村7号地块
【点评】该宗地块位于东丽金钟板块，紧邻中建锦绣丽城。按照当初的规划，中建锦绣丽城想在金钟落地一个260万方的大城，体量比未来城还要大。但开盘3年之久，销量一般。究其原因，客观来讲，它的位置不如万悦城、中铁建花语尚东、城东春晓的位置好，毕竟人家距离地铁站更近，还落地了小外九年一贯制。
所以这块地，如果真的出让，大概率还是中建拿地，毕竟那一片整体规划都是它做的。
· 金钟城市更新8号地
【点评】该宗地块紧邻金钟河大街，周边有地铁6号线金钟和大街站，出行便利，配套也还算比较完善，但城市界面较一般。周边主要以二手房社区为主。
该宗地块所属金钟河大街南侧片区，城市更新去年已经正式启动。这个片区横跨河北、东丽两个行政区，是天津落地的首个大型片区类综合性的城市更新。
金钟板块具备买房人最关注的“学铁商”。学校方面，有逸阳中交小学，还签约了天津外国语大学附属东丽金钟外国语学校；地铁方面，6号线在板块内设有4站，已开通运营，还规划有10号线延长线；商业方面，规划有70万㎡的商业集群；因此楼市热度一直在线。
西青
· 水西片区C、H地块
【区位】四至范围为：东至快速路西北半环，南至楚雄西道，西至外环西路，北至香泽道。
【点评】这两宗地块均位于西青水西板块，C地块紧邻水西公园，景观配套较好，同时地块体量较H地块更大。同时，这两宗地块周边都规划有地铁；C地块临近M15，H地块周边双铁“M11、M15”交汇。可以说，两宗地块各有优势。
【号外】水西片区是西青环内最后一个可供大规模开发的高端改善板块，随着水西公园、一中心医院新院区的落地及路网的完善，城市界面已经有模有样，未来还将开通地铁11、15号线；片区内此前出让地块吸引绿城、金地、城投进驻，几宗地综合楼面价约合1万3-1万7，目前已入市的绿城水西雲庐主力洋房均价3万3-3万5，纯新盘金地水西印预计2万8左右
西青环内水西板块是这两年楼市热门板块，板块起笔定位高端，绿城、金地、城投等房企相继落子。配套方面，规划有地铁、有现成的一中心医院，有水西公园，后期如果能在教育、商业等方面再发力，将形成自成一体的、完整的大型高端居住区。
· 侯台装饰城碧欣路西侧地块
【区位】位于中北镇碧欣路以西
【点评】该宗地块也是老熟人了，曾在去年一批次、二批次挂牌过，结果屡战屡败，屡败屡战，精神感人。
该宗地块分为A、B、C三块地。其中A地块为住宅，但是含有商业服务业设施用地19000平方米，B地块为住宅，C地块为商业服务业设施用地。总建筑面积125342.72平方米，住宅建筑面积72219.52平方米。
总体来看，该宗地块商业占比过高。二批次中，起始总价8.22亿元，起始楼面价15182元/㎡，开发商算不过来账，如若不降价，很难成功出让。
· 大寺幸福道地块
【区位】北至幸福路，东至金峰路，西部和南部为现状小区
【规划】该宗地块土地性质为居住、商业；土地面积:居住6.2公顷/商业：3.1公顷；容积率：住宅1.8/商业3.0；建筑面积：住宅11.2万㎡/商业9.3万㎡。
【点评】该宗地块曾于2017年预亮相过，位于西青区大寺镇，距离外环线仅3公里，周边主要为二手房社区。此外，该地块所在的片区，近几年没有土地出让，因此新房稀缺。
· 李七庄边村地块
【点评】边村地块位于艺英里以西，秀川路以东，占地面积5.24万㎡。该宗地块也是个老面孔了，多次亮相推介会。地块紧邻次新房融泰城，二手房挂牌均价1万9左右。
津南
· 双林街浯水道东侧地块
【区位】四至范围：东至渌水道，西至浯水道，南至景盛路，北至谦福道。
【点评】该宗地块住宅体量较大，约22万㎡，容积率2.1，产品为小高层+洋房组合居住区；值得一提的是该宗地块将配建12班幼儿园、24班小学。美中不足的是，周边配套有待完善。
04丨远郊＆滨城
本轮远郊拟出让8宗地块，其中宝坻2宗，武清3宗，宁河3宗。涉及宝坻城南、武清下朱庄、杨村、宁河桥北新区等板块。
这几个板块都属于当下市场主流置业板块，位置也不错，基本不愁卖。
宝 坻
武 清
· 下朱庄天柱南居住地块
【规划】地块面积82.4亩，容积率1.8，建面9.9万㎡，绿地率40%
【点评】地块位于京津公路西侧、天柱酒店南侧，紧邻北辰区，车行5分钟进入京津快速路，15分钟抵达外环线，向北10分钟进入武清主城区。与修建中的地铁4号线小街地铁站相隔约2公里。板块内有天河城实验中学、广贤路中学以及培文实验幼儿园、越秀园小学等。周边分布有远洋风车谷湿地公园、第二人民医院等。周边二手房社区有龙湾城、君利花园、保利香颂湖。
· 八九街居住地块1、2
【区位】位于建设路东侧、雍阳西道北侧，千年京杭大运河西岸。
【点评】地块位于杨村运河板块，周边有荔湾广场、京津时尚广场、瑞丰广场、恒盛广场、中信广场等，配套完善；附近重点校云集，雍阳中学、杨村六中、杨村二中、杨村二小、杨村四小等，教育资源丰富；同时，人民医院、武清妇幼保健中心等医疗资源也分布周围。对望京杭大运河，景观资源丰富。
宁 河
· 桥北街永旺道东侧地块A、B、C
【规划】可出让土地面积99587㎡，建筑总面积约16.9万㎡。
【点评】这三宗地块位于宁河吾悦广场东侧，邻近桥北文化中心，地块周边配套齐全，交通便利，2公里范围内有桥北实验学校以及宁河区医院，教育医疗资源丰富。
滨 城
· 生态城35号地块
【点评】该宗地块位于生态城中部片区，该片区是生态城起步最早、配套最完善的片区。
片区内分布着优质教育和医疗设施，商业配套也很完善；同时，紧邻中新友好公园，步行可达轨道交通站点。周边新房项目有贻成学府世家、观澜壹号等。
· 大港油田幸福路居住地块
【点评】该宗地块位于大港。去年惨淡的土拍市场中，大港多宗地块均溢价成交。可谓是，流水的土地，铁打的大港。
客观来讲，大港属于封闭的地缘性市场，客户流动性不强，相对内生，但板块内置业需求非常旺盛。与此同时，该宗地块所属的港东新城也是目前大港重点开发的板块，因其居住属性更加完备，配套更加完善。假若正式挂牌，该宗地块不愁卖。
结语：
这些地块最终是否会出现在今年首轮供地舞台上，暂时未能定论。
回顾2022年，受经济、疫情、楼市下行等多重影响，全国多城土地市场表现低迷，天津也不例外，去年全年仅完成379亿，创下15年新低。
新一年启幕，土地市场也陆续翻开新篇章。
2月以来，全国已有84城完成土地出让，杭州、苏州等一线城市热度回升，首次土地出让超预期。
来看天津，今年官方对土地出让金，定下明确目标：945.5亿元，相较去年翻了3倍。
时间紧，任务重，压力不小，土地市场第一枪打得是否响亮，对楼市预期能否扭转有着至关重要的影响。天津第一轮供地，会是怎样的一番行情？我们拭目以待。
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