用户提前还贷受限，中国银行房地产业务发展亦承压
《中国科技投资》龙敏
近期，在房贷利率下调的趋势下，不少购房者选择提前还贷。然而，有中国银行（601988.SH）用户向《中国科技投资》记者表示，在提前偿还个人住房贷款业务过程中，遇到还款需求未受理、预约时间较长或是需要收取违约金等情况。
此前，银保监会相关负责人介绍，目前商业银行正在优化相关金融服务，做好提前还款办理工作。记者从中国银行客服处了解到，目前提前还款没有额外要求，可以直接通过中国银行APP提交申请，但还款条件需符合合同条款，申请通过才能提前还款。
近年来，中国银行房地产业贷款和个人住房贷款规模一直在上升。截至2022年6月末，中国银行房地产行业贷款余额为1.30万亿元，从2019年至今已增长25%，是同期国有行中规模唯一超万亿元的银行。然而，从不良贷款率来看，截至2022年6月末，中国银行房地产不良贷款率为5.67%，居于国有行首位。
提前还房贷受限？
近日，黑猫投诉平台显示，多位中国银行用户在办理提前偿还个人住房贷款时，遭遇银行方面限制或被收取违约金的问题。
其中，用户李霖（化名）向《中国科技投资》记者表示，2018年11月因购买房产，通过中国银行成都某分支行申请贷款约216万元，贷款期限30年，一个月后银行方面正式放款，彼时房贷利率为5.65%。
此后，李霖一直按期还款，直至2022年4月，房产开发商在未办理银行抵押手续的情况下，直接将房产证下发给了李霖。随后2022年的10月份，李霖接到中国银行通知，需配合银行方面办理房产抵押手续。
但因李霖当时身处北京，且疫情期间不方便返回成都，于是和中国银行工作人员商量春节前回成都处理房产抵押事宜。2023年1月，李霖回到成都，但回家后却未找到房产证，且了解到补办房产证流程较为复杂、流程较长，大约需要半年以上。
因此，结合中国银行方面所考虑的房产无抵押风险以及李霖的还款能力，李霖即与银行商量于2023年2月5日之前提前还清剩余房贷余额。然而，当李霖来到中国银行结清还款时，银行仍以提前还款为由，要求李霖方面支付一个月违约金8700余元。
对此，李霖说道：“本次提前还款并非是我本意，也不是我导致的违约行为，而是为了配合银行处理房产抵押手续，银行应检查自身的贷款流程是否合理合规，而不是让我缴纳违约金”。目前，李霖已与中国银行方面进行多次沟通，但仍未收到有效回复。
北京度宇律师事务所律师景博文向《中国科技投资》记者分析：“通常情况下，需要按照双方签订的合同约定，来确认提前还款所产生的违约金。李霖与银行存在借款合同，需要根据合同具体内容等来进行判断。”
“但李霖所取得的房屋产权证书是在开发商未办理银行抵押手续的情况下，直接将房产证下发了李霖，由于流程出现了问题，导致银行出现的无抵押风险，李霖本身没有任何过错。因此李霖可以进一步与银行协商，减少或者无需支付违约金。这样来看，即使合同约定了提前还贷产生的违约责任，但李霖可以与银行达成新的意思表示，而减少或无需支付违约金。”景博文补充道。
与此同时，亦有用户孙晓（化名）告诉《中国科技投资》记者，2018年通过中国银行申请个人住房贷款约82万元，贷款期限30年，当时房贷利率为5.38%，每月以等额本息的方式还款。
截至今年2月份，孙晓已归还本金约6万元，仍剩余76万元的本金没有归还。因近期郑州的房贷利率降至3.8%左右，孙晓想提前归还约40万元本金，但通过中国银行APP申请时一直未予受理，而在拨打网点电话后，工作人员表示已提交申请，然而至今仍没有实质办理。
据银保监会相关负责人介绍，目前商业银行正在优化相关金融服务，做好提前还款办理工作。有的银行制定了专门的客户提前还款服务方案和流程，有的银行开展多渠道服务对接，有的银行在手机银行等线上渠道部署提前还款预约功能。
记者从中国银行客服处了解到，“目前提前还款没有什么要求，只需在中国银行APP上提交申请即可，但具体的要求需看下合同条款，比如是否符合还款期已满一年，如果申请通过即可提前还款。”中国银行客服回复道。
“由于贷款利率的调整，近期全国多地银行办理提前还房贷业务，会受到阻碍，尤其是深圳、北京等一线地区，一些银行需要提前预约。通常银行限制用户办理提前还款业务可以采用投诉的方式解决，用户可以去网点现场找客户经理反馈，强烈表达诉求，希望银行加急处理，如果银行置之不理，可以向银保监会投诉反馈。如果投诉反馈后，仍没有改进，则可以通过进一步起诉进行解决。”景博文表示。
房地产业资产质量下滑
近年来，中国银行房地产企业贷款和个人住房贷款一直处于持续上升状态。
具体来看，2019-2021年，中国银行房地产业贷款余额分别为1.04万亿元、1.14万亿元、1.21万亿元，三年时间已上升16.35%；同期，中国银行个人住房贷款余额分别为3.99万亿元、4.42万亿元、4.83万亿元，三年时间上涨了21.05%。
iFind数据显示，截至2022年6月末，中国银行房地产业贷款余额为1.30万亿元，较上年末上升872.85亿元，增长了7.2%；个人住房贷款4.89万亿元，较上年末亦上升677.61亿元，增长了1.4%。
同期，工商银行（601398.SH）、农业银行（601288.SH）、建设银行（601939.SH）、交通银行（601328.SH）、邮储银行（601658.SH）房地产业贷款规模分别为9418.52亿元、8900.35亿元、8840.72亿元、4939.63亿元、1778.17亿元。与上述国有行相比，中国银行是唯一一家房地产贷款规模超万亿元的国有行。
与此同时，从不良贷款余额看，中国银行亦处于上升趋势。2020-2021年，中国银行房地产业不良贷款金额分别为299.52亿元、346.94亿元；截至2022年6月末，其房地产业不良贷款金额为416.78亿元，较上年末增加69.84亿元。
此外，截至2022年6月末，中国银行房地产不良贷款余额占总不良贷款的比重为18.34%，较2021年末提升1.72个百分点。这一比重同样超过国有四大行，其中工商银行为12.27%，农业银行为12.65%，建设银行为7.96%。
从不良贷款率看，中国银行的房地产业资产质量亦明显下降。财报显示，2020-2021年，中国银行房地产业不良贷款率分别为4.68%、5.05%；截至2022年6月末，中国银行房地产不良贷款率为5.67%，较2021年末继续上升0.62个百分点。
与其他国有行相比，中国银行的房地产不良贷款率居于首位。其中，截至2022年6月末，工商银行房地产不良贷款率为5.47%、农业银行为3.97%、建设银行为2.98%、交通银行为1.9%、邮储银行为1.01%，均低于中国银行。
此外，近日，银保监会官网信息显示，中国银行亦因小微企业贷款资金被挪用房地产领域、小微企业贷款统计数据不真实等7项违法违规行为，总行被罚款1600万元，分支机构被罚款1680万元，合计被罚款3280万元。
国泰君安（601211.SH）曾对中国银行2022年中报点评道：“在内地贷款中，中国银行受地产风险暴露和疫情冲击的影响，对公房贷和个贷不良率较年初有所上升，关注类贷款率较年初下降6bp，逾期率上升8bp，拨备覆盖率则下降至183.3%”。
记者就提前还款、房地产贷款业绩等问题致函中国银行，截至目前，尚未收到回复。
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