天津执行“封顶再放贷”，刺痛了谁？
原创2023-03-03 17:09·天津楼市PLUS
楼市政策就像不停变换方向的风，先是由一连串密集的刺激政策来“稳地价、稳房价、稳预期”，开始向“保交楼、保民生、保稳定”方向侧重。
天津也在积极推动“保交付”，昨天又一“核弹级”政策——“封顶再放贷”，部分银行已悄然执行。
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什么是“封顶再放贷”？
字面意思：等建筑主体盖到封顶后，银行才会给买房人批贷款。
而现在绝大部分城市包括天津在内，规定是：建筑主体，只要盖到“出地面”（正负零），就可以办理商品房预售证。然后，对外销售，买房人购房签约后大约一周左右，银行就能批贷款。开发商拿到一部分钱，买房人开始按月还贷款。
如果“封顶再放贷”，商品房预售证依旧是“出地面”就可领取，然后对外销售。对于买房人来说，可以选择先付首付，等封顶了再贷款网签；或者可以选择交全款。
02
其实，“封顶再放贷”并不是新的规定，只是对早年央行121号问内容的重申。
早在2003年，央行下发的121号文件，就明确指出：“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”
然而，这条政策当时并未得到严格执行。其主要原因是个人房贷属于银行业低风险的优质业务，因而也是各大商业银行争食的“蛋糕”。
直至去年，受疫情冲击、“三道红线”压顶，加之严峻的金融行情，楼市“延期交房、停工缓建、甚至烂尾”的情况频现，7月全国多个城市爆发“停贷潮”。
上百个楼盘的业主发出停贷告知书，直指银行预售款监管漏洞。银行作为期房预售环节的重要资金监管机构，在房子主体结构末封顶前发放按揭贷款，是否属于违规放贷？未达工程进度要求，将按揭贷款资金划入非监管账户，是否存在非规范将资金挪作他用现象，是否属未履行资金监管义务？
为防止事态“失控”，央行重申“封顶再放贷”。
随后，2022年8月，青岛快速响应并落地执行，成为首个在此制度上做出创新和突破的城市。
据青岛开发商透露，贷款银行必须要到工地拍照，要求银行办贷负责人、工程相关负责人以及销售负责人一起出镜，才能开展下一步工作。
在“保交付”的军令状之下，青岛堪称风向标，给其他城市率先打了个样。
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“封顶再放贷”，对楼市各方有何影响呢？
①银行——利好
“封顶再放贷”，最有利的就是银行。因为它可以晚点放款了，风险可以押后了。
尤其是停贷潮之后，这是银行自保的一个策略。
②买房人——利好
对于买房人来说，无疑是好事一桩。
首先，降低风险。虽然封顶并不是真正意义上的现房，但比预售要好了不少，再加上预售资金监管，后续项目正常交付的概率就大很多。算是在预售期房和现房交付之间做了一个折中。
其次，对于买期房的购房者来说，当买到图纸上的房子，而实际上也许只是地上的一个大坑时，就得背负起沉重的债务。如果是等额还款，那么购房者在偿还的按揭中，大部分是银行的利息。因此，“封顶再还贷款”可以缓解购房者的资金压力，还能更接近现房支付的信贷成本，节省资金成本。
③开发商——利空
首先，“封顶再放贷”对于房企来说，相当于又被拿捏住了一条资金命脉。还不说之前的三道红线，延长放贷时间，将导致企业回款周期延长。对于资金实力一般的开发商来说，那都是分分钟能垮链的打击。
其次，对于开发商资金回流产生影响，影响项目的推售节奏。如果房子卖得好，资金流能转起来倒还好，但若遇到卖不动，没有现款回流，拖延工程款，工程进度岂不是更慢，这是个连锁反应。
举个简单的例子，以一栋30层的高层来计算，正常来说7-10天能盖出一层，这还不算天气影响等不可抗力因素，修好30层的一栋楼，至少都要两百多天。结合目前贷款政策，首套首付3成，二套首付4成。
以前出地面几层就可以开盘，“封顶再放贷”开发商至少要忍受半年多的资金考验，才能拿到剩下的7成或6成。
再者，品牌信任度高的房企，或许能先收到首付款；没有品牌力的小房企，只能等封顶以后卖现房了；房企之间的分化将越来越严重。
这就会衍生出三种情况：
第一，倒逼工程进度加速。
房企为了降低资金成本，尽快回笼资金，会不会赶工期，提速盖房？
水泥浇筑、地下车库防水等，都有时间周期要求，是否能保证质量？
第二，盖一栋卖一栋。
开发商在资金不足的局面下，以销定产，比如一个地块10栋楼，今年只能卖掉2栋楼，那么剩下8栋楼就先缓缓呗，集中资金把这2栋已经卖出去的楼先盖起来，不使其烂尾。这么一来，整体建设速度也放慢，本来2.5年完工，恐怕得拖到3-4年。
第三，收购烂尾楼。
现在市场上不少烂尾楼已经封顶了，刚好可以把他们收购，拿来直接卖。
第四，新一轮大洗牌。
这两年的楼市，央企、国企已成为拿地的主力，越来越多的民企被离场。
“封顶再放贷”将会是又一轮的洗牌。
没有足够资金实力的开发商都会被淘汰出局，有实力且经营能力强的房企会逐步成为市场的寡头。这也是市场的一个优胜劣汰的过程。
④土地市场——不乐观
资金相对充裕和融资便利的企业，还会有拿地的可能。但很多中小企业或者融资渠道窄的企业拿地热情就会减少。
这会是件好事吗？
一朵花独绽放，构不成春景，只有百花齐放才代表春天。
⑤对市场——弊大于利
市场上的开发商越来越少，大佬们只会挑着肥肉吃，而不愿意啃骨头。这种情况下，核心区的地应该不愁卖，但地价和房价不一定还是目前这个状况。
再者，如果一个楼盘，有三五个竞品，他会怎么卖？如果只有它自己在售，又是怎样一种销售策略？
央、国企的钱也不是大风刮来的，银行掐着他的资金，他自然就要融资，融资的成本会不会转嫁给买房人？
还有，银行掐着贷款，开发商的优惠政策会不会像高首付和全款业主倾斜？如果要平衡利润，那么贷款购房者会不会在此消彼长间付出更多成本？
结语：
截至目前，天津“封顶再放贷”只是一些小银行在执行，四大行尚未执行。如果一项政策要落地执行，后期必然会发布执行细则，这样才有可操作性。
现在仍有很多细则待明确，比如：封顶这件事由谁说了算？是政府还是银行？如果是银行的话如何防止违规操作现象出现？如果银行违规操作，惩罚措施有多严？银行如果自己出台相关措施扶持合作房企但无形中冲抵了政策效果可不可以？银保监局如何进行大范围的监管等一系列问题，这些都决定了一项政策落地执行的效果如何。
六六姐认为在当下的天津楼市，不会执行的太严格，毕竟“封顶再放贷”与救市大方向稍有相悖。即便真执行了，也会有一些变通的手段，当然这只是我个人看法，后续会执行到什么程度我们拭目以待。
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