上个月，广州旧改圈内吹起了“一阵风”，涉及广州城市更新政策、规则的变动。从官方提供的文件来看，未来政府将把城市更新紧紧的抓在手中，建立起全流程的统筹管理机制。
01
广州旧改的两种全新模式
在今年广州计划推进的127个城中村改造项目，全年预计完成固定资产投资983亿元，占全年城市更新固定资产投资目标的49%。
在此前提下，广州将借鉴杭州、上海等地的城市更新模式，推出两种全新的旧改模式，并以重点城市更新片区作为试点。
模式一:整储结合、滚动开发
选用模式一的项目，由市土地开发中心负责，根据“整地”工作方案确定国有独资、收入多元的“整地”企业，并签订合作协议，明确“整地”补偿款支付安排。
“整地”企业自筹资金开展征地拆迁、补偿安置和“七通一平”等基础设施建设工作，将符合政府验收标准的土地交付市区土地储备部门。“整地”成熟一块，供应一块，待土地公开出让后市财政部门从土地出让金收入中返拨给“整地”企业一定比例款额作为“整地”补偿费。
模式二:改储结合、带方案招商
选用模式二的项目，由区政府负责将征地拆迁、补偿安置工作与融资地块土地使用权一并通过公开招商的方式选定“整地”企业。
“整地”企业自筹资金完成征地拆迁、补偿安置，通过用地验收并按规定缴纳土地出让金后，市规划和自然资源局以协议出让方式与“整地”企业签订融资地块土地出让合同，“整地”企业转为改造主体，可选择优质企业合作共同进行开发建设。
经政府同意，片区内储备用地可纳入整体改造，市区土地储备部门给予指导和支持。
02
广州旧改新规的影响
广州原先的旧改模式以村集体与开发商合作，自主改造为主。而以后广州旧改模式可能会变成：由政府全程主导“做地+收储”。
具体来说就是先由政府确定旧改范围之后，由政府主导、确定做地主体，开展方案编制、基础数据调查、拆迁补偿等工作，再将土地交由土储机构收储，通过招拍挂等方式出让。
这样做一方面，政府将收回旧改主动权，把旧改变相转为政府储备，这种做法将直接增加土地市场供应。
另一方面，广州以往不少旧改确定合作企业以民营中小房企为主，在改造期间中小房企可能面临自身资金不足、操盘能力弱、融资成本高等问题，导致旧村改造进度缓慢。
而未来的全新模式更倾向于引入有实力的国企来参与旧改，尤其是模式一，已经明确地要求整地企业为“国有独资”！地方对自己的国企信任度很高，项目报批会更顺畅。这样的前提下，改造的效率必定会得到提升。同时，在很大程度上也避免了烂尾风险。
当然，改造旧改新政也有坏的一面。例如把旧改的重担都搭在国企肩上，这与降低地方政府隐性债务背道而驰。除此之外，在拆迁补偿方面，国企只能按政策执行，谈判的空间较小，对比起来没有民企灵活。
03
广州重点城更新片区或将作为试点！
今年的政府工作报告中，已经提到要重点推进城市新中轴线（海珠）片区、罗冲围片区、广州火车站片区、环五山创新策源区等成片连片改造提升。
广州火车站片区改造范围
从政策文件来看，要推进以上几个片区的更新改造工作并没有食言。文件最后的附录中有《2023年建议推进重点城更新片区(城中村）项目表》。
分别列举出2023年，广州11区里建议推进的重点城市更新片区。其中城市新中轴线（海珠）片区、罗冲围片区、广州火车站片区赫然在列！
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