合肥几个可能要亏本的楼盘|保利地产|合肥|君澜|商品住房|瑶海|越秀星|龙湖

近期合肥楼市回暖趋势明显，尤其是几个典型热盘频频加推，次次需要摇号。大部分人的目光，都集中在滨湖、包河、瑶海东部新中心、肥西柏堰湖、经开龙湖等项目的热度上。

但是有热销项目，也就有亏本项目。在追捧热度的背后，我们基本忽略了那些销售惨淡甚至亏本的项目。我一直认为，客户拿钱买房，如好比房企投钱拿地，内在的逻辑基本一致，都是对其价值的判断、价格的相互比较。所以，一个失败或亏本项目的借鉴意义，要大于多个热销项目。

因为热销项目的价值，很容易被大多数人看见，而失败或亏本的项目往往会被忽视，但带来经验却是更受用。

2021年一季度，整个合肥房地产市场已经处于高峰的尾期。

而合肥土拍“限地价、限房价”的政策没出台，限购没升级，摇号等政策还未出。

但是在不少人眼中，市场仍旧处于上涨的态势，心中已经自动忽视了高峰过后就是走向谷底的自然规律。

历史的经验教训告诉我们，人类从来不会从历史的经验中吸取教训。

大家都忘了16-17年合肥楼市的高潮与低谷。

就这样，这种情绪的蔓延，传导到土地市场，就是疯狂的、不计成本的抢地。2021年3月5日，瑶海YH202102地块公开出让，引来包括中海、金地、保利等23家房企参拍。

最后经过多轮激战，最终合肥城建以总价12.29亿元，名义综合楼面价9309.55元/㎡，竞自持面积43600㎡竞得该地块。而把自持和代建幼儿园的成本考虑进去，该地块实际的楼面价在1.4-1.5万/㎡之间。

项目最终的案名定为琥珀东樾里，由于项目精装价格备案错过了最佳的备案时间，目前区域精装标准最高只能备案到2500元/㎡。因此首期上市的1栋精装中高层、备案价18700元/㎡，2栋精装洋房、备案价21012元/㎡(挖了地下室、标准层价2.09-2.40万/㎡)。

但是项目始终磨磨蹭蹭，拿地到首开历经16个月，直到2022年7月22号才首开，而与其仅一路之隔的的龙湖天玺项目，拿地比其晚6个月，却早在3月份就首开。

2022年7月13号132套正式上线登记，结果尴尬的是只有0人登记，7月22号首开当天只卖了不到20套，销量实在是惨不忍睹，和前期龙湖天璞的价格相差甚远。更重要的是持销期也不是很理想，截止目前共七个多月时间，累计推出216套(首开132套，11月底加推84套)，累计去化在70套左右。相比较后来的越秀星汇君澜、龙湖亚纶学樘府、伟星东新壹号等项目，真的是天差之别。

合肥城建，之前拿的地，不少是高位踩点的。

像瑶海琥珀东华府、肥西琥珀御宾府、包河的琥珀晴川里等，都是高地价获取后，先期不着急入市，开发一般在周期18-26个月，等到下一波市场好起来，再首开上市。

把周边的竞品都送走，也是合肥城建惯用手段。

熬到下个上行周期，价格、流量兑现，也就赚钱了。但琥珀东樾里这个项目，自持租赁面积太多，又代建了幼儿园，精装又被限价(没实现+3500元/㎡)，加上周边车位量价一般，再结合地价、建安成本、精装成本以及最终实现的销售价格等，这个项目可能大概率是亏本的。

琥珀东樾里销量惨淡，主要原因有以下几个方面：

1、首先，产品品质不行，精装只有1大件中央空调，且只管客厅、阳台进深1.5m、南北次卧也没隔墙好，整体户型缺点颇多。

2、其次，首期前期主要的竞品为保利招商时光印象，该项目精装有2大件(中央空调、地暖)，精装高层均价1.76万/㎡左右，比琥珀东樾里便宜约800元/㎡，在价格和品牌上直接碾压。

3、再次，后期又受到伟星东新壹号、越秀星汇君澜、龙湖亚纶学樘府等竞品项目的的拦截;在城市界面上，伟星东新壹号、龙湖亚纶学樘府，处于东部新中心，有新区形象，且价格上又有优势;而琥珀东樾里周边市井庞杂，感官较差。在价格上，虽然略低于越秀星汇君澜，但是越秀星汇君澜项目配置了地源热泵，同时配备新风系统、地暖，冷暖双供，而琥珀东樾里均没有。

另外，琥珀东樾里在营销基本没发力，市场上没声音。

可以说，琥珀东樾里高价拿地，同时加上产品拉胯，在高竞争的市场下，缺失的营销策略，注定失败。

而这样低性价比的房子，购房者自然不会买账。

2021年底开始，由于大量民企暴雷或处于暴雷的边缘，大量的民营房企正处在休克阶段，取而代之的是少数国企、央企以及部分实力强劲的地方公司参与土拍，部分之前从未涉足合肥的省内本土房企逐渐开始布局合肥，如远大、振兴、万瑞等。这其中就包括了来自六安的本土房企新锦成。

2022年3月25号庐阳区LY202204号地块被新锦成以总价9.19亿元，名义楼面价8281元/㎡，竞得该地块。该地块共分为三部分，其中A地块居住29.59亩、B地块居住41.56亩、C地块城镇社区服务设施15.87亩。而把代建幼儿园和城镇服务设施折算进去，住宅可售实际楼面地价约9454元/㎡。

紧接着5月24号项目案名公布，拾光云锦，项目毛坯限价16742元/㎡。

首批次264套中高层住宅精装均价19742元/㎡，后续加推的两栋中高层住宅精装均价18742元/㎡，单价减少了1000元/㎡。

这是六安新锦成进入合肥的第一个项目，自2022年9月17号首开以来，累计推出396套，虽然采取了比较务实的营销方式，如免费升级装修的优惠活动，但去化较为不理想，截止目前累计去化约150套左右，去化率约为38%。

拾光云锦销量惨淡，主要原因有以下几个方面：

1、首先，项目位置相对孤立，周边工厂环绕，配套缺乏，目前所对应的学区为安三小(灵溪校区)和第45中学(工业区分校)，学区质量一般。项目非常依赖地缘性客户，外溢客户极少。

2、其次，产品基本无亮点，精装标准1500元/㎡，配置偏低。而且作为首入合肥的六安本土房企，品牌知名度以及后续交付的不确定性，在一定程度上都影响了项目的销售。目前全名推荐佣金已经涨到5万/套。

3、再次1.87万/㎡的价格，可比性太低。同等价位，放到全市，可替代性强。尤其是瑶海东部新中心板块的，伟星东新壹号、龙湖亚纶学樘府以及远大九璟湾;另外还如：新站部分优质项目、肥西江淮厂板块项目等，无论是在品牌、还是板块价值方面都对其客户产生拦截。