由于历史和一些现实方面的原因，村民在农村建房很缺乏审批意识，以为只要是在自家宅基地上建房，只要不超出面积，自己怎样建房、建什么样的房被人都无权过问。然而随着农村土地资源的日趋紧张和违规占地建房情况的日益突出，这些年国家在逐年加大对农村建房用地的监管力度，规定农村房屋不能未批先建，建房需办理用地和规划审批程序，即便是老宅上房屋翻建也不例外。

因此，以前建房没有走合法手续的，特别是那些违规占地建房的可不会因为这么多年没被发现违规问题就不再追究，更不会因此而合法化。因为违规占地建房的问题只要得不到妥善解决，违法状态就一直处于持续状态，并不受追溯时效的影响。现在卫片执法很科学也很先进，违规占地问题迟早会被发现。

农村建房要“先批后建”，提前办理用地和规划手续

根据我国土地管理相关法规政策，农村房屋建设需要事先办理用地和规划手续，包括老宅上房屋翻建也不例外。以后“未批先建”根本行不通，即便是私下擅自进行，相信还没等房屋建好，就已经会有相关部门找上门，轻则停工补办手续，严重的拆房、退地还外加罚款。现在卫片，也就是天上的卫星执法很及时也很先进，图斑稍有变动就会将违规占地问题追踪定位。

办理用地和规划手续，主要是审核、查验申请者占地建房，是否满足宅基地使用条件（比如是否符合宅基地使用资格、是否符合一户一宅、拟占用面积是否超标、地块是否有纠纷），另外所占用地块是否符合国土空间规划和村庄规划，果占用的不是村内集体建设用地，而是农用地或者耕地，那就麻烦了。

新增违法占地将“零容忍”

2020年7月3日我国相关部门规定自这天起，要对农村乱占耕地建房进行专项整治，对于没有办理用地手续的新建、续建、翻建和改扩建等行为都会被认定为新增违法占地行为，对此实行“零容忍”态度，该拆的坚决拆、该收的坚决收。

尤其是对占用基本农田的行为是坚决不允许的。如果占用一般耕地或耕地以外其他农用地，需办理农用地转用审批手续，得到审批后才能占地建房。一般情况下，对于占用农用地建房的，需要综合考虑拟占用地块是否符合规划，对于符合国土空间规划和村庄规划的，才可以得到批准。批准后由主管部门严格执行占补平衡，也就是由主管部门对管辖区域内占用农用地建房审批的，需要从其他地方补足同等质量和面积的农用地。

老宅上房屋翻建，也要警惕违法用地

使用多年老宅上也会存在违法用地的情况？是的！尤其是上面我们提到的以前没有办理合法手续的老宅老房，可能一直占用的农用地，以前由于监管手段等问题，当时没有发现违规问题，就这样一直生活着。但是一旦进行翻建，由于房屋形态和色调发生改变，这就很容易被天上的卫星在执法时被发现，此时就会追溯到该地块的违规占用问题。如果属于村内集体建设用地还好，还可以勉强去补办手续，如果涉及占用了耕地，那麻烦可就大了。

该怎样避免出现这种情况呢？那就是不管是新建房屋还是老房翻建，都提前走审批手续，在得到许可后再进行房屋建设。如果是牵扯到占用农用地的情况，目前政策很紧，大家不要以身试法，否则吃亏的还是咱们自己。如果符合建房资格和条件，我们完全可以向村集体申请建房的新宅基地，这两年国家也出台了一系列支政策，用于解决农村建房用宅基地指标紧张问题。只有依法依规建好的房屋，才能得到国家的承认。得到确权登记之后的房屋，无论是我们自己居住还是出租、转让、继承，甚至是以后宅基地房盘活利用的抵押、合作开发等，都会有一个合法的保障。

新法将出台，占用耕地建房或遇转机

根据我国《土地管理法》相关精神，一般情况下不能占用农用地（包括基本农田、一般耕地和耕地外其他农用地），一旦占用将面临的后果就是拆房、退地、复原，当然还包括罚款，严重的还要承担法律责任。可以说要求的很严格，正是基于此，该政策在实践中还没有彻底落实，对那些不严重的占地行为，相关部门也是睁一只眼闭一只眼，不过一旦真的追究起来，还是很厉害的。

不过，2022年底我国《耕地保护法草案》已经公示，根据该草案规定，对于违规占用耕地的，惩治措施则显得更加符合实际，更利于执法。规定不准占用基本农田这一点是不变的，改变的地方在对占用一般耕地的情况，根据规定如果所占用一般耕地地块，符合规划和宅基地使用条件的，可以在改正后使用；对于符合规划但不符合宅基地使用条件的，而是要退出占用土地，并没有要求拆除违建，违建会被集体收回另行合理安排，而违建责任人将会得到相应的补偿。这在很大程度上避免了不必要的浪费。对于不符合规划的，才采取拆房、退地、恢复土地使用原貌的处理。目前该草案已经公示完毕，相信很快就会实施，到时也会倒逼其上位法《土地管理法》的再次修正。