大厂的职工走到哪里，周围的房价就飙升到哪里。
“之前卖8字头的，现在只要6开头了。”说到杭州明星板块，未来科技城二手房价格，一杭州当地中介对《中国企业家》记者深有感触地说,“我说的是这里最好的几个小区,8万跌回6万。”
这句话的来龙去脉就是，阿里自去年9月份开始把云与科技事业部移出未来科技城。同时数以万计的阿里员工也拉开了大迁徙的序幕，目的地就是云谷园区，离这里5公里远。
做为最为灵敏的那一根神经，大厂附近房价、房租通常是第一个闻风而动的。就像，跟在阿里后面买一套房子，曾经成为许多人的“财富经”。互联网大厂拓展，带来人口与财富集聚，推动楼市上升行情的出现。
但是，当大厂同时开始过着“开源节流”的艰难生活时，这神话仍然灵不灵？大厂对楼市的调控是否会使它失去往日的魅力呢？从北京、杭州、深圳，再到上海和东莞，大厂究竟在房价中扮演了何等重要角色？
▲2021年，杭州，未来科技城。图片/视觉中国
“阿里定律”
互联网大厂已经成为拉动周边房价和房租的强势参与者。
阿里云谷园区于去年9月份投入运营，之后，职工陆续搬迁。如今，他们已经陆续开始了自己的工作生活。据悉，此次搬迁至云谷园区，绝大部分部门都是阿里云，包括之前位于之江飞天园区内的，未来科技城，欧美金融城,EFC,未来PARK、乐佳中云&科技办公工作人员。另外达摩院还在云谷园区临时扎营。
杭州市西湖区云谷小镇，荆大街与灯彩街交叉口西北角，是阿里巴巴云谷园区所在地。这里曾经是一座被废弃的工业厂房。园区总建筑面积45万m2,面积约为63个的标准足球场。从2013年从城西迁到未来科技城西溪园区至今已9年，阿里职工再次迎来“万人大迁徙等”。
那段日子里,“阿里的员工抢房子，一大波深夜跟着中介看房子”消息俯首皆是。根据当地中介的反馈，不少于阿里云、西湖大学上班的阿里员工，提前跑去租。
在云谷园区投入使用之前6个月，该地区房租价格上涨了20%以上；一些热门小区住宅中，租金上涨了将近几千元。“房价上涨了一半！”一位对杭州楼市耳熟能详的市场者这样描述,“阿里员工所到之处，周边房租大涨”。
云谷园区投入使用后，距公园直径1.5公里左右的物业“紫璋台”成了最大的赢家，房租一路飙升，上涨50%以上；万科西雅图小区距公园直线距离1.7公里，租金的涨幅也是显而易见的。
58安居客研究院的数据，与阿里巴巴云谷园区最近的两大板块（紫金港、三墩），去年10月份以后，租金基本上呈上升趋势，但是紫金港租金却在9月份大幅上涨8.31%，而在之前的2个月里，该社区租金实际上仍继续下降。
“以此来看，大厂搬迁对周边板块的租金影响确实比较明显。”一位业内人士向记者介绍说。58安居客研究院研究总监陆骑麟对《中国企业家》分析称。
2009年，阿里总部从文三路搬到滨江；2013年阿里搬至淘宝城，翌年登陆纽交所，制造了一批千万富豪。据说阿里的工作人员在未来科技城买了不到10年时间就差点把新楼盘买空，区域房价上涨几倍。
不只阿里一家，这个互联网超级大厂走到哪里，哪里就会拉动周边房价、房租等价格。
自阿里在杭州遍地开花后，杭州楼市已形成“阿里定律”:阿里去哪，房价上涨的方向。跟在阿里后面买房子，已成为一种公开财富密码。
一则流传甚广的个案，发生在2020年11月份，蚂蚁集团总部选址杭州之江，新闻一出，之江路一区一房源挂牌价，直接从68万翻涨到186万。这个案例在网上被热传，并引发了不少人对“蚂蚁搬家”的质疑。实际上，在2020年7月份，蚂蚁投放市场的新闻不胫而走，距蚂蚁总部数公里，之江九里，房价开始看涨了。
据有关资料显示，到同年9月份，之江九里一些楼盘每平方米上涨7000元、90平户型上涨63万元以上。在“史上最严”的限购政策下，开发商纷纷将目光投向二手房市场。尽管后续蚂蚁上市被紧急叫停，杭州也发布新政，加码新房调控，但是，之江九里的房价上涨狂潮并没有被明显地蔓延开来。
▲云谷园区的西面是阿里云园区，在未来城市交通节点附近；东侧是生态圈的企业办公，便于不同公司之间协同交互。园区内规划了多个智慧城市示范项目及配套设施，如智能交通、数字城管等。图/杭州城西科创大走廊管理委员会
“地段论”并没有过时
杭州未来科技城之前不仅由阿里坐庄，同时也进驻vivo和OPPO、抖音等等大量的公司。2020年该地区楼盘单价曾一度触及8万套，当时的市场情绪是，涨到10万是可以的。
“以前，阿里附近的主力楼盘成交价是500多万，现在是400多万，普遍降了100万。”一名杭州房产中介曾经向媒体透露。
互联网高薪人群及产业发展前景撬动板块升值预期。
之前，不少房企比如富力，新城等、合景泰富等家纷纷把未来科技城当做深耕杭州试验田。在过去一年里，这些公司已经陆续推出了不少项目，包括智能机器人工厂、智能汽车及智慧医疗等等。2020年爆发以来，未来科技城一度出现“报复性买房”。不过，在经历了一段时间的观望和等待之后，部分项目开始推出优惠促销活动。未来科技城在2020年中期也迎来了“六万人摇了号”盛景。
58安居客研究院统计数据显示，从杭州未来科技城区域新房价格趋势看，从2018年到现在已经过去了5年，新房价格由28627元/平方米涨至目前的36751元/平方米，上涨28.4%；二手房价格挂牌均价亦由2018年伊始的27643元平，涨至2022年末每平方米42856元，上涨55%。
然而,2022年比2021年有所降低，新房成交均价下跌1.5%。这主要是因为房地产市场整体下行导致，但也有部分原因是由于房地产企业在发展过程中遇到一些问题而造成的。2022年9月，阿里将云与科技事业部从未来科技城迁出。
“这是未来科技城区域新房成交价，近五年以来首次出现下跌的年份。”陆骑麟说,“因此，单从数据来看，阿里对原区域的房价影响还是相对较大的，尤其是，未受限价影响的二手房会更大。”
和杭州房价趋势有相同痕迹的是东莞。
高企城市房价涨幅曾超深圳，居全国首位。特别在松山湖地区，现在均价已经接近4万人，比2015年上涨了将近三倍。
松山湖房价涨，跟华为有很大关系。2014年，华为设立东莞松山湖基地，包括终端总部等、二代数据中心、研发中心等面积共1900亩。迁址的消息传来，大家对于松山湖地区的期望很高，房价逐步攀高。所有这些改变，无不离不开互联网企业成长的轨迹。
互联网大厂扩张带来人口与财富集聚，推动楼市涨势。
深圳南山科技园，到2018年，仍有租金数百元的“农民房”,在互联网公司规模不断扩大的今天，这些住房是二房东包下来的，摇身一变成了“公寓房”,并以2000元~4000元的价格，出租给小区里做互联网的青年。
以深圳市场为例，先是今日头条2020年6月以10亿元代价，拍摄了南山区粤海街道的一块地和BAT为邻的照片。随后，同在一个地区的迅雷大厦大本营又传来了成功封顶的喜讯——大疆、vivo总部项目随后接连启动。随着互联网大厂买地建楼历史，深圳房地产市场行情一路高涨。
不管过了几年,“地段论”仍然是很多人购房信奉的一条金科玉律。
当年的华为深圳坂田总部，南山科技园的腾讯大厦所在地区，身价早已经很高了，不过，这几块地也一度无人管理，商业配套缺乏、交通设施不完善。伴随大厂落子的是短短的几年时间，区域热度上升，配套快速成熟。
▲深圳南山区、科技园科苑北、大冲社区。图片/视觉中国
大厂定律应该是“失灵”的？
阿里云总部迁址已经快半年了，尚未拉动云谷区域的房价大幅攀升，特别是二手房交易市场甚至呈现反向趋势。
今年，由于杭州二手房市场整体环境的不景气，一些中介表示，云谷园区周边万科西雅图小区内部分房源,“相比460万的挂牌价，已经跌掉了近100万”。
是楼市的大环境发生了变化，大厂定律即将“失灵”？
早在10年前，无论是阿里“过江”,还是淘宝城落户未来科技城，都会大大搅得周围房价上涨，究其原因，就是新房供给不充足，大量的需求蜂拥而至。而如今城市的版图也在不断的扩大，供地规模全年维持较高水平，买房有太多的选择空间。
近年来互联网大厂纷纷打造新的事业总部，职工换工作地点成了家常便饭。大厂员工离职率持续走高，有数据显示。更有大厂职工选择了“购房加租房”居住方式。大厂搬客现象是什么？大厂搬家的背景与房价形成对比，房租的波动更为显着。
字节跳动于2021年3月份发布，上海电商部门会址选择杨浦区，和B站为邻，噩耗传来，附近社区的房租也应声而涨，升幅高达数千元。
“如果园区完全依靠周边商品房市场供应，来满足产业总部人员居住需求，必然会推高房价和租金，因此人才公寓的开发建设短期内能对区域房价产生平抑效果。”陆骑麟说道。他认为，在未来很长一段时间内，企业都将面临人才紧缺的问题。华为总部研发中心落户坂田后，人才公寓得到发展，在某种程度上保证研发人员居住需要。
有网友发了一条消息—丢掉阿里未来科技城是不是凉了半截？
未来科技城历来是杭州房价的高位区。在未来科技城二手房价一路飙升的情况下，板块核心区次新住宅，一套小户型的房子也需要500多万。
然而近两年，受到互联网公司下岗降薪的冲击，一些大厂的工人暂缓购房计划。但是中介说这一部分人并不是这一地区买房的主力军，总体影响是有限的。
在陆骑麟看来，阿里迁出之后，科技城未来二手房上市均价的数据环比月降，阿里对于该板块的房价的短期冲击比较大。
“但从长远看，未来科技城板块发展已经相对成熟，即便阿里退出，新的企业也会入驻，且服务于阿里的相关产业已经在该板块落地，短期内也不可能集体搬走。”陆骑麟强调,“因此长期不会对未来科技城板块房价带来巨大冲击。”“从短期来看，如果没有其他政策支持，科技城板块房价将会继续上涨。”通过研究，他发现，未来科技城板块租金总体变动情况，也没有发生显着的起伏。
陆骑麟警告不应神化大厂冲击楼市。
“近两年纷纷爆出大厂裁员，周边房价下跌，出现员工背负高额房贷无力偿还的情况，并且整体经济环境处于深度调整中，楼市的调整也不会因为一家企业而持续坚挺。”“我对企业的未来充满信心和期待。”陆骑麟着重指出。
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