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2023年全国主线逻辑都是保楼市，支持刚性和改善性住房需求（烧火添柴)。
过去一年，郑州一堆牌已经打了出去了：
史上最低的3.8%房贷利率，比南阳低、比洛阳低
史上最宽松落户政策、几乎0门槛
史上最宽松的购房政策
1+8都市圈快到碗里来、限购、公积金等等
史上最宽松限贷政策，有无贷款均可做首套
新房部分项目20%首付
正在试行的带押过户
大规模的契税补贴等等
基本上能够刺激潜在购买力的政策都已经出台完毕，包括房贷利率在内非常多的政策基本上都是历史最宽松。
现在[框架]允许范围内就剩最后一个王牌了：20%首付。
现在这个王炸了已经来了，某银行已经可以20%首付、其他银行也正在跟进。
二手房首套20%%首付、3.8%房贷利率，二套30%首付的王炸已经来了！
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我们先回顾一下过去2个月的楼市行情。
2023年2月郑州迎来销量的爆炸性增长，其中新房销量的增长最为明显，二手房相对新房增幅略低。
郑州众多楼盘开始涨价，部分二手房东开始跳价。
3月开始热度降低。
但3月新房截止到3月21日，郑州市共成交9875套，已经超过2023年绝大多数月份。
3月二手房截止到3月21日，郑州市共成交6851套，同样非常可观。
之前我们也解释过原因：二月市场的大热是基于2022年下半年购买力被压制，疫情结束恢复正常之后购买力集中释放在2023年初而已。目前3月的销量才是正常的市场状态。
简单总结：2022年3月销量比2022年要好很多，但2月的超高热度并不持续。
按照基本的量价关系，成交量的连续提升才能影响到价格，如果没有新的刺激，2023年楼市就只能是热而不沸了。
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二手房[首套20%%首付、3.8%房贷利率，二套30%首付]这套大招扔出来，其影响将会比大多数人想的要大的多。
首先，二手房一直是郑州市场的堰塞湖。
① 一大部分刚需因为停工焦虑选择购买二手房，但卡在首付、税费等等上，摇摆不定；
② 非常多的改善置换，卡在房子卖不出去的环节，而无法完成置换。
二手房首付比例下调一成，首付门槛将明显降低，对应的可购买人群将明显提高。
同样的预算之前只能买管南现在可以买金水，之前买金水现在可以买高铁站。
以北龙湖入门级项目龙之梦东苑为例，137平438万，不计算评估价，之前3成首付131万，现在2成首付88万，仅首付就少了43万，门槛大大降低。
如果是800万总价标的北龙湖二手房，首付将直接缩减高达80万。
以经开标准刚需项目远大理想城为例，93㎡2房110万，不计算评估价，之前3成首付33万，现在2成首付22万，仅首付就少了11万，门槛大大降低。
对于刚需而言，特别是第一套房，首付尤其捉襟见肘，首付少了11万真的非常有吸引力
另外，二手房还有一个和新房差异非常大的点，就是成交价和评估价的错位，相对高评的热门区域，其预算可能下降高达1.2-1.5成。
以金水北某二手房为例，其90㎡二房成交价为2.2万/㎡，其评估价最高可达2.35万/㎡。整个二手房交易，房屋总价198万，贷款169万，首付仅需29万，杠杆率高达85%，首付仅15%。
所以同样是20%首付的政策，在实际执行当中，因为杠杆率的关系，其对二手房的影响将显著大于新房。
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除此之外，当下市场购房还有一个[心里障碍]。
这个心里障碍来自于2020-2022，疫情、经济变化、社会、产业方方面面的影响，由此而形成的[风险焦虑]和[不安全感]。
所以很多人慎于消费、慎于购房、慎于改善住房，哪怕其预算达标，但也迟迟没有购房。
首付比例下调的另一个好处出来了，最起码手中多了一成首付的现金，多了对抗未来风险的信心，这也是非常重要的一点。
那么20%首付比例对于二手房影响最大的是哪里？
1、毫无疑问是北龙湖；
目前北龙湖二手房市场的热度其实远低于新房，除了产品差距之外，首付比例导致预算的差异影响也非常大。
20%首付接下来对北龙湖二手房市场一定有不小的刺激。
2、刚需二手房市场；
前边也说了，越是刚需对预算越是敏感。但是因为郑州这部分市场房源太多、太分散，大方面的影响有限，但是对于二手房的流动性是非常大的帮助！
3、学区房市场；
当下学区房热度一直高居不下，同样因为首付比例的影响，学区房的购房门槛集中降低，将促使更多家长为孩子购买学区房。
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谈谈接下来几个月的市场变化。
1、二手房的市场变化往往滞后非常明显，随着各大银行贷款政策陆续铺开，预计到4月底，二手房市场才会有明显的变化；
2、5月份二手房市场将迎来一波小爆发；
3、二手房换房带来的新增购买力，反馈到新房也要到5-6月了，预测对北龙湖北岸新房市场影响非常大；
4、至于下半年，就要具体看行情能够走到哪里了。
5、2月份信心膨胀的房东们，这次要抓住机会5月份诚意卖房了。
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