说说契税那些事之：纳税人、征税范围及征收管理|土地使用权|契税|征收|税收优惠政策|纳税|过户|那些事

继续和大家分享土地、房屋相关的话题，本文和大家聊聊有关契税那些事。提到契税，我认为大家对这个税应该不陌生，近十多年，房地产市场持续火爆，大部分人都买房了，不管买的是住房还是商业用房，都需要缴纳契税，自然就知道有这么一个税了。那什么是契税呢？

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LAODINGJIESHUI

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契税，是指对契约征收的税，是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税，即契税由财产承受人缴纳。契税从税收收入占比上来说，是个小税种，但是也已经立法，《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》）已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过，自2021年9月1日起施行。本文就谁需要缴纳契税、哪些行为需要缴纳契税及契税的征收管理做解析，以飨读者。

契税的纳税人

通过买房缴契税的这个亲身经历，大家对契税的纳税人有了基本了解，即谁买房谁缴契税。

《契税法》第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

另外，根据《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号，以下简称23号公告）第一条第一款规定，征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。

根据上述规定，在境内转移土地使用权、房屋所有权，其承受者不论是单位还是个人，都是契税的纳税人，都需要缴纳契税。

注：上述个人，包括个体工商户和自然人。

契税的征税范围

大家都知道，发生土地、房屋买卖等行为，需要征收契税。那么，是不是只要发生土地、房屋权属变动，都需要缴纳契税呢？这实际上就是契税的征税范围问题，具体规定如下：

（一）《契税法》的规定

《契税法》第二条规定：本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：

1.土地使用权出让。

2.土地使用权转让，包括出售、赠与、互换。

注：这里的土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。另外，这里的“转让”行为，还包括非出售方式的赠与和互换。

3.房屋买卖、赠与、互换。

注：同土地使用权“转让”行为一样，房屋权属的变动同样包括非出售方式的赠与和互换。

通过上述规定可以看出，契税的征税范围包括：土地使用权出让（一级市场拿地行为）、土地使用权转让（二级市场拿地行为）及房屋的所有权转让。

另外，《契税法》第二条还规定：以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。

即通过出让、转让、买卖、赠与、互换等以外的方式，比如：接受投资、顶账、划转及奖励等，取得土地、房屋权属的，也应该按规定缴纳契税。

（二）其他政策的规定

23号公告也对契税的征税范围做了一定的明确，具体规定如下：

下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：

1.因共有不动产份额变化的。

2.因共有人增加或者减少的。

3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。

前两项主要针对共有产权情形下的规定，比如，甲乙两人共有一处房屋的产权，比例为50%：50%，甲转让其20%的份额给乙，转让后比例为30%：70%，对于乙来说，又取得了20%的权属份额，不管是否支付对价，需要就其承受的20%份额部分缴纳契税。再比如，甲乙两人共有一处房屋的产权，比例为50%：50%，两人协商同意丙加入，分别转让15%的份额给丙，转让后比例为35%：35%：30%，对于丙来说，取得了该住房30%的权属份额，不管是否支付对价，需要就其承受的30%份额部分缴纳契税。

第三项针对因司法判决等原因导致承受土地、房屋权属的，也需要按规定缴纳契税。

契税的征税范围总结如下图：

契税的征收管理

契税的征收管理问题，主要包括什么时间缴税（纳税时间）、在哪个地方缴税（纳税地点）及其他征收管理问题。

（一）契税的纳税时间

《契税法》第九条规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

1.发生土地、房屋权属转移，如果签订合同的，以签订时间作为契税的纳税义务发生时间，并没有采用合同生效的时间，也没有采用权属变更登记的时间。比如，甲乙两人签订一份房屋买卖合同，签订日期为3月23日，生效日期为4月1日，过户日期为4月5日，根据规定，契税的纳税义务发生时间为3月23日。

2.非合同方式导致土地、房屋权属转移的，以取得具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。根据23号公告第五条第一项的规定，具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。

比如，某人因接受捐赠取得房屋一套，3月25日取得捐赠协议并签字，生效日期为4月1日，过户日期为4月10日，根据规定，契税的纳税义务发生时间为3月25日。

上述规定，只是针对契税纳税义务发生时间的规定，是不是纳税义务发生当天必须缴纳契税呢？且看《契税法》第十条的规定：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。比如，在上述第一个案例中，3月23日为契税的纳税义务发生时间，并不是要求纳税人23日当天一定要缴纳契税，根据规定，纳税人可以在3月23日至4月5日过户前的任意一天缴税。简言之，通常来说，纳税人只要在过户前缴纳契税即可。

另外，23号公告第四条又对契税的纳税义务发生时间做了明确规定，具体如下：

1.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

注：上述情形，因需要变更权属登记，纳税人需要在生效日开始至过户日前缴纳契税。

2.因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

3.因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

注：上述2和3两种情形，按规定不再需要办理权属变更登记，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税，即对于不需要变更登记的情形，因没有缴税的期限限制，所以这种情形下，给与纳税人90日的申报期限，纳税人可以在90日内任意一天缴税。

（二）契税的其他征管要求

1.《契税法》第十一条规定：纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

上述规定，实际上就是目前比较流行的“先税后证”，即为加强契税的征收管理，保证契税及时入库，纳税人需要拿着契税完税凭证去办理过户手续，不缴税不办理过户。

2.《契税法》第十四条：契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。即契税采取属地管理的征收方式，土地、房屋坐落在哪个地方，契税应该缴到哪个地方。

3.《契税法》第十二条规定：在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。即土地、房屋最终没有完成过户的，根据规定，不需要缴纳契税，已经缴纳的，可以申请退税。

4.《契税法》第十三条规定：税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。