天津楼市的马太效应越来越凸显，回归核心城区、占有稀缺资源，成了买房的金科玉律。
当一个项目，同时拥有市区中环核心地段、全新且稀缺的产品、九年一贯制学校时，仅称其为“优质项目”，似乎有点保守。
从这些线索中大家可能也猜到了，这就是今年热度颇高的纯新盘之一——建投誉山院。
项目位于南开区长虹公园板块，是天津市区内难得的好位置。正因如此，从拿地之日起，关注度就颇高。
建投誉山院即将入市，具体情况如何，听六六姐细细道来。
01
先来回顾下项目前身，2022年第二轮集中土拍山西建投以总价9.45亿元拿下昌源里地块，综合楼面价约2.8万/㎡。
项目位于南开区红旗路和黄河道交口，紧邻南开区政府和文化中心，地段上佳，城市界面良好。
交通方面，紧邻地铁2、6号线交汇的长虹公园站，小区规划的南侧大门与最近的地铁入口步行仅200米，出行非常便利。
南开大悦城、天佑城、熙悦汇等多个大型商圈都在地铁2号线沿线，并且距离都不远，便利生活唾手可得。
产品方面，项目为纯洋房社区，规划有8栋4-8层到顶的洋房，共234套房源。值得一提的是，容积率仅1.43，这在市区的新房项目里非常少见的，稀缺度不言自明。
户型方面，项目规划有三种户型，分别为建面89㎡的3室2厅1卫以及109㎡3室2厅2卫和127㎡的3+1室2厅2卫。
其中，89㎡户型只分布在1号楼，其余楼座均以109和127㎡的户型为主，可见项目定位改善。
从效果图可以看出，项目沿用了现在流行的第三代产品，玻璃幕墙、宽厅、铝板全部配备。
值得关注的是，建投誉山院是去年8月天津发布修改住宅新规，允许新建商品房建设阁楼地下室与小院后，第一批落实此新规的新房项目之一，自然备受期待。
据销售介绍，建投誉山院社区内人车分流，一楼的小院均由实墙围合；地下室有天窗，挑高4.5米；阁楼挑高2.5米，面积约在40-50㎡左右，附加面积全部计入房本。
项目预计4月中旬开盘，首开5、6号楼，共76套房源。
价格方面，标准层均价约5.5万/㎡，顶楼约6万/㎡，一楼带院约7万/㎡；预计2025年6月底毛坯交付。
另据销售透露，截至目前项目排卡已超过240组。
02
客观来讲，从放风价来看，项目价格并不低，但细想这也倒符合南开区的市场行情。
南开区的新房市场早已豪宅化，区域内在售的金地阅千峯、绿城凤起悦鸣，铂悦融御、铂悦公望、招商江山玺等，超过一半的新房项目都是豪宅。
与项目一路之隔的正荣紫阙，拿地楼面价2.4万/㎡左右，售价6万/㎡，且全是大户型，总价千万起步。这个货值的产品，2019年9月开盘，至2022年1月，共成交了73套，去化率超七成。
反观建投誉山院，项目的门槛价格约450万左右，总价上限约850万，这个价格段放在南开的新房市场，其实并不“突兀”。
核心原因有以下三点：
①地段稀缺
首先，建投誉山院是南开中环线内的地块，就凭这一点，在天津的新房市场就足够稀缺。
近三年时间里，天津共出让256宗宅地，而中环线内的土地仅有9宗成交。市区可开发的地块越来越少，外环线内都是好地块，更不要提中环线以内了。
今年天津市第一批拟出让的地块中，25宗住宅用地里市区内地块仅有3宗，核心区新房越来越稀缺的趋向越来越明显。
由此看来，建投誉山院所在的地段在未来含金量会越来越高。
②纯洋房稀缺
建投誉山院是纯洋房居住区，所有楼栋最高8层到顶，真正做到了一个“纯”字。
天津市区内的洋房项目本来就少，目前在售洋房产品的项目只有20个，但这些项目大多数都是洋房+其他产品的项目组团。
更关键的是，这里面号称“洋房”的产品，有不少都达到了11层，名义上叫洋房，实际上是小高层。
所有楼栋都在8层以下，社区里没有高层和小高层产品，满足这两个条件的真正纯洋房社区，在20个项目里仅有2个，建投誉山院就是其中之一。
③新规后首批新产品
小院、地下室和阁楼的新一代产品加持，让建投誉山院在南开区独树一帜。
宽厅、落地窗现在越来越多，今年入市的新房项目没有这个配置都不好意思跟人打招呼。
但是小院、阁楼这种稀缺产品还是少数，目前南开区更是一个都没有。
④九年一贯制
今年南开区突然“开窍”兴办九年一贯制学校，山西建投也与南开区教育局合作新建了中营小学+天津中学集团化办学的九年一贯制学校，计划在25年7月1日投入使用。
据小道消息，不同于其他项目的“口嗨”，建投誉山院的学区属性有相关文件保证，并且执行六年一学位的政策。
综合地段、产品、附加价值等，建投誉山院在天津的核心位置打造这样的产品，稀缺性确实非同一般。
03
如果今年考虑在南开改善，预算也符合，建投誉山院确实值得一看。
六六姐认为，对建投誉山院不用吹毛求疵，力求十全十美，抓大放小解决主要矛盾才是优质抉择，毕竟完美的房子是不存在的。
在“房住不炒”的大方向下，炒房客的投机与开发商的画饼都越来越难以为继。
占据优质地段、打造出挑产品成了当下房地产市场中杀出重围的必胜秘籍。
但说起来容易做起来难，在一座城市里占据不可复制的资源、打造不可复制的项目，这样的机会相当难得。
能否抓住机遇，考验的是开发商的魄力。
而当具有这样属性的项目出现在市场上，能不能慧眼识珠，考验的就是买房人的辨别力了。
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