房地产税又有重磅消息。

近日,财政部原部长楼继伟在《比较》发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文。楼继伟认为探讨财政体系的未来发展导向需要问题导向,并提出可行的选择方案。其中之一是建立适合作为地方税的税种。

01
楼继伟:经济正常增长后
应尽快开展房地产税试点

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楼继伟在文中称,房地产税是最适合作为地方税的税种,在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

2013年以来,全国人大常委会预算工委、财政部会同有关方面积极推进房地产税立法工作,取得阶段性成果。但由于房地产市场全国差异很大,实际情况十分复杂,房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。

楼继伟在文中称,房地产税立法工作的难点有很多,最大的难点是房地产如何估值。一般来说应以完全产权、交易不受限的住宅为估值基准。而现实中大量的住房产权不完整、交易受限。解决的办法是以基准估值为基础做适当的打折,但问题十分复杂。还有其他诸多难点,导致该税法探索了多年仍未正式成法。

为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

2022年3月,财政部有关负责人表示,房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行,一些城市开展了调查摸底和初步研究,但综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

楼继伟在文中表示,2021年10月全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点,可以说是带着问题探索。考虑到当时的经济状况,财政部对外宣布2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件,当然是实事求是的。

他认为,产权不完整、交易受限的确是房地产税立法的最大难点。主要的难点在于城镇与农村实行不同的土地制度。城镇土地为全民所有,国家有用途管制规划,包括容积率规范,城镇企业和居民有权在国家规范之下自主按市场价格转让房地产,包括所关联的土地使用权,相应的房地产估值比较简单。农村土地为集体所有,农民对宅基地有使用权,但权利转让受限,只能在所在集体内部无偿转让,可以规定对农民住房不征房地产税。但农村集体土地没有用途管制规划,对宅基地和集体建设用地没有容积率规范。相当多的宅基地上大量建造住房并转租或转卖出去,形成非法的“小产权房”。这些“小产权房”如何估值的确是难题。在试点中可以结合土地制度改革开展探索。最终解决这一难题还需破解城乡土地二元制度架构。

上述全国人大常委会授权决定中称,试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。财政部此前也解释,考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距,为减少试点对农村居民的影响,对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。

在建立地方税税种方面,除了房地产税适时启动试点外,楼继伟认为还可以将部分品目消费税征收环节后移,转为零售环节征收,相应地由中央税改为地方税。企业所得税和个人所得税可以继续作为中央地方共享税种。当然这两个税种本身仍有改进的空间。

随着地方税体系建立起来以后,楼继伟称,可以考虑将增值税改为中央税。

他表示,增值税在产品和服务的生产、流通、消费各环节实行跨区域普遍征收,各国都将它作为中央税,这有利于建立全国统一市场和制度性地推行期末留抵退税,增值税纳税企业真正成为税负传递者,最终传递到消费者,相应地可以进一步改进增值税税率设置,降低增值税的累退性。如果地方税仍旧不足,可以借鉴日本消费税(实为增值税)的做法,将部分增值税收入按各地零售总额占比分配给地方。

02
今年是否具备开征条件?

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值得注意的是,原财政部长楼继伟说的是“在经济转为正常增长后,应尽快开展试点”,那么今年到底是否具备这个条件呢?据财经专家齐俊杰认为:

首先,今年经济增长压力不大,特别是经济目标定的并不高,只有5%。在去年的低基数下,这个目标不难达成,所以这其实就传递了另一个信号,今年还是弱复苏,不拉地产,还要调结构。

其次,今年是换届年,一般换届之后,领导心气都比较高。想快速做出点成绩,有点改变。2003年和2013年都是如此,任何一个领导上来,都不会强调房地产,都会去鼓励生产制造,创业创新。所以需要一种新的姿态。

第三,地方真的很缺钱了,3年疫情,让地方财政严重透支,再加上城投的问题,地方现在隐形债务压力很大。所以必须要尽快找到稳定的收入来源。现在全国绝大部分地方都无法实现自给自足,都需要转移支付,这个其实隐患很大。

第四,最重要的一点,土地已经非常不好卖了,原来是不舍得卖地收入,所以房地产税迟迟落不了地,现在地卖不掉了,甚至有的地方公务员已经开不出工资了,现在对于房地产税的扩围,可谓是翘首以盼。

所以,综合来看,今年其实房地产税扩围试点的可能性并不小,特别是在下半年,经济如期恢复,通胀压力不大,很可能会抓一个时间窗口,让几个重点城市,特别是已经有二手房指导价的城市,率先试点房产税改革。然后看看效果。如果效果好,未来就会一批城市一批城市的增加,10年之内,全国开征。如果效果不好,可能还有调整。

03
房地产税试点的脚步多近了?

先看看,由于房地产低迷,2022年全国卖地收入减少了2.02万亿 (下图) :

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财政部官员近日曾表态,“土地出让收入下降影响并没有那么大;若按照2022年土地出让收入减收约2万亿元匡算,影响地方一般公共预算财力约3000亿元。”

但我们要看到问题的另一面:表面上看,去年卖地少了2万亿,实际出让金收入6.69万亿。但其中40%以上是地方国企或者融资平台接盘,相当于地方政府左手卖右手。

如果地方融资平台不托市,则2022年全国卖地收入可能只有3.5万亿左右,那对经济的影响就大了!

下图是截至2021年末,各省市政府的“债务率”(债务÷地方年度财政总收入)和“负债率”(债务÷当地GDP)。其中广义部分,包括了城投债;非广义部分,没有包括城投债(只是普通地方债+专项债)。

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可以看出,各地的广义债务率和负债率都已经比较高了,就连北京、天津这样的中心城市都不例外。

这种情况下,为了维持经济落后、人口流失地区的运转,中央中央对地方转移支付达到了创纪录的9.71万亿元,增长17.1%。

很显然,地方政府需要找到一个张稳定的“长期饭票”,事情已经非常紧急了。

在美国,地方政府的长期饭票就是房地产税。

比如美国县级政府的花销中,接近80%来自房地产税。我曾看到过一个数据:按照 2012 年的数据:全美县级政府的财政总收入为 5850 亿美元,房地产税为 4608 亿美元,占比为 78.9%!

那么:中国2023年有没有可能启动房地产税试点(换一种说法是“扩大房地产税试点”,因为重庆、上海已经在试点了)?

据财经专家刘晓博的看法是:可能性不算小。

原因就是上面说的两个:第一,地方政府财政压力巨大,急需要推进房地产税立法;第二,早点公布一个温和的方案,让“靴子落地”,反而有利于楼市的稳定。

至于楼继伟在文章里说的部分房产估值困难,刘晓博觉得换一个思路是不存在的。

所谓估值困难,是说军产房、集资房、小产权房、违法建筑等,无法流通、交易,所以很难估值。既然很难估值,就很难征税。

其实,这是思路没有打开而已。

全球房地产税征收有两种模式,一种是美国式的,按照房屋的估值征收。比如1套房子市场价是100万美元,政府打7折给出征税评估价,按照70万美元来征收。如果税率是1%,每年房地产税就是7000美元。

另外一种是新加坡式的,是按照房屋出租能获得的租金来征收。只不过人家新加坡比较仁慈,无论你是四个卧室的住房,还是2个卧室的住房,都按照对外出租1个卧室来计算“租值”,按照1个卧室每月出租的价格来计算房地产税。

如果用“租值法”征收,就不存在估值困难的问题。

比如:甲的房子是高档商品房,3个卧室,对外出租每月1万元、每年12万元。如果按照10%的税率,每年就是1.2万元的房地产税。

乙的房子是城中村、农民房,每月市场租金是1500元,每年是1.8万元。按照税率10%计算,每年房地产税是1800元。当然,鉴于这种房子没有缴纳过土地使用金,可以设置较高税率,比如15%来征收。

征收房地产税,一定要考虑老百姓的承受能力。

04
未来中国房地产税率会千差万别

衡量房地产税率是否适当,关键看两点:首先看老百姓是否能负担得起,其次地方政府的收入是否够用。

由于人口红利、土地红利都日渐式微,未来政府也需要精兵简政,不能再让那么多人吃财政饭了。

城市和城市之间,省和省之间,存在着激烈的竞争关系。比如,如果广州的房地产税率偏高,企业、个人一定会流向深圳;反之,亦然。

人口流失、经济衰退地区如果开征房地产税,一定会让更多的人用脚投票,卖房走人,最后人财两空。而发达地区,由于经济繁荣、人口增长,不用征收多少房地产税就可以维持正常运转。这恐怕才是比较麻烦的事。

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另外,会不会有累进制、惩罚性的税率,以惩罚房子多的人,也是大家关注的焦点。未来有必要这样做的城市,恐怕不超过10个。绝大多数城市,鼓励买房来来不及呢。

对于普通人来说,没有必要为房地产税试点、开征而担心什么。

记住一点:房地产税是地方政府的长期饭票,没有人会砸自己的饭碗。

从全球范围来看,没有一个地方的房价,会因为开征房地产税而下跌。房价被通胀推着涨,才是一个基本趋势。

来源:第一财经、齐俊杰看财经、刘晓博说财经

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