因擅自划扣恒大株洲誉苑等预售资金，渤海银行株洲分行被湖南住建厅点名并且暂停与其的预售资金监管合作。
这也是地方住建厅出手查处银行预售资金监管中违规行为的又一典型案例。对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示：“擅自拨付商品房预售资金属于典型的违规行为，违反了商品房预售资金监管的相关规定，违规的监管银行应当受到相应的行政处罚。同时，这个行为不仅是违规的，还很可能违反相关的监管协议，涉事的银行还应当承担相应的违约责任。”
因擅自划扣恒大株洲誉苑等预售资金，渤海银行株洲分行被湖南住建厅点名。图/IC photo
渤海银行被点名，暂停预售资金监管合作
3月28日，湖南省房地产工作协调机制办公室发布《关于渤海银行股份有限公司擅自拨付商品房预售资金的通报》（下称《通报》）称，2021年3月和7月，渤海银行株洲分行擅自划扣恒大誉苑、北大资源天池项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋逾期难交付，引发房屋买受人频繁信访投诉。
湖南省住建厅曾督促株洲市住建局对渤海银行株洲分行进行约谈警示，并下达书面整改通知书，责令其返还擅自划扣的商品房预售监管资金，但一直没有整改到位。
根据《通报》，渤海银行株洲分行在2018年与株洲市商品房预售资金监管机构签订《株洲市新建商品房预售资金监管合作协议》(下称《合作协议》)，成为株洲市商品房预售资金监管合作银行。2019年5月-2021年6月期间，渤海银行株洲分行分别与株洲德胜置业有限公司和株洲理想城房地产开发有限公司签订《株洲市新建商品房预售资金监管协议》(下称《监管协议》)，成为恒大株洲誉苑、北大资源株洲天池等项目商品房预售资金监管银行。
但上述渤海银行株洲分行资金划扣行为违反了《株洲市新建商品房预售资金监管办法》，以及《合作协议》《监管协议》约定，未经株洲市商品房预售资金监管机构同意。
即日起，湖南省住建厅要求各市州（县、市、区）商品房预售资金监管机构暂停与渤海银行及其所辖基层经营单位的商品房预售资金监管合作。同时，建议相关部门和单位慎重选择渤海银行股份有限公司及其所辖基层经营单位作为住房公积金、物业维修基金等资金的存储银行，有效防范风险。
对此，易居研究院研究总监严跃进点评称：“此次湖南发文，充分说明对于2022年涉及保交楼或债务问题，依然会是严管的导向。此类事件背后也说明部分商业银行存在违规操作现象，或者说擅自划转预售资金。从此次通报可以看出，此类擅自划转的操作，被认为直接导致了烂尾楼事件，所以定性是严厉的。”
建议加强预售资金监管领域立法和执法
去年的“停贷潮”，让预售资金被挪用的乱象曝光于众，包括开发商、银行在内，都存在私自挪用预售资金的违法行为。
而在“停贷潮”前后，各地对于预售资金的监管政策趋严、收紧，包括西安、北京、天津、苏州、广州、石家庄、西安、武汉、长沙等多个城市出台政策，加强对商品房预售资金的监管。
今年2月，银保监会披露依法查处的5家金融机构违法违规行为，其中对中国银行、民生银行、渤海银行开展的支持民营企业及小微企业重大政策落实专项现场检查中发现，上述机构存在贷款资金被挪用、统计数据不真实、重大关联交易审议程序不规范等违法违规行为，对渤海银行总行罚款430万元，对分支机构罚款1230万元，并对1名责任人员予以警告。
王玉臣表示：“违规擅自拨付预售监管资金会严重扰乱房地产市场秩序，导致预售资金被挪作它用，进而导致原本应当用于预售商品房项目的资金用于它处。这些年延期交房、烂尾楼频繁出现，几乎所有的延期交房和烂尾楼都和商品房预售资金被挪用有直接的关系，而监管银行未尽到职责，擅自拨付则是挪用预售资金很常见的一种情形，应当依法查处，让其看到违法违规的成本和代价。这一处罚对其他违规的监管银行以及挪用预售资金的开发商也都有警示的作用。”
对此，王玉臣建议填补立法“空白”和加强执法力度：“当务之急应该完善商品房预售资金监管的相关立法，进一步明确监管银行的责任，让监管银行看到其违规的成本和代价。挪用预售资金的危害是极大的，但是违规的成本通常是很低的，所以不少银行和开发商并没有依法办事。现实生活中，不仅存在这种违规拨付行为，还存在贷款银行在放贷的时候没有将房贷资金放入预售项目的监管账户，以及违规放贷的情形，这些违法违规情况其实都迫切需要完善立法和严格执法。”
预售资金监管优化下的堵漏洞、追责任
值得一提的是，当前，在“保交楼”的背景下，部分地区对于预售资金“一刀切”式的严监管，不利于房企释放流动资金，进一步加剧了项目以及企业自身风险的释放。
在业内人士看来，对于预售资金的监管，既要管好，又不能管死。因此，从中央到地方，对于预售资金的监管政策进入到一个适度优化宽松的阶段，包括增加重点监管资金拨付节点、降低监管总额和降低留存比例、允许使用银行保函替代预售监管资金等举措。
虽然各地预售资金监管政策逐渐优化，但是需要注意的是，“保交楼”依然是底线，对于挪用预售资金的违法行为要坚决依法打击。
去年底召开的中央经济工作会议，涉及房地产方面的内容指出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。
严跃进进一步表示，此次湖南住建厅对渤海银行的通报，对于预售资金方面的管控可谓具有很强的信号意义，即2023年对于一些违法违规现象依然要查处，不存在逃避责任的可能。各地也要系统梳理本轮楼市中的各类乱象，要堵住漏洞、追究责任；同时，从预售资金监管的角度，更好地完善相关工作，为各地保交楼的工作和房屋有序竣工等创造更好的条件。
新京报记者 徐倩 段文平
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
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